Geen bedrijfsopvolging voor vastgoed bv’s?

Afgelopen vrijdag heeft de Hoge Raad een aantal belangrijke uitspraken gedaan over de toepassing van de fiscaal voordelige bedrijfsopvolgingsfaciliteiten op beleggingsvermogen. Hoewel de uitspraken niet specifiek zagen op vastgoed, zijn ze toch van groot belang voor vastgoed bv’s, zegt  Aad Rozendal (Hoofd Bureau Vaktechniek Fiscaal bij RSM Niehe Lancée Kooij), die al eerder een column aan dit onderwerp heeft gewijd in Vastgoedjournaal.

“Als aandelen in een vastgoed-bv overgaan door schenking of vererving kan men veelal geen beroep doen op de fiscaal voordelige bedrijfsopvolgingsfaciliteiten. In de wet is namelijk bepaald dat dit alleen maar kan als sprake is van ondernemingsvermogen en de belastingdienst vindt vastgoedexploitatie geen onderneming,” legt Rozendal uit. “Dit betekent dat de totale belastingheffing bij de overgang van beleggingsvermogen en dus ook van aandelen in een vastgoed-bv, kan oplopen tot 40% terwijl dit maar een paar procent is bij ondernemingsvermogen.”

Omdat dit grote verschil als onrechtvaardig werd ervaren, zijn verkrijgers van beleggingsvermogen gaan procederen. Even leek het erop alsof deze verkrijgers gelijk gingen krijgen. Zowel de rechtbank in Breda als de Advocaat-Generaal van de Hoge Raad waren van mening dat er sprake is van een ongeoorloofde discriminatie en dat de bedrijfsopvolgingsfaciliteit  ook moet gelden voor verkrijgers van beleggingsvermogen. Als de Hoge Raad het advies van zijn Advocaat-Generaal had overgenomen, dan hadden verkrijgers van aandelen in vastgoed-bv’s hier ook van kunnen profiteren. De Hoge Raad besliste afgelopen vrijdag echter anders en oordeelde dat er voldoende rechtvaardigingsgronden zijn voor de discriminatie. Met andere woorden, verkrijgers van beleggingsvermogen kunnen  dus geen beroep doen op de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten. Ook vastgoed-bv’s schieten met deze uitspraak dus niets op.

Volgens Rozendal is er voor vastgoed-bv’s echter geen enkele reden om de handdoek in de ring te gooien. “Vastgoedexploitatie is nog altijd iets anders dan het aanhouden van een bankrekening of aandelen en obligaties en dat betekent dat er nog steeds mogelijkheden zijn om ook toegang te krijgen tot de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten. Zoals ik in mijn column over dit onderwerp heb uitgelegd, is er in de fiscale rechtspraak een aantal voorbeelden te vinden waarin vastgoedexploitatie toch als een onderneming werd aangemerkt. Als men de exploitatie van het vastgoed dus slim inricht, is een succesvolberoep op de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten zeker niet onmogelijk.” Rozendal wijst er wel op dat de fiscus zich niet in alle gevallen zal willen laten overtuigen van het ondernemingskarakter van vastgoedexploitatie. “Het vervelende van de starre houding van de fiscus is dus dat vastgoed-exploitanten die hun gelijk willen halen, waarschijnlijk toch gedwongen worden om de gang naar de rechter te maken.”  Daarom adviseert Rozendal om - al dan niet in overleg met de fiscus - een aantal representatieve situaties via een proefprocedure voor te leggen aan de rechter, zodat daarmee meer handvatten ten aanzien van de kwalificatie van vastgoedexploitatie worden verkregen. “Indien vastgoedexploitanten de handen ineen slaan en een proefprocedure opstarten dan scheelt dit in ieder geval in de kosten en het kan wel tot meer zekerheid leiden”,  aldus Rozendal die ten slotte nog aangeeft dat diverse geïnteresseerde partijen zich al hebben gemeld.

Indien u meer wil weten over dit onderwerp, dan kunt u contact opnemen met Aad Rozendal via tel. 06-12928834 of per e-mail: ARozendal@rsmnlk.nl