INTERVIEW: Energieneutraal kantoor als valide business case

Eelco Ouwerkerk: “Toekomstgerichte bedrijven maken strategische en slimme keuzes aangaande hun huisvesting.”

Kantoorgebruikers moeten energieneutrale huisvesting gaan beschouwen als strategisch item voor hun primaire business. Dat stelt programmamanager kantoren Eelco Ouwerkerk van Platform31|Energiesprong. “Bedrijfshuisvesting duurzaam renoveren kan niet langer alleen maar worden gezien als kostenpost: slimme keuzes zijn rendabel, toekomstbestendig en dragen bij aan het onderscheidend vermogen van je organisatie.”

Dat bewijzen de zes projecten in het programma 'Kantoren Vernieuwen naar Energieneutraal' van Platform31|Energiesprong, die beschikt zijn door het Ministerie voor Wonen & Rijksdienst. Zij realiseren een reductie van minimaal 60% tot 93% en zelfs energieleverend (154%). Het gaat hier om : GasTerra en Triodos in Groningen, Renoflex van Urban.nl in Delft, Kennishuis Duiven van Alliander, Cofely in Zaandam, ZonEnergie in Spanbroek en het Flevogebouw van Bemog in Zwolle. Deze zes individuele projecten en de drijfveren van hun ontwikkelaars, eigenaren en gebruikers worden op VJ Green de komende periode uitgelicht. Ouwerkerk licht vast toe waarom hij denkt dat energieneutrale kantoren hun eigenaren en gebruikers perspectief bieden.

Waarom zouden kantooreigenaren naar energieneutraal willen bewegen?
“Wat ik zie is dat het in eerste instantie een strategische keuze is om te vernieuwen naar energieneutraal. Voor Alliander bijvoorbeeld past het geheel in hun visie en hun imago, voor BEMOG als ontwikkelaar, eigenaar en gebruiker is het een rendabele business case, zelfs met een monumentaal pand! Voor Triodos Vastgoedfonds levert het toekomstbestendig en rendabel vastgoed als belegging en voor GasTerra is het belangrijk dat hun medewerkers tevreden, onder goede en gezonde klimaatomstandigheden hun werk kunnen doen terwijl er ook op de energiekosten wordt bespaard. Huisvesting en daaraan gekoppeld energiegebruik is dus voor elke partij een onderdeel van de strategische visie op duurzame bedrijfsvoering.”

Tijd voor alle kantooreigenaren en gebruikers om energieneutraal op de strategische agenda te zetten?
“Duurzaamheid is vaak al een strategisch parameter. Voeg energieneutraal daaraan toe! Voor eigenaren biedt het een geweldig perspectief: het bindt partijen, zorgt voor gemeenschappelijke doelstellingen waar de eigenaar en de gebruiker beter van worden, werkt samenwerking en continuïteit in de hand. Kijk eens hoe je samen met HR-management het verzuimbeleid naar beneden brengt en hoe huisvesting en energie daaraan bijdragen. Commercieel gezien is het ook een goed gespreksonderwerp: 'Beste huurder, over twee jaar loopt het huurcontract af. Wij willen dit gebouw in de komende 10 jaar verduurzamen naar energieneutraal. Zullen we samen de duurzaamheidsstrategie bepalen en zorgen voor een goede afstemming op onze primaire doelstellingen?' Zo’n insteek levert meer op dan een huurder die zegt: 'Volgend jaar loopt ons huurcontract af en ik denk niet dat we hier blijven, tenzij de huurprijs 30% zakt, het binnenklimaat drastisch verbetert en de representatieve ruimtes volledig worden gerestyled.' Het is gemakkelijk gezegd, maar eigenaren en gebruikers zouden echt iets aan hun grondhouding kunnen veranderen om er samen veel beter uit te komen.”

En beleggers? Die kijken toch niet verder dan de duur van het huurcontract?
“Strategische sturing op energieneutraal maakt vastgoed als belegging op de langere termijn minder risicovol. Het geeft over 5 of 10 jaar nog steeds betere verhuurkansen: interessant voor de kapitaalmarkt. Investeren doe je liever in een fonds met een duidelijke toekomstvisie op het gebied van energie dan in een fonds met energieslurpende gebouwen. Energieneutraal geeft meer onderscheidend vermogen, is toekomstbestendig én rendabel: een keuze die loont, en die zeker niet langer gezien kan worden als kostenpost. De duur van de huurovereenkomst is eigenlijk een schijnbare constante. Door daarop te blijven sturen, raak je als belegger iedere keer weer van de regen in de drup.”

Maar het ís toch een extra kostenpost, energieneutraal? Waarom niet tevreden met BREEAM excellent of Label A?
“Nederland wordt energieneutraal, let maar op! Over vijf jaar loop je met wat nu, zeg, BREEAM Excellent is, weer enorm achter. Label A++ en BREEAM Outstanding zijn nu state of the art, maar in de zeer nabije toekomst zijn die gewoon de standaard. En met standaard kom je er niet in de markt. Bovendien: de opbrengsten voor de gebruiker zijn hoger dan de kosten. Een rekensom: een fte kost 60K, een fte-werkplek is bijvoorbeeld 12 vierkante meter. Per vierkante meter dus 5K aan arbeidskosten per jaar. Stel je voor na een renovatie: comfortabel, energieneutraal, lagere of geen energiekosten, prettige sfeer, trotse medewerkers, …..… dat levert 2% meer arbeidsproductiviteit op. Dat is €100 extra opbrengst per vierkante meter per jaar. Een ‘gewone’ renovatie van vandaag de dag naar label A++ of BREEAM Excellent kost eenmalig zo’n €1.000 per vierkante meter. De meerkosten om diezelfde renovatie op of dichtbij energieneutraal te krijgen zijn verhoudingsgewijs klein. De meerkosten per jaar per vierkante meter in de huur zijn een fractie van de extra opbrengst: nog niet eens de prijs van een kerstpakket per FTE. En de opbrengst is €100 per vierkante meter! Dus energieneutraal lijkt misschien een kostenpost, maar als je naar de integrale bedrijfsvoering kijkt, levert het juist op.”

Toch doen nu alleen nog koplopers aan energieneutraal, met subsidie. Teken aan de wand?
“Alle bestaande projecten realiseren een hoge besparing op de energiekosten en een hoge reductie van CO2 uitstoot, van ca. 50% besparing tot energieneutraal en zelfs energieleverend. Wat we vaak horen uit de markt, zijn kreten als: ‘Ja, dat kan, maar alleen vanwege de subsidie.’ Of ‘Ja het kan, want het is overheid en daar wordt heel anders gekeken naar vastgoed.’ Of ‘ja het kan, want het is Eneco’, in het geval van het hoofdkantoor bijvoorbeeld. Die veronderstellingen zijn vaak onjuist. De subsidies waren niet maatgevend, maar slechts een aanmoedigingsprijs. Het is een beetje warm water in een koud bad, om de boel te versnellen en partijen over de laatste drempel heen te helpen. Verder doen zij het zelf! Koplopers zijn niet voor niets koplopers natuurlijk; ze zijn misschien in de basis wel meer intrinsiek gemotiveerd. Maar het is geen liefdewerk oud papier: in the end moet er een normale huisvestingslast voor de gebruiker uitkomen, de ontwikkelaar wil er ook een boterham aan verdienen en de eigenaar verlangt een rendabele belegging. Als dat niet haalbaar is, beginnen organisaties er niet aan, ze zijn niet filantropisch ingesteld ofzo. Triodos bijvoorbeeld is een belegger in stenen, en dat moet renderen. Een ultra-energiezuinig gebouw is voor hen een strategische keus. En er zijn gelukkig al écht veel goede voorbeelden waar eigenaren en gebruikers de lat bewust hoger hebben gelegd dan de reguliere labels en certificaten.”

Wat zijn dan goede voorbeelden van heel energiezuinige of energieneutrale kantoren, los van Eneco en de zes die nu via Energiesprong zijn beschikt?
“Even een greep, nieuwbouw en renovatie door elkaar: de TNT headoffice in Hoofddorp, de Bussemse Watertoren, CBW Mitex in Zeist, De Tempel in Den Haag en Bella Donna in Amstelveen. Waarom doen zij dat? Omdat ze een strategische visie hebben waarbij energieneutraal helpt. Energieneutraal renoveren blijkt gewoon goed voor het bereiken van de primaire doelstellingen.”

De genoemde voorbeelden zijn ook te vinden op kantoorvolenergie.nl. Voor meer inspiratie over energieneutrale kantoren is daar ook gratis het boek Gebouwen Bewegen te downloaden.

Eelco Ouwerkerk is programmamanager kantoren bij Energiesprong | Platform31. Kantoren vernieuwen naar Energieneutraal is onderdeel van het innovatieprogramma Energiesprong. Energiesprong is aanjager en faciliteert de markt om de bestaande gebouwde omgeving in transitie te brengen naar energieneutraal.