VJ Commentaar: Waarom beleggers wel moeten afboeken en de bank niet
Gisteren schreef ik een kritisch commentaar op de jaarcijfers van ING. Daar zijn veel reacties op gekomen waaronder die van ING zelf. ING wees mij erop dat een aantal door mij aangeroerde kwesties onjuist zijn en je er anders naar moet kijken. De reactie van de bank geef ik in mijn commentaar weer met daarbij een aanvullend commentaar hierop. Het blijft een raar verhaal hoe banken omgaan met het waarderen van hun uitstaande vastgoedleningen.
‘ING heeft zegge en schrijven maar één alinea (p.32) in hun persdocumenten hieraan gewijd zonder duidelijk aan te geven wat ze ermee hebben gedaan. Op de conference call met de pers vanochtend noemde de ING-top de invloed van de ‘Asset Quality Review’ door BlackRock op de jaarcijfers ‘verwaarloosbaar’. Hooguit is de risicoweging toegenomen, wat zoveel betekent dat ING meer eigen vermogen zal aanhouden. That’s it!’, schreef ik gisteren op. Volgens een woordvoerdster van ING is dit niet het hele verhaal:
“Onze risk-weight voor Real Estate Finance totaal is gestegen van 22% eind 2012 naar 55% eind 2013. Dat lijkt een sterke stijging, maar die heeft plaatsgevonden op basis van onze eigen modellen in de afgelopen jaren, niet als uitkomst van de Asset Quality Review, want zo staat immers op pagina 32 van ons kwartaalrapport ‘provisions and Pillar I capital levels for ING…. are in line with the results of the Asset Quality Review’.”
Daarnaast was ik van overtuigd dat de resultaten van het BlackRock onderzoek nog niet in de jaarcijfers van ING waren verwerkt. Dat blijkt wel het geval te zijn, zo meldt ING.
“Uit de passage op p. 32 blijkt duidelijk dat de DNB AQR CRE (Asset Quality Review Commercial Real Estate) voor ING is afgerond.”
De meest interessante reactie van ING vond ik het volgende. Ik vond dat de zeer forse prijsdalingen in het commercieel vastgoed van de afgelopen vijf jaar zijn weerslag moesten hebben in de waarderingen van de financieringen. Maar ING legt uit dat de uitstaande vastgoedleningen pas worden afgeschreven als er default is. Zeg maar bij een faillissement als de lening niet meer wordt terugbetaald. Zo schrijft ING aan ons:
“Als er beperkt sprake is van defaults, met andere woorden, er wordt nog gewoon betaald op de leningen, dan kun je ook niet afschrijven. Uiteraard hebben we wel fors voorzieningen genomen in de afgelopen jaren die in lijn zijn met resultaten van AQR CRE maar het is niet zo dat wij vastgoed in boeken hebben staan waar je herwaarderingen op los moet laten.”
In tegenstelling tot beleggers die hun bezit in deze tijd wel moeten afwaarderen ook al krijgen ze de normale huur binnen, hebben banken wat dat betreft een comfortabeler positie. Zolang de rente maar betaald wordt hoeven banken dus niet af te boeken. Wel moeten ze voorzieningen nemen ten laste van het resultaat wanneer ze concrete verliezen op de leningen verwachten. Slechte leningen waarbij de rente en aflossing niet volgens de afspraken betaald worden, verdwijnen in de activapost Non Performing Loans (NPL’s).. Formeel kan dit een juiste boekhoudkundige benadering zijn, maar het is wel struisvogelpolitiek in optima forma.
Credit check?
Je vraagt je af waarom toezichthouder DNB vorig jaar gepleit heeft voor meer regelmatige taxaties van de waarde van het onderpand bij de banken. Me dunkt dat ze met een eenvoudige credit check bij de leningnemers hadden kunnen volstaan: immers goedkoper en sneller te regelen. Het gaat bij de banken kennelijk alleen om of de rente en/of de aflossing betaald kan worden ook al ligt de waarde van het onderpand ver onder de uitstaande lening. Dat er toch (opnieuw) getaxeerd moet worden - zie boekenonderzoek BlackRock - is kennelijk van belang voor de risico-inschatting en de vertaling daarvan voor de hoogte van de te treffen voorzieningen.
Banken kunnen zo aan struisvogelpolitiek blijven doen. Zolang de banken met hun leningnemers nieuwe rente- en aflossingsafspraken maken - zelfs als die voorzien in maandenlange uitstel - hoeven ze in theorie niet af te boeken. Als de leningen slecht worden betaald, verdwijnen ze naar de NPL’s. Als de lening in het uiterste geval helemaal niet meer terugkomt, dan pas wordt de lening keurig weggeboekt uit de getroffen voorziening.
Hoe anders vandaag bij de jaarcijfers van SNS Reaal: Daar werd bekend dat het overhevelen van het voormalige Property Finance naar het nieuwe beleggingsvehikel (Propertize) gepaard is gegaan met een afboeking van maar liefst €2,8 miljard. Begrijpelijk dat andere banken er alles aan doen om een dergelijke mega-afboeking en dus gezichtsverlies te voorkomen. Met dank aan de boekhoudregels.
Rogier Hentenaar
Hoofdredacteur Vastgoedjournaal.nl
Email: rogier@vastgoedjournaal.nl
BEZOEKTIP VOOR VASTGOEDBELEGGERS:
Vastgoedbeleggers Seminar 2014
Hieronder enkele punten die behandeld worden op 18 maart:
Union-Investment, Philippe La Pierre, Head of Investment Management Europe
- Union Investment focus voor 2014
- Welke activiteiten in Nederland
- Waarom kiest Union Investment voor Nederland en/of Amsterdam
- Welke investeringsplannen heeft Union
Kees de Kort, macro analist
- Wat is de invloed van het internet op de winkel- en kantorenmarkten
- Wie zijn de winnaars en verliezers van de sector en vooruitblik
- Kansen en mogelijkheden voor vastgoedbeleggers
Holland Immo Group, Manfred Kühl, CEO
- Waarom de stap van Nederland naar Duitsland in 2008?
- Ontwikkeling Duitse economie, vastgoedbeleggings- en retailmarkt 2008 - 2013
- De Duitse retailmarkt als vastgoedbelegging anno 2013/2014: het juiste instapmoment, of niet?
Westplan, Ewoud Swaak, CEO USA
- Lessen die we kunnen leren van investeren in Amerikaans vastgoed
- Vijf cases waarvan Nederlandse vastgoedondernemers kunnen profiteren
Kees de Kort, Macro analist en columnist BNR, Philippe la Pierre, Union-Investment, Head of Investment Management Europe, Manfred Kühl, Holland Immo Group, Ewoud Swaak, Westplan, Huib Boissevain, Annexum, Dirk Anbeek, Wereldhave Klik hier voor meer informatie en om u aan te melden.
Laatste nieuws
- 02-11-2024 06:00 ‘Overbieden blijft toenemen door opzettelijk te lage vraagprijzen’
- 01-11-2024 17:30 Koblox Bouwmaterialen huurt bedrijfsgebouw van ProHuis in Sliedrecht
- 01-11-2024 15:55 Staatssecretaris Idsinga stapt op na kritiek op geheimhouden van zakelijke belangen
- 01-11-2024 15:34 Oud-wethouder Rijswijk Van de Laar wordt directeur programma rijk-regio bij gemeente Amsterdam
- 01-11-2024 15:08 Ceo Blokker ontkent aanvraag voor uitstel van betaling
- 01-11-2024 14:12 Directeur Rebelgroup Hans Broere wordt hoofd programmering en regie bij ministerie van VRO
- 01-11-2024 13:11 Michiel Brinksma over de overname van Blue-Mountain: 'De juiste stap op het juiste moment'
- 01-11-2024 12:02 Massaclaim tegen EuroParcs vanwege misleidende verkooppraktijken
- 01-11-2024 11:13 Codebesluit prioriteringsruimte bij transportverzoeken biedt kansen om woningbouw sneller te realiseren
- 01-11-2024 11:01 Momentum Leisure benoemt chief marketing officer en chief financial officer
- 01-11-2024 10:35 Damesmodeketen Paprika sluit drie winkels in Nederland
- 01-11-2024 10:26 Detailhandel zet 2,6 procent meer om in september
- 01-11-2024 10:03 Themamaand november in het teken van retail
- 01-11-2024 09:46 Topvacature: Taxateur commercieel vastgoed (RT) bij KRK Taxaties & Advies
- 01-11-2024 09:37 Janssen de Jong Bouw opent nieuwe vestiging in Utrecht
- 01-11-2024 09:33 Vastgoed Belang roept op tot herziening bedrijfsopvolgingsregeling
- 01-11-2024 09:06 BWT Congres 2024: Certificering en versnelling van bouwprocessen centraal
- 01-11-2024 08:57 Hawaiian huurt horecaruimte in AIR gebouw in Rotterdam
- 01-11-2024 08:50 'Veranderende e-commercemarkt zorgt voor nog meer logistieke groei'
- 01-11-2024 08:49 Infin huurt kantoorruimte in Landmark Arnhem
- 01-11-2024 08:43 Lidl verkoopt voormalig distributiecentrum in Zwaag aan ARC Real Estate
- 31-10-2024 16:58 Zo gaat Ton Hillen (Heijmans) woningzoekenden een stem geven in procedures
- 31-10-2024 16:49 CityLink verhuurt 16.000 m2 bedrijfsruimte aan vier huurders in Nederland en Duitsland
- 31-10-2024 16:44 Lievaart Expeditie koopt 27.000 m2 bouwrijpe grond voor realisatie bedrijfsruimte in Honselersdijk
- 31-10-2024 13:40 Peter Koppers benoemd tot investment management director bij Achmea Real Estate
- 31-10-2024 13:30 CBS: Nieuwe vrijstaande woning leidt tot vrijkomen van drie andere woningen
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.