Haal 10% rendement op groene investering in woningen

De woningmarkt in Nederland is sterk in beweging en biedt kansen aan beleggers om goede rendementen te behalen. De aanvangsrendementen zijn door de recente prijsdalingen gestegen en met name in het zogenaamde middensegment is veel vraag naar huurwoningen. Daarnaast biedt de verhuurdersheffing mogelijkheden om huurders met bovenmodale inkomens een substantiële huurverhoging in rekening te brengen. Arne Balvers van bbn adviseurs legt uit hoe duurzame investeringen in woningen in tien stappen tot meer rendement leiden. 

Indurance heeft een methode ontwikkelt om het huurverhogingspotentieel van woningen aanzienlijk te vergroten. Door slim te investeren in duurzame renovatie kunnen extra huurpunten worden verkregen die meer ruimte bieden om de huren te verhogen. Het rendement op de investeringen kan, zeker voor gereguleerde huursector, oplopen tot ver boven de 10%. Daarnaast kunnen huurders hun woonlasten verlagen. Een win-win situatie dus. 

In opdracht van beleggingsfonds Amvest werkt Indurance aan dergelijke opgaven. In dit artikel wordt verslag gedaan van de tien stappen in het proces van een geslaagde rendementsverbetering.

In 10 stappen naar een hoger rendement

Stap 1 : Waar liggen de kansen ?

Huurwoningen, gebouwd voor 1980 hebben meestal een slecht energielabel. (zie figuur 1) Er ligt dan ook vooral in dat segment een kans om het rendement te versterken door het energielabel te verbeteren. Vooral woningen in de gereguleerde huursector hebben middels liberalisatie een grote kans op extra rendement. Via een quick-scan wordt duidelijk of het interessant is om een vervolgonderzoek te laten plaatsvinden.

Stap 2 : Inventarisatie gebouw en gegevens

De opname van het gebouw en het analyseren van de bouwtekeningen, energielabel en WWS-punten maakt duidelijk vanuit welke startpunt er gezocht kan worden naar verbeteringen. Ook de marktgegevens over marktconforme huren en taxaties worden daarbij vastgesteld. Bijzondere aandacht is er voor de reeds gereserveerde bedragen voor planmatig onderhoud. Door de investeringen in duurzaamheid te koppelen aan de onderhoudsmomenten kunnen veel kosten bespaard worden. Denk hierbij aan het gelijktijdig uitvoeren van gevelisolatie, glasverbetering, spouwvulling, schilderwerk en steigerwerk. Een kostenreductie tot wel 20% is dan mogelijk.

Stap 3 : Bepaling van mogelijke maatregelen

In het WWS zijn de meeste punten te verdienen met de grootte van de woning, het energielabel en locatie, in de vorm van punten voor schaarste gebieden. Grootte en locatie van de woningen zijn niet of nauwelijks te veranderen, dus het energielabel is de enige mogelijkheid om substantieel meer punten te behalen. Bij een labelsprong voor appartementen is het ook belangrijk direct een onderscheid te maken tussen collectieve en individuele maatregelen. Een goede mix tussen verbeteringen op gebouw- en woningniveau leidt vrijwel altijd tot een beter rendement.

Stap 4 : Financiële vertaling van de maatregelen

De financiële effecten van een verbetering van het energielabel komen op vele manieren tot uitdrukking. Voorbeelden van deze effecten zijn : WWS-punten en huurniveau, eventuele liberalisatie, verhuurdersheffing, indexatie huurstroom, leegwaarde van de woning, planmatig onderhoud en energielast huurder. Om toekomstige scenario’s te kunnen vergelijken is het van belang om de effecten op investeren, exploiteren en waardeontwikkeling te splitsen. 

Stap 5 : Optimale verhouding tussen investeren en renderen

Beleggers in vastgoed kijken altijd naar effecten op zowel korte als lange termijn. Door te investeren in de verbetering van vastgoed zal het rendement vaak verbeteren, maar soms ook juist verslechteren. Het zoeken  naar de optimale verhouding tussen elke euro investering en de effecten op exploitatie en waardeontwikkeling is dan ook essentieel. Door verschillende scenario’s naast elkaar te zetten met elk een verschillend risicoprofiel kan een gefundeerde afweging gemaakt worden.

Stap 6 : Zorgen voor financiering

Investeren betekent een beroep doen op beperkt beschikbare financiële middelen of externe financiering. Belangrijk is dat iedere euro op een weloverwogen en gerichte manier wordt geïnvesteerd. Gericht investeren in duurzaamheid heeft een positief effect op de lange termijn huurstroom en de waarde van het vastgoed. Dit verbetert de financierbaarheid van de investering, of dat nu uit eigen middelen is of met behulp van een externe financiering.

Stap 7 : Projectvoorbereiding

Als het haalbaarheidsonderzoek, inclusief de financiering, is afgerond kan de operationele fase starten. In het geval van een verbetering van het energielabel houdt dit in dat er een vraagspecificatie wordt opgesteld. Hiermee wordt de aannemersmarkt benaderd. Door het tijdelijk gunstige 6% BTW-tarief kunnen extra voordelen ontstaan.

Stap 8 : Communicatie met bewoners

De bouwwerkzaamheden hebben vaak een behoorlijke impact op de bewoners. Het gebouw staat in de steigers of de lift wordt gebruikt voor het vervoer van materialen. Om de aannemer efficiënt te kunnen laten werken, maar ook de huidige huurders tevreden te stellen is het van belang om tijdig de communicatie met de bewoners op te starten. Afhankelijk van de aard van de maatregelen kunnen er voor een bepaalde periode wisselwoningen ingezet. Het koppelen van de labelsprong aan andere verbeteringen, zoals tegelwerk badkamer of de keuken kan ook bij de bewoners tot meer begrip en enthousiasme leiden. Voordelen voor de bewoner zijn duidelijk: een lagere energierekening, meer wooncomfort en een bijdrage aan een beter milieu.

Stap 9 : Begeleiding uitvoering en oplevering

Het behalen van de verbeterde energielabels is essentieel voor de nieuwe verbeterde kasstroom van de woningen. Daarom zal gedurende de uitvoering een toetsing blijven plaatsvinden op contractafspraken. Ook de wijze waarop bewoners hinder ondervinden van de bouwwerkzaamheden is een belangrijk aandachtpunt.

Stap 10 : Afsluiting van het herontwikkelingsproces

De afsluiting van het verduurzamingstraject bestaat uit de formele vaststelling van de nieuwe energielabels. Hiermee kan ook bij de eerst volgende indexatie- en huurvaststelling op basis van de nieuwe puntentelling volgens WWS een voorstel richting huurders worden gedaan. Na het afronden van de herontwikkeling zullen ook andere processen nog een aantal aanpassingen vragen. Met name beheerder en taxateur zullen in hun rapportages rekening moeten houden met de gerenoveerde woningen.

Guido Gezellelaan Delft

Het appartementencomplex op de Guido Gezellelaan te Delft bestaat uit 80 appartementen verdeeld over 8 woonlagen. De woningen zijn verschillend van grootte, van tweekamerappartementen tot  vijfkamerappartementen. Het complex is in 1970 gebouwd. De energielabels van de woningen variëren dan ook tussen E en G. Delft valt buiten het door WWS gedefinieerde schaarste gebied.De twee- en driekamerwoningen in het complex vallen in het gereguleerde huurregime, omdat zij minder dan 140 punten behalen. Dit wordt veroorzaakt door een relatief klein oppervlak en een slecht energielabel. Door het verbeteren van het label met drie of vier stappen worden deze woningen geliberaliseerd. De vier- en vijfkamerwoningen zijn reeds geliberaliseerd. Het oppervlak van deze woningen is groot genoeg om eenvoudig meer dan 140 punten te behalen in het WWS, ook al hebben ze een G-label. Door het label te verbeteren zal de markthuur slechts beperkt hoger worden. Ook de invloed op de leegwaarde is beperkter. 

Integrale aanpak of focus van ingrepen

Het integraal aanpakken van een appartementencomplex kan leiden tot een dure renovatie zonder het maximale effect op het rendement. Om deze reden is naast de integrale aanpak ook onderzocht of een set van gerichte maatregelen op specifieke woningen met een specifiek energielabel tot gevolg tot een beter financieel resultaat leidt. Dit was het geval en heeft geleid tot de keuze voor een mix aan maatregelen op gebouw- en woningniveau. De maatregelen die voor het complex worden doorgevoerd zijn onder andere : glas vervangen door HR++glas, spouwisolatie toevoegen, individuele bemetering, PV-panelen en ventilatievoorzieningen. 

Business case : driekamer ja, tweekamer nee

De driekamerwoningen voldoen aan alle kenmerken die verduurzamen interessant maken. Slecht energielabel, grote sprong naar markthuur en een relatief lage investering. Met een investering van circa 17.000 euro per woning is een huursprong van ruim 160 euro per maand te behalen. De BAR hiervan bedraagt dus ruim 11% ! En hierin is het versterkende effect van de verhuurdersheffing nog niet eens meegenomen. De markthuur voor de tweekamerwoningen ligt niet boven het huurniveau dat vanuit de huurregulering gevraagd kan worden. Om deze reden is er geen noodzaak een specifiek energielabel na te streven en daarmee liberalisatie van de woning te bewerkstelligen. De tweekamerwoningen moeten worden verbeterd naar een A+label om de grens van 140 punten te doorbreken. Deze stap is in de praktijk sowieso te groot en te duur gebleken. 

Groene woning : goed voor huurder en milieu

Door een steeds grotere vraag naar fossiele brandstoffen nemen energieprijzen in Nederland al decennia toe. Ook de consument merkt dit aan haar woonlasten. De energielasten bedragen in sommige gevallen al bijna dan de helft van de woonlasten. Deze tendens zal zich in de komende jaren doorzetten doordat energieprijzen sneller stijgen dan de inflatie. Door te werken aan een duurzamere en energie zuiniger woningvoorraad kunnen huurders veel geld besparen en blijven woningen betaalbaar. In Nederland staan bijna 3,2 miljoen huurwoningen met een energielabel C of slechter. Meer dan één miljoen daarvan heeft zelfs een label slechter dan E. Er liggen dan ook grote kansen om energie- en CO2-reductie in de woningvoorraad te bereiken. 

Indurance

Indurance is een samenwerking tussen George Jautze, Theo Soeters, Siebolt Bennema en bbn adviseurs. Of u nu op zoek bent naar een strategisch adviseur, een tijdelijke ondersteuning van uw eigen organisatie of een volwaardige implementatiepartner van een herontwikkeling of transformatie, Indurance biedt een full service concept gericht op een duurzaam rendement voor de belegger. Meer informatie op www.indurance.nl

Arne Balvers, bbn adviseurs a.balvers@bbn.nl