Nemen adviseurs het risico voor projectcreatie?
‘De afgelopen jaren kwam iedereen weg met tamelijk opportunistisch gedrag, dat noemden we integraal ontwerpen. Maar echte samenwerking is gericht op verantwoordelijkheid nemen om samen het eindresultaat te behalen waarmee de eindgebruiker tevreden is. Daardoor ontstaat een dwang tot samenwerking met meer inhoud. De oude manier van je werk afbakenen heeft geen bestaansrecht meer.’ Aldus Jaap Wiedenhoff, directeur van Arup, tijdens het NRP Debat over ‘Ontwerpen in de huidige markt’ op 22 januari.
Adviseurs en ontwerpers worden steeds creatiever in het vinden van oplossingen voor de stagnatie in de sector. Een groot deel van hun werk betreft tegenwoordig herontwikkeling van gebouwen om ze een tweede leven te geven. Dat brengt een rolverschuiving met zich mee. En de noodzaak tot andere samenwerkingsvormen. Tijdens het NRP Debat in Central Post werd er druk gediscussieerd over de mogelijkheden van risicodragende participatie van ontwerpers en adviseurs om projecten van de grond te trekken.
Beloning naar resultaat
Jaap Wiedenhoff vindt dat adviseurs hun ambitie niet moeten richten op projectontwikkeling, maar op projectcreatie. ‘In het ontwikkelaarsvak zit weinig toegevoegde waarde meer, maar je wilt eigenlijk wel de goede dingen uit verleden transporteren naar deze tijd. Mijn stelling is dat geld tamelijk goedkoop is, terwijl kennis en kunde steeds zeldzamer en moeilijk te vinden is. Je kunt proactief investerend deelnemen, zodat een opdrachtgever je niet op basis van inspanning maar op resultaat beloont. Je werkt samen en als iemand waarde toevoegt door serieus risico mee te dragen, dan wordt hij daarvoor beloond, maar je marge krijg je pas als je project een succes is.’
Samen pijn lijden
Architect Harry Abels van IAA stelt voor om risico te lopen voor zijn eigen aandeel, dus in zijn geval voor het ontwerp, als anderen ook risicodragend participeren. Maar je moet elkaar wel kunnen aanspreken op resultaten. ‘Bij samenwerken hoort ook samen pijn kunnen lijden,’ aldus Harry Abels. ‘Bij een project hebben we het ontwerp samen met de adviseurs gebaseerd op de positie van een boom. Toen bleek dat daarin een fout zat, weigerde de opdrachtgever meerwerk te betalen. Die zei: los het zelf maar op, dan had je beter moeten kijken. Daar zit iets in, en dan moet je samen pijn kunnen delen.’
Oprichten van een projectrealisatie bv
Door het verdwijnen van de projectontwikkeling is risicokapitaal voor investeringen in de initiatief- en ontwerpfase een probleem. ‘Beleggers hebben wel interesse voor uitontwikkelde projecten waarin alle research is gedaan en helder is wie, wat, hoelang ,en hoeveel kan verdienen,’ geeft Abels aan. ‘Om dit op te lossen hebben we onze opdrachtgevers en partners voorgesteld om deel te nemen in een projectrealisatie bv, die het werk van de adviseurs in opdracht neemt. Omdat het sterk risicodragend kapitaal betreft, vragen we bij het verlenen van de bouwvergunning een bonus die gelijk is aan het honorarium voor de werkzaamheden tot aan de bouwvergunning. Essentieel is dat alle partners deelnemen in de projectrealisatie bv, zeker ook de initiatiefnemer van het project. We zijn inmiddels met deze methode gestart bij drie projecten in Duitsland.’
Bonus?
Constructeur Remko Wiltjer van IMd krijgt in praktijk regelmatig de vraag of hij een project op eigen kosten wil opstarten. Maar de risico’s zijn voor een adviseur lastig terug te verdienen. ‘Want als het ons lukt, wat blijft er voor ons over? Ja, misschien 5 tot 10 procent, maar nooit een bedrag dat twee keer over de kop gaat. Het goede is wel: als je er zo in zit, ontstaat een fanatieke beleving want gezamenlijk verantwoordelijkheid nemen stimuleert enorm.’
Duurzame oplossing
Adviseur Leo Snel van Rho vraagt aandacht voor de risicobeheersing en de proceskant: dit wordt een survival of the fittest. ‘Wil je een duurzame oplossing dan is het nemen van risico niet specifiek afhankelijk van het onderdeel dat je zelf doet, maar van het gehele project. Ik vraag me af of je als één partij in dat systeem zo met risico aan de gang moet gaan. Dan gaat die ene partij de totale projectfinanciering doen en pakt daarmee de rol op die in verleden door de ontwikkelaar werd uitgevoerd. Dat is eigenlijk niet meer van deze tijd.’
Winnen is essentieel
Jaap Wiedenhoff ziet vooral pluspunten in de benadering. ‘Door te investeren bind je je, maar een verdienmodel is het alleen in een team dat wint. Als jij er niet in zit om te winnen, dan doen we het niet. Maar als iedereen die het project meecreëert wel wil winnen, maximaliseer je je kans op winst. Uit de revenuen komt je marge. We leven in een tijd waar dingen veranderen, daar worden mensen onzeker van. En in aansluiting op de stelling van Leo Snel geeft hij aan een Darwinist te zijn: ‘ik geloof in de survival of the fittest en hoop dat ik erbij zit.’
Zie voor het gehele verslag: http://www.nrplatform.nl/nieuws/nrp_nieuws/adviseursdebat_nrp_2014_ontwerpen_in_de_huidige_markt/
Josine Crone, NRP www.nrplatform.nl
Laatste nieuws
- 02-10-2024 11:04 Plan voor 800 woningen in Amstelveen definitief na uitspraak Raad van State
- 02-10-2024 11:02 Horecagroothandel koopt drie bedrijfspanden in Drachten
- 02-10-2024 10:45 Sligro huurt bedrijfspand van 4.675 m2 van Sagax
- 02-10-2024 09:57 Voormalig hoofdkantoor Vacansoleil in faillissementsverkoop
- 02-10-2024 09:48 Green Real Estate sluit vijf nieuwe huurovereenkomsten in winkelcentrum Rozenhof in Zaandam
- 02-10-2024 09:38 Zeeland trekt ruim 1,2 miljoen uit voor transformatie leegstaande panden naar woningen
- 02-10-2024 09:30 Lelystad en Centrada tekenen overeenkomst voor 78 sociale huurappartementen
- 02-10-2024 09:14 Farmaceut huurt kantoorruimte in Arnhem Building
- 02-10-2024 08:47 Edmond de Rothschild koopt bedrijfspand in Waalwijk
- 02-10-2024 00:00 De Hypotheker: Aantal hypotheekaanvragen door starters blijft stijgen
- 01-10-2024 16:30 Rijksvastgoedbedrijf verlengt huurovereenkomst voor kantoorruimte in Leeuwarden
- 01-10-2024 15:56 Hoogvliet huurt 1.598 m2 in winkelcentrum in Krimpen aan den IJssel
- 01-10-2024 15:30 Aannemingsbedrijf huurt 1.780 m2 bedrijfsruimte in Amsterdamse Houthavens
- 01-10-2024 15:03 Bierens Incasso Advocaten koopt kantoorgebouw in Amsterdam-Zuid
- 01-10-2024 14:52 Eazie huurt 172 m2 winkelruimte aan Nieuwendijk in Amsterdam
- 01-10-2024 14:48 Amphia verkoopt ziekenhuisterrein in Oosterhout aan NBU
- 01-10-2024 14:16 Topvacature: Senior WOZ-taxateur
- 01-10-2024 14:00 PTP Netherlands huurt distributiecentrum van 8.600 m2 op Rotterdamse Maasvlakte
- 01-10-2024 13:59 NSI en Eurocommercial kopen eigen aandelen in
- 01-10-2024 13:42 Verguisde vastgoedobligaties worden door lagere rente weer aantrekkelijk
- 01-10-2024 12:30 Aandeelhouders stemmen in met benoeming topman First Sponsor als RvC-lid
- 01-10-2024 12:27 Twee nieuwe partners voor Eversheds Sutherland
- 01-10-2024 12:15 Heeneman & Partners koopt deel winkelcentrum Anklaar in Apeldoorn
- 01-10-2024 11:56 Madeline Buijs: Niet alles kan overal in de woningbouw
- 01-10-2024 11:41 28 november: De Eindhovense vastgoedborrel
- 01-10-2024 10:54 New Energy Systems introduceert eigen EMS voor de zakelijke markt
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.