Kees de Kort: Verliesneming essentieel voor oplossing problemen in vastgoedsector

Banken en beleggers hebben nog een lange weg te gaan voordat de Nederlandse commerciële vastgoedmarkt weer herstelt. Alle partijen moeten eerst hun verlies durven te nemen. Daarmee is de eerste stap gezet. Dat adviseert Kees de Kort, BNR-columnist en macro analist, in de aanloop van zijn presentatie op het komende Vastgoedbeleggers Seminar van Vastgoedjournaal op 18 maart aanstaande.

Scherp, recalcitrant, eigenwijs, het zijn stuk voor stuk kwalificaties die aan Kees de Kort (57) worden toegedicht. Het publiek kent De Kort van zijn dagelijkse commentaar op BNR waarin hij de pijnpunten in de actuele economische ontwikkelingen steeds weet bloot te leggen.

De voorzichtige optimistische geluiden over het nakende herstel van de Nederlandse commerciële vastgoedsector deelt De Kort niet. Verschillende recente rapporten van bedrijfsmakelaars maakten gewag van de eerste herstelsignalen zoals de licht klimmende huurprijzen in bepaalde delen van de markt en het aanzwellende volume van de beleggingsmarkt. “Het gaat in de commerciële vastgoedsector meer slecht dan goed. Oké, er zijn delen in Nederland, waaronder de kantoren op de Zuidas die prima draaien, maar dat is zo’n miniem stukje ten opzichte van de gehele markt.” Hij verwacht dat de kantorenleegstand de komende jaren verder zal oplopen ondanks een toenemend aantal transformaties. 

Dynamiet

Wat er dan wel moet gebeuren? De Kort maakt met beide handen een ontplof gebaar: “Dynamiet!” Dat is minder raar dan het lijkt, meent De Kort. “De vastgoedsector moet leren haar verlies te nemen. Door de sloop van de meest kansloze kantoren wordt een bijdrage geleverd aan de oplossing van één van de meest hardnekkige problemen in de sector. Maar helaas gebeurt dit nog maar nauwelijks in Nederland. Het is wel begrijpelijk waarom er zo weinig gesloopt wordt. Als jouw pand tegen de vlakte gaat, profiteert je buurman die nu minder concurrentie om zich heen heeft. Dat wil men niet. Daarom kijken ze al jaren naar elkaar en gebeurt er dus niks.” Om diezelfde reden werd het sloopfonds nooit een succes. Volgens De Kort werkt een dergelijk sloopregeling alleen als het anders wordt opgezet. “Als jij 1% van alle kantoormeters in bezit hebt, dan moet je ook 1% bijdragen in een sloopfonds. Zo zorg je dat iedereen meedoet.”

Toch zijn er vastgoedpartijen die goede zaken lijken te doen. Zoals de verkoop van verschillende goed verhuurde kantoorpanden op de Zuidas aan Duitse beleggers. "Dat heeft zijn keerzijde. De prijzen van dergelijke triple A panden zijn hoog en het rendement dus laag. Wat kopen de andere beleggers? Die moeten goed kijken waarin ze investeren. Tussen het beste en het slechtste is een heel groot gebied met erg veel meer en minder interessante objecten.”

Struisvogelpolitiek

De Kort hekelt de struisvogelpolitiek bij zowel beleggers als banken. Grote institutionele partijen die zeggen dat ze nauwelijks last hebben van de leegstand in de kantorenmarkt, kunnen niet worden geloofd. "Er staat zo'n 16% van de kantoren leeg. Daar moeten heel veel beleggers last van hebben. Dat kan gewoon niet anders."

Feller wordt De Kort als we het over de Nederlandse banken hebben met hun enorme portefeuilles aan vastgoedfinancieringen waar ze nog maar nauwelijks op hoeven af te boeken. "Er is een economische realiteit die zegt dat het heel slecht gaat, en er is een juridische realiteit die zegt dat er weinig aan de hand is. De banken verschuilen zich achter hun juridische gelijk. Maar ze kunnen ook weinig anders. Ze staan er zeer zwak voor. Als ze miljarden moeten afboeken worden hun problemen nog groter. En we hebben de banken hard nodig voor de kredietverlening. Het is een vrij onoplosbare situatie.” Hij verwacht wel dat banken steeds toeschietelijker worden voor partijen die hen willen verlossen van hun bedrijfshypotheken. “Ze willen er echt van af. Wie geld heeft kan bij de banken wellicht aan cherry picking doen om leningen over te nemen. Hoe langer deze situatie voortduurt, hoe groter de kans dat de banken zeggen: vooruit dan maar. Dan kun je tegen forse discounts leuk vastgoed op de kop tikken. Maar wie hebben nog geld in dit land?”

Gemeenten spelen ontwikkelaartje

Dat de winkelsector de kantorenmarkt – qua leegstand - achterna gaat, verbaast De Kort niet. Volgens hem is het overschot aan winkelmeters ontstaan doordat alle gemeenten zo graag ontwikkelaartje moesten spelen. “Waarom hebben Leiden, Zoetermeer en Den Haag niet meer met elkaar samengewerkt om vast te stellen waar de belangrijkste winkellocaties horen te komen? Nu zitten we met de ellende van gemeenten die met veel overbodige winkelmeters zitten. Echt zonde. Ook hier is sloop in veel gevallen de beste oplossing.” Net als in de kantoren- en bedrijfsruimtemarkt wacht de winkelsector een forse inkrimping. “De webwinkels worden steeds beter. Er kan steeds gemakkelijker worden betaald en aankopen kunnen net zo gemakkelijk worden geruild. Dat gemak zal alleen maar toenemen."

We eindigen bij de woningmarkt. Daarover heeft De Kort al veel over geschreven in zijn columns en nog meer over gezegd in zijn radiopraatjes. Hij wil er nog dit over zeggen: “Het is niet moeilijk te begrijpen dat de koopwoningprijzen verder omlaag zullen bewegen in plaats van omhoog. Het is heel logisch te verklaren: banken gaven vroegen zes tot zeven maal iemands jaarsalaris aan hypotheek. Dat is nog maar maximaal vier keer. Je kunt uitrekenen dat de huizenmarkt boven de vier ton het heel moeilijk gaat krijgen, want er zijn niet zoveel mensen die een ton per jaar mee naar huis nemen." De Kort ziet wel mooie kansen voor beleggers die woningcorporaties benaderen om complete huizenblokken van hen over te nemen. “Die hebben geld nodig en willen van veel woningen af. Daar zijn vast leuke deals mee te maken.”

Kees de Kort spreekt 18 maart op het Vastgoedbeleggers Seminar van Vastgoedjournaal in het Novotel waar hij dieper op de materie in zal gaan. Tevens gaat hij in discussie met de aanwezigen. U kunt zich hier nog voor opgeven, klik HIER voor alle details.

Rogier Hentenaar