Kloof wetenschap en praktijk blokkeert duurzaam vastgoed

Verduurzaming van vastgoed is geen geldprobleem. Wat ontbreekt is een duurzaam rekenmodel voor vastgoedbeleggers. Dat wetenschappers dit nog niet hebben ontwikkeld, komt door de kloof tussen wetenschap en praktijk.

Als het om duurzaamheid gaat, is de vastgoedwereld nog niet om. Dat is de conclusie van Piet Eichholtz op basis van het vorige week bekendgemaakte rapport ‘Financing Tools for A Green Building Stock’. ‘De financieringsmarkt staat (…) aan het begin van een lange weg’, zo stelt de Maastrichtse hoogleraar vastgoedfinanciering wat somber op de website van Vastgoed Journaal.

Eichholtz veronderstelt dat het energiezuiniger maken van gebouwen een kwestie is van geld. Daarom draagt hij in zijn rapport enkele creatieve manieren aan om de financiering te regelen. Zo stelt hij voor om een ‘revolving fund’ in te richten. Zo’n fonds verstrekt leningen aan vastgoedeigenaren, zakelijk of particulier, die hun bezit willen verduurzamen. Worden de kredieten met rente terugbetaald, dan leent het fonds het geld opnieuw uit waardoor een ‘geldpomp’ ontstaat die zichzelf in stand houdt. Slim, maar niet de oplossing voor het probleem. Want bij verduurzaming van vastgoed is niet de financiering het probleem, maar de waardering.

Beleggers die het rendement van een vastgoedinvestering berekenen gebruiken hiervoor modellen die grotendeels zijn gebaseerd op waarden als de locatie, de huurinkomsten en de verwachte waardeontwikkeling. Zaken als energieverbruik of de herbestemmingswaarde van een pand komen niet voor in deze modellen. Hierdoor worden deze belangrijke economische aspecten van een gebouw door vastgoedbeleggers simpelweg niet gezien en daardoor ook niet gewaardeerd.

Technische universiteiten hebben de kennis en middelen in huis om een duurzaam exploitatiemodel te ontwikkelen. Maar de academische bouwkundigen zijn er nog niet in geslaagd om een voor de markt geschikte rekenmethode te ontwikkelen.  Wat dat betreft lijkt het er op dat de verduurzaming van vastgoed al jaren geleden is verdwenen in de kloof tussen wetenschap en markt.

Verduurzaming van de vastgoedwereld begint dus niet bij de vraag van Eichholtz: Hoe regelen we de financiering? Maar bij de vraag die decaan Karin Laglas van de faculteit bouwkunde van de TU Delft zich zou moeten stellen: Hoe dichten we de kloof tussen wetenschap en markt?

Laglas heeft een unieke positie om een doorbraak te forceren. Voor zij in 2011 bij de TU Delft haar entree maakte in de wetenschappelijke wereld, was zij immers jarenlang als vastgoedvrouw actief. Zo werkte zij voor de ontwikkelaars MAB en OVG en de belegger Rodamco.

Een in de praktijk toepasbaar rekenmodel voor duurzaam vastgoed; Laglas heeft de historische kans om dat tot stand te brengen. En het is een kleine moeite. Zij hoeft slechts haar praktijkervaring succesvol te combineren met de theoretische kennis van de bouwkundigen van de TU Delft.

Jaap Wiedenhoff, directeur Arup