Vastgoedexploitatie: onderneming of belegging?

Wie een vastgoedportefeuille fiscaal voordelig denkt te kunnen overdragen aan de eigen kinderen, die kan nog wel eens van een koude kermis thuiskomen. Het exploiteren van vastgoed wordt door de fiscus veelal gezien als een beleggingsactiviteit waarvoor veel ongunstige schenk- en erfbelasting tarieven gelden dan bij de fiscaal voordelige bedrijfsopvolgingsfaciliteiten. Aad Rozendal, hoofd Bureau Vaktechniek RSM Niehe Lancée Kooij, bespreekt deze netelige kwestie en stelt een originele oplossing voor.

Bij de overdracht krachtens schenking of erfrecht van de aandelen in bv die een onderneming drijft is de verkrijger normaliter schenk- of erfbelasting verschuldigd over de waarde van de onderneming. Omdat de fiscus de continuïteit van de onderneming bij een bedrijfsoverdracht niet in gevaar wil brengen, kan men een beroep doen op de fiscaal voordelige bedrijfsopvolgingsfaciliteiten. Het doel van deze faciliteiten is om te voorkomen dat de verschuldigdheid van successie- of schenkingsrecht leidt tot liquiditeitsproblemen bij de vererving of schenking van een onderneming. In de Successiewet geldt een vrijstelling van maar liefst 83% en voor de Inkomstenbelasting geldt dat de belastingclaim op de aandelen kan worden doorgeschoven. Als het gaat om een bv die een vastgoedportefeuille exploiteert dan is de fiscus echter van mening dat bij de overdracht van de aandelen in deze bv geen beroep kan worden gedaan op de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten. Mocht u dus in de veronderstelling zijn dat uw vastgoedportefeuille fiscaal voordelig kan worden overgedragen naar uw kinderen dan komt u wellicht bedrogen uit.

Onrechtvaardig

In geval van vastgoedexploitatie is er voor de toepassing van de belastingwetgeving volgens de fiscus geen sprake van een onderneming. Vastgoedexploitatie wordt namelijk gezien als een beleggingsactiviteit die, om in het fiscale jargon te spreken, niet uitgaat boven normaal vermogensbeheer. Dit uitgangspunt brengt met zich mee dat men geen beroep kan doen op de fiscaal voordelige bedrijfopvolgingsfaciliteiten. Deze faciliteiten zijn namelijk alleen van toepassing op ondernemingsvermogen en niet op vermogen dat ter belegging wordt aangehouden. Dit betekent bijvoorbeeld dat bij de overgang van een vastgoedportefeuille in geval van overlijden de totale belastingheffing kan oplopen tot 40%, terwijl de belastingheffing in potentie slechts enkele procenten bedraagt als het om ondernemingsvermogen gaat! Dit grote verschil is natuurlijk bijzonder onrechtvaardig. Ik kan er ook met mijn verstand niet bij waarom de fiscus bij vastgoed kennelijk geen waarde hecht aan een ongehinderde voortzetting van de activiteiten. Ik zou zeggen dat juist bij vastgoed de verschuldigdheid van successie- of schenkingsrecht tot liquiditeitsproblemen kan leiden, omdat men vastgoedbezittingen (anders dan bij aandelen of obligaties) niet zomaar even kan omzetten in geld. Zeker in de huidige marktomstandigheden is het op zijn zachtst gezegd een uitdaging om vastgoed tegen een goede prijs te verkopen.

Omdat de grens tussen ondernemen en beleggen niet duidelijk in de wet is vastgelegd, leidt vrijwel iedere situatie die aan de fiscus wordt voorgelegd tot een discussie waarbij de fiscus vaak de hakken stevig in het zand zet en vrijwel nooit zal erkennen dat een vastgoedactiviteit als een onderneming kan worden aangemerkt. Toch zijn er in de fiscale rechtspraak wel degelijk een aantal voorbeelden te vinden waarin vastgoedexploitatie toch als een onderneming werd aangemerkt. Zo lijkt het zelf verrichten van bepaalde werkzaamheden bij te dragen aan de conclusie dat geen sprake is van beleggen. Te denken valt bijvoorbeeld aan het zelf innen van de huren, verrichten van schoonmaak- en onderhoudswerkzaamheden, verrichten van administratieve werkzaamheden en reparatie van vervanging van roerende zaken.

Oplossing

Als men dus aandelen in een bv met vastgoed bezit en men wil een beroep kunnen doen op de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten, dan is het raadzaam om de exploitatie van het vastgoed zo in te richten dat het zoveel mogelijk aansluit bij de omstandigheden die in de fiscale rechtspraak zijn genoemd. Jammer genoeg zal dit waarschijnlijk niet voldoende zijn om de inspecteur te overtuigen terwijl de praktijk wel behoefte heeft aan meer duidelijkheid op dit punt. Vastgoedexploitanten die geïnteresseerd zijn in het gezamenlijk opstarten van een proefprocedure om via een rechterlijke uitspraak meer handvatten ten aanzien van de kwalificatie van vastgoedexploitatie af te dwingen wil ik dan ook bij deze oproepen om contact met me op te nemen.

Aad Rozendal is Hoofd Bureau Vaktechniek RSM Niehe Lancée Kooij en docent bij de leerstoelgroep belastingrecht aan de Universiteit van Amsterdam. Hij is te bereiken op tel. 06-12928834 of per e-mail: ARozendal@rsmnlk.nl