Nemen adviseurs het risico voor projectcreatie?
‘De afgelopen jaren kwam iedereen weg met tamelijk opportunistisch gedrag, dat noemden we integraal ontwerpen. Maar echte samenwerking is gericht op verantwoordelijkheid nemen om samen het eindresultaat te behalen waarmee de eindgebruiker tevreden is. Daardoor ontstaat een dwang tot samenwerking met meer inhoud. De oude manier van je werk afbakenen heeft geen bestaansrecht meer.’ Aldus Jaap Wiedenhoff, directeur van Arup, tijdens het NRP Debat over ‘Ontwerpen in de huidige markt’ op 22 januari.
Adviseurs en ontwerpers worden steeds creatiever in het vinden van oplossingen voor de stagnatie in de sector. Een groot deel van hun werk betreft tegenwoordig herontwikkeling van gebouwen om ze een tweede leven te geven. Dat brengt een rolverschuiving met zich mee. En de noodzaak tot andere samenwerkingsvormen. Tijdens het NRP Debat in Central Post werd er druk gediscussieerd over de mogelijkheden van risicodragende participatie van ontwerpers en adviseurs om projecten van de grond te trekken.
Beloning naar resultaat
Jaap Wiedenhoff vindt dat adviseurs hun ambitie niet moeten richten op projectontwikkeling, maar op projectcreatie. ‘In het ontwikkelaarsvak zit weinig toegevoegde waarde meer, maar je wilt eigenlijk wel de goede dingen uit verleden transporteren naar deze tijd. Mijn stelling is dat geld tamelijk goedkoop is, terwijl kennis en kunde steeds zeldzamer en moeilijk te vinden is. Je kunt proactief investerend deelnemen, zodat een opdrachtgever je niet op basis van inspanning maar op resultaat beloont. Je werkt samen en als iemand waarde toevoegt door serieus risico mee te dragen, dan wordt hij daarvoor beloond, maar je marge krijg je pas als je project een succes is.’
Samen pijn lijden
Architect Harry Abels van IAA stelt voor om risico te lopen voor zijn eigen aandeel, dus in zijn geval voor het ontwerp, als anderen ook risicodragend participeren. Maar je moet elkaar wel kunnen aanspreken op resultaten. ‘Bij samenwerken hoort ook samen pijn kunnen lijden,’ aldus Harry Abels. ‘Bij een project hebben we het ontwerp samen met de adviseurs gebaseerd op de positie van een boom. Toen bleek dat daarin een fout zat, weigerde de opdrachtgever meerwerk te betalen. Die zei: los het zelf maar op, dan had je beter moeten kijken. Daar zit iets in, en dan moet je samen pijn kunnen delen.’
Oprichten van een projectrealisatie bv
Door het verdwijnen van de projectontwikkeling is risicokapitaal voor investeringen in de initiatief- en ontwerpfase een probleem. ‘Beleggers hebben wel interesse voor uitontwikkelde projecten waarin alle research is gedaan en helder is wie, wat, hoelang ,en hoeveel kan verdienen,’ geeft Abels aan. ‘Om dit op te lossen hebben we onze opdrachtgevers en partners voorgesteld om deel te nemen in een projectrealisatie bv, die het werk van de adviseurs in opdracht neemt. Omdat het sterk risicodragend kapitaal betreft, vragen we bij het verlenen van de bouwvergunning een bonus die gelijk is aan het honorarium voor de werkzaamheden tot aan de bouwvergunning. Essentieel is dat alle partners deelnemen in de projectrealisatie bv, zeker ook de initiatiefnemer van het project. We zijn inmiddels met deze methode gestart bij drie projecten in Duitsland.’
Bonus?
Constructeur Remko Wiltjer van IMd krijgt in praktijk regelmatig de vraag of hij een project op eigen kosten wil opstarten. Maar de risico’s zijn voor een adviseur lastig terug te verdienen. ‘Want als het ons lukt, wat blijft er voor ons over? Ja, misschien 5 tot 10 procent, maar nooit een bedrag dat twee keer over de kop gaat. Het goede is wel: als je er zo in zit, ontstaat een fanatieke beleving want gezamenlijk verantwoordelijkheid nemen stimuleert enorm.’
Duurzame oplossing
Adviseur Leo Snel van Rho vraagt aandacht voor de risicobeheersing en de proceskant: dit wordt een survival of the fittest. ‘Wil je een duurzame oplossing dan is het nemen van risico niet specifiek afhankelijk van het onderdeel dat je zelf doet, maar van het gehele project. Ik vraag me af of je als één partij in dat systeem zo met risico aan de gang moet gaan. Dan gaat die ene partij de totale projectfinanciering doen en pakt daarmee de rol op die in verleden door de ontwikkelaar werd uitgevoerd. Dat is eigenlijk niet meer van deze tijd.’
Winnen is essentieel
Jaap Wiedenhoff ziet vooral pluspunten in de benadering. ‘Door te investeren bind je je, maar een verdienmodel is het alleen in een team dat wint. Als jij er niet in zit om te winnen, dan doen we het niet. Maar als iedereen die het project meecreëert wel wil winnen, maximaliseer je je kans op winst. Uit de revenuen komt je marge. We leven in een tijd waar dingen veranderen, daar worden mensen onzeker van. En in aansluiting op de stelling van Leo Snel geeft hij aan een Darwinist te zijn: ‘ik geloof in de survival of the fittest en hoop dat ik erbij zit.’
Zie voor het gehele verslag: http://www.nrplatform.nl/nieuws/nrp_nieuws/adviseursdebat_nrp_2014_ontwerpen_in_de_huidige_markt/
Josine Crone, NRP www.nrplatform.nl
Laatste nieuws
- 13-11-2024 06:00 Tim Beckmann: 'Nederland, maak een keuze en vergeet niet dat bedrijvigheid essentieel is'
- 12-11-2024 16:57 Kloek huurt zestig zorgwoningen van Gaudium Real Estate
- 12-11-2024 16:49 Clinias Dental Group huurt 607 m2 kantoorruimte in Breda
- 12-11-2024 16:26 Capreon verkoopt winkelpanden in Spijkenisse aan particuliere beleggers
- 12-11-2024 16:24 Investeren in vastgoedfondsen: Waarom obligatiefondsen interessant zijn
- 12-11-2024 12:19 CBRE-collega's verlaten vastgoedadviseur en richten eigen bedrijf op
- 12-11-2024 11:22 Interesse in doorstart The Body Shop in Nederland
- 12-11-2024 11:00 Investeer in vastgoed met het Collin MKB Leningen Fonds
- 12-11-2024 10:51 Voormalig schippersinternaat aan gemeente Dordrecht verkocht
- 12-11-2024 10:45 Techbedrijf huurt 1.167 m2 kantoorruimte in Atrium op de Zuidas
- 12-11-2024 10:21 Patrick Barské nieuwe directeur-bestuurder Area
- 12-11-2024 10:00 Johan Conijn: 'Financiën corporaties nog stabiel ondanks toename investeringen en minimale inkomstenstijging'
- 12-11-2024 09:59 Wibra ziet kansen op zo'n honderd Blokker-locaties
- 12-11-2024 09:31 Cocon Vastgoed Management verlengt huurovereenkomst met Vemedia
- 12-11-2024 09:22 Dennenborgh Groep verkoopt 4.500 m2 bedrijfscomplex in Amersfoort
- 12-11-2024 09:20 Inflatie in oktober gelijk met september op 3,5 procent
- 12-11-2024 09:10 Frame Offices huurt 1.680 m2 kantoorruimte aan Keizersgracht in Amsterdam
- 12-11-2024 09:04 Chiropractor huurt winkelruimte in Arnhem
- 12-11-2024 06:00 Joosten (a.s.r.): 'Nederlandse woningmarkt heeft tunnelvisie nodig'
- 11-11-2024 21:46 Mona Keijzer: ‘Aanpassen of afschaffen huurwet is mogelijk, maar eerst evalueren’
- 11-11-2024 17:00 Mersen Benelux huurt begane grond van de Overschieseweg 304 in Rotterdam
- 11-11-2024 16:49 Diederik Ligtenberg nieuwe chief operating officer van De Hypotheker
- 11-11-2024 15:39 Amsterdam het aantrekkelijkst om te wonen, maar kwaliteit van leven hoogst in Hengelo
- 11-11-2024 14:06 Burgemeester en oud-minister Liesbeth Spies opvolger Martin van Rijn als Aedes-voorzitter
- 11-11-2024 11:49 Foodex Netherlands huurt bedrijfsruimte in Schiedam
- 11-11-2024 11:12 Jeroen Lokerse wordt nieuwe ceo van Colliers Nederland
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.