VJ Commentaar: Waarom beleggers wel moeten afboeken en de bank niet

Gisteren schreef ik een kritisch commentaar op de jaarcijfers van ING. Daar zijn veel reacties op gekomen waaronder die van ING zelf. ING wees mij erop dat een aantal door mij aangeroerde kwesties onjuist zijn en je er anders naar moet kijken. De reactie van de bank geef ik in mijn commentaar weer met daarbij een aanvullend commentaar hierop. Het blijft een raar verhaal hoe banken omgaan met het waarderen van hun uitstaande vastgoedleningen.

‘ING heeft zegge en schrijven maar één alinea (p.32) in hun persdocumenten hieraan gewijd zonder duidelijk aan te geven wat ze ermee hebben gedaan. Op de conference call met de pers vanochtend noemde de ING-top de invloed van de ‘Asset Quality Review’ door BlackRock op de jaarcijfers ‘verwaarloosbaar’. Hooguit is de risicoweging toegenomen, wat zoveel betekent dat ING meer eigen vermogen zal aanhouden. That’s it!’, schreef ik gisteren op. Volgens een woordvoerdster van ING is dit niet het hele verhaal:

“Onze risk-weight voor Real Estate Finance totaal is gestegen van 22% eind 2012 naar 55% eind 2013. Dat lijkt een sterke stijging, maar die heeft plaatsgevonden op basis van onze eigen modellen in de afgelopen jaren, niet als uitkomst van de Asset Quality Review, want zo staat immers op pagina 32 van ons kwartaalrapport ‘provisions and Pillar I capital levels for ING…. are in line with the results of the Asset Quality Review’.”

Daarnaast was ik van overtuigd dat de resultaten van het BlackRock onderzoek nog niet in de jaarcijfers van ING waren verwerkt. Dat blijkt wel het geval te zijn, zo meldt ING.

“Uit de passage op p. 32 blijkt duidelijk dat de DNB AQR CRE (Asset Quality Review Commercial Real Estate) voor ING is afgerond.”

De meest interessante reactie van ING vond ik het volgende. Ik vond dat de zeer forse prijsdalingen in het commercieel vastgoed van de afgelopen vijf jaar zijn weerslag moesten hebben in de waarderingen van de financieringen. Maar ING legt uit dat de uitstaande vastgoedleningen pas worden afgeschreven als er default is. Zeg maar bij een faillissement als de lening niet meer wordt terugbetaald. Zo schrijft ING aan ons:

“Als er beperkt sprake is van defaults, met andere woorden, er wordt nog gewoon betaald op de leningen, dan kun je ook niet afschrijven. Uiteraard hebben we wel fors voorzieningen genomen in de afgelopen jaren die in lijn zijn met resultaten van AQR CRE maar het is niet zo dat wij vastgoed in boeken hebben staan waar je herwaarderingen op los moet laten.”

In tegenstelling tot beleggers die hun bezit in deze tijd wel moeten afwaarderen ook al krijgen ze de normale huur binnen, hebben banken wat dat betreft een comfortabeler positie. Zolang de rente maar betaald wordt hoeven banken dus niet af te boeken. Wel moeten ze voorzieningen nemen ten laste van het resultaat wanneer ze concrete verliezen op de leningen verwachten. Slechte leningen waarbij de rente en aflossing niet volgens de afspraken betaald worden, verdwijnen in de activapost Non Performing Loans (NPL’s).. Formeel kan dit een juiste boekhoudkundige benadering zijn, maar het is wel struisvogelpolitiek in optima forma.

Credit check?

Je vraagt je af waarom toezichthouder DNB vorig jaar gepleit heeft voor meer regelmatige taxaties van de waarde van het onderpand bij de banken. Me dunkt dat ze met een eenvoudige credit check bij de leningnemers hadden kunnen volstaan: immers goedkoper en sneller te regelen. Het gaat bij de banken kennelijk alleen om of de rente en/of de aflossing betaald kan worden ook al ligt de waarde van het onderpand ver onder de uitstaande lening. Dat er toch (opnieuw) getaxeerd moet worden - zie boekenonderzoek BlackRock - is kennelijk van belang voor de risico-inschatting en de vertaling daarvan voor de hoogte van de te treffen voorzieningen.

Banken kunnen zo aan struisvogelpolitiek blijven doen. Zolang de banken met hun leningnemers nieuwe rente- en aflossingsafspraken maken - zelfs als die voorzien in maandenlange uitstel - hoeven ze in theorie niet af te boeken. Als de leningen slecht worden betaald, verdwijnen ze naar de NPL’s. Als de lening in het uiterste geval helemaal niet meer terugkomt, dan pas wordt de lening keurig weggeboekt uit de getroffen voorziening.

Hoe anders vandaag bij de jaarcijfers van SNS Reaal: Daar werd bekend dat het overhevelen van het voormalige Property Finance naar het nieuwe beleggingsvehikel (Propertize) gepaard is gegaan met een afboeking van maar liefst €2,8 miljard. Begrijpelijk dat andere banken er alles aan doen om een dergelijke mega-afboeking en dus gezichtsverlies te voorkomen. Met dank aan de boekhoudregels.

Rogier Hentenaar
Hoofdredacteur Vastgoedjournaal.nl
Email: rogier@vastgoedjournaal.nl 

BEZOEKTIP VOOR VASTGOEDBELEGGERS:
Vastgoedbeleggers Seminar 2014

Hieronder enkele punten die behandeld worden op 18 maart:

Union-Investment, Philippe La Pierre, Head of Investment Management Europe
- Union Investment focus voor 2014
- Welke activiteiten in Nederland
- Waarom kiest Union Investment voor Nederland en/of Amsterdam
- Welke investeringsplannen heeft Union

Kees de Kort, macro analist
- Wat is de invloed van het internet op de winkel- en kantorenmarkten
- Wie zijn de winnaars en verliezers van de sector en vooruitblik
- Kansen en mogelijkheden voor vastgoedbeleggers

Holland Immo Group, Manfred Kühl, CEO
- Waarom de stap van Nederland naar Duitsland in 2008?
- Ontwikkeling Duitse economie, vastgoedbeleggings- en retailmarkt 2008 - 2013
- De Duitse retailmarkt als vastgoedbelegging anno 2013/2014: het juiste instapmoment, of niet? 

Westplan, Ewoud Swaak, CEO USA
- Lessen die we kunnen leren van investeren in Amerikaans vastgoed
- Vijf cases waarvan Nederlandse vastgoedondernemers kunnen profiteren

Kees de Kort, Macro analist en columnist BNR, Philippe la Pierre, Union-Investment, Head of Investment Management Europe, Manfred Kühl, Holland Immo Group, Ewoud Swaak, Westplan, Huib Boissevain, Annexum, Dirk Anbeek, Wereldhave Klik hier voor meer informatie en om u aan te melden.