Vastgoedexploitatie: onderneming of belegging?
Wie een vastgoedportefeuille fiscaal voordelig denkt te kunnen overdragen aan de eigen kinderen, die kan nog wel eens van een koude kermis thuiskomen. Het exploiteren van vastgoed wordt door de fiscus veelal gezien als een beleggingsactiviteit waarvoor veel ongunstige schenk- en erfbelasting tarieven gelden dan bij de fiscaal voordelige bedrijfsopvolgingsfaciliteiten. Aad Rozendal, hoofd Bureau Vaktechniek RSM Niehe Lancée Kooij, bespreekt deze netelige kwestie en stelt een originele oplossing voor.
Bij de overdracht krachtens schenking of erfrecht van de aandelen in bv die een onderneming drijft is de verkrijger normaliter schenk- of erfbelasting verschuldigd over de waarde van de onderneming. Omdat de fiscus de continuïteit van de onderneming bij een bedrijfsoverdracht niet in gevaar wil brengen, kan men een beroep doen op de fiscaal voordelige bedrijfsopvolgingsfaciliteiten. Het doel van deze faciliteiten is om te voorkomen dat de verschuldigdheid van successie- of schenkingsrecht leidt tot liquiditeitsproblemen bij de vererving of schenking van een onderneming. In de Successiewet geldt een vrijstelling van maar liefst 83% en voor de Inkomstenbelasting geldt dat de belastingclaim op de aandelen kan worden doorgeschoven. Als het gaat om een bv die een vastgoedportefeuille exploiteert dan is de fiscus echter van mening dat bij de overdracht van de aandelen in deze bv geen beroep kan worden gedaan op de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten. Mocht u dus in de veronderstelling zijn dat uw vastgoedportefeuille fiscaal voordelig kan worden overgedragen naar uw kinderen dan komt u wellicht bedrogen uit.
Onrechtvaardig
In geval van vastgoedexploitatie is er voor de toepassing van de belastingwetgeving volgens de fiscus geen sprake van een onderneming. Vastgoedexploitatie wordt namelijk gezien als een beleggingsactiviteit die, om in het fiscale jargon te spreken, niet uitgaat boven normaal vermogensbeheer. Dit uitgangspunt brengt met zich mee dat men geen beroep kan doen op de fiscaal voordelige bedrijfopvolgingsfaciliteiten. Deze faciliteiten zijn namelijk alleen van toepassing op ondernemingsvermogen en niet op vermogen dat ter belegging wordt aangehouden. Dit betekent bijvoorbeeld dat bij de overgang van een vastgoedportefeuille in geval van overlijden de totale belastingheffing kan oplopen tot 40%, terwijl de belastingheffing in potentie slechts enkele procenten bedraagt als het om ondernemingsvermogen gaat! Dit grote verschil is natuurlijk bijzonder onrechtvaardig. Ik kan er ook met mijn verstand niet bij waarom de fiscus bij vastgoed kennelijk geen waarde hecht aan een ongehinderde voortzetting van de activiteiten. Ik zou zeggen dat juist bij vastgoed de verschuldigdheid van successie- of schenkingsrecht tot liquiditeitsproblemen kan leiden, omdat men vastgoedbezittingen (anders dan bij aandelen of obligaties) niet zomaar even kan omzetten in geld. Zeker in de huidige marktomstandigheden is het op zijn zachtst gezegd een uitdaging om vastgoed tegen een goede prijs te verkopen.
Omdat de grens tussen ondernemen en beleggen niet duidelijk in de wet is vastgelegd, leidt vrijwel iedere situatie die aan de fiscus wordt voorgelegd tot een discussie waarbij de fiscus vaak de hakken stevig in het zand zet en vrijwel nooit zal erkennen dat een vastgoedactiviteit als een onderneming kan worden aangemerkt. Toch zijn er in de fiscale rechtspraak wel degelijk een aantal voorbeelden te vinden waarin vastgoedexploitatie toch als een onderneming werd aangemerkt. Zo lijkt het zelf verrichten van bepaalde werkzaamheden bij te dragen aan de conclusie dat geen sprake is van beleggen. Te denken valt bijvoorbeeld aan het zelf innen van de huren, verrichten van schoonmaak- en onderhoudswerkzaamheden, verrichten van administratieve werkzaamheden en reparatie van vervanging van roerende zaken.
Oplossing
Als men dus aandelen in een bv met vastgoed bezit en men wil een beroep kunnen doen op de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten, dan is het raadzaam om de exploitatie van het vastgoed zo in te richten dat het zoveel mogelijk aansluit bij de omstandigheden die in de fiscale rechtspraak zijn genoemd. Jammer genoeg zal dit waarschijnlijk niet voldoende zijn om de inspecteur te overtuigen terwijl de praktijk wel behoefte heeft aan meer duidelijkheid op dit punt. Vastgoedexploitanten die geïnteresseerd zijn in het gezamenlijk opstarten van een proefprocedure om via een rechterlijke uitspraak meer handvatten ten aanzien van de kwalificatie van vastgoedexploitatie af te dwingen wil ik dan ook bij deze oproepen om contact met me op te nemen.
Aad Rozendal is Hoofd Bureau Vaktechniek RSM Niehe Lancée Kooij en docent bij de leerstoelgroep belastingrecht aan de Universiteit van Amsterdam. Hij is te bereiken op tel. 06-12928834 of per e-mail: ARozendal@rsmnlk.nl
Laatste nieuws
- 22-07-2024 16:42 Amvest en Adriaan van Erk gaan 800 woningen realiseren in nieuwe Leidse stadswijk
- 22-07-2024 16:18 M7 verkoopt kantoorgebouw in Almere
- 22-07-2024 15:35 Woningbouw Zandvoort: grote torens op zee of een wijk op het circuit?
- 22-07-2024 13:40 Amsterdams bedrijventerrein Muyskenkwartier wordt woon-werkwijk; aanbesteding eerste kavel gestart
- 22-07-2024 13:12 Twee nieuwe commissarissen bij Habion op voordracht van huurdersorganisaties
- 22-07-2024 11:41 Advies aan Hoge Raad over indexatiebedingen is voornamelijk gunstig voor verhuurders
- 22-07-2024 11:02 Urban Industrial vergroot aanwezigheid in Haarlemse Waarderpolder
- 22-07-2024 10:04 Logicor ontwikkelt logistiek warehouse van 25.000 m2 in Roosendaal
- 22-07-2024 09:40 Aedes verheugd met nieuwe woningmarktplannen van de Europese Commissie
- 22-07-2024 09:21 Prijzen van koopwoningen weer boven piekniveau van zomer 2022
- 22-07-2024 08:00 Clarion koopt logistieke ontwikkeling van 32.000 m2 van Next Level
- 22-07-2024 06:00 Bentley naast de ingang
- 19-07-2024 15:25 Haarlem stelt eisen vast voor 350 woningen op Delftplein
- 19-07-2024 13:27 Provincie Noord-Holland verhoogt subsidie voor verbeteren verouderde bedrijventerreinen en winkelgebieden
- 19-07-2024 12:48 Avignon Capital verkoopt Staybridge Suites Hotel in Den Haag
- 19-07-2024 12:40 Een glijbaan en friends-appartementen: Is de Stadsveteraan het antwoord op de broodnodige vernieuwing in ouderenhuisvesting? (+video)
- 19-07-2024 12:18 Advies aan Hoge Raad: opslagbeding met maximaal 3 procent opslag is niet oneerlijk
- 19-07-2024 10:06 Proef met woningdelen: slechts veertien van de honderd geïnteresseerden vragen vergunning aan
- 19-07-2024 09:28 Kunstgalerie huurt winkelruimte in centrum Haarlem
- 19-07-2024 09:24 Logistieke dienstverlener huurt 11.500 m2 op Maasvlakte
- 19-07-2024 09:11 Maak kennis met: David van Haaster
- 19-07-2024 08:35 Storage Share neemt 22.000 m2 opslag over van failliet Boxx
- 19-07-2024 08:07 'Grote verhuurders: geen grote verkoopplannen door regulering middenhuur'
- 19-07-2024 07:50 BTT Real Estate koopt 20.000 m2 distributiecentrum in Bergen op Zoom
- 18-07-2024 16:47 Dura Vermeer en Woonhave tekenen voor 28 huurwoningen in Vlaardingen
- 18-07-2024 16:05 Drie nieuwe huurders voor monumentaal kantoorgebouw aan Amsterdamse Keizersgracht
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.