Verslag Thuisblijversborrel: 'We zitten in een financiële crisis zonder geld tekort'

Een financiële crisis zonder geld tekort. Zo typeerde Norbert Bol, directeur van Grontmij Capital Consultants, macro-economische omstandigheden in Nederland. “Het financiële systeem is  totaal stilgevallen omdat het geld vast zit in structuren. "We hebben in dit land te maken met een politieke crisis.”

Bol sprak gisteren een select gezelschap toe voorafgaande de jaarlijkse Thuisblijversborrel in Utrecht. "Onze klanten - institutionele beleggers - hebben vanwege de lage rentestand te maken met sterk fluctuerende dekkingsgraden. De aandelenmarkt brengt niet wat er van werd gehoopt. De obligatiemarkt is roerig. Veilige producten worden almaar duurder", aldus Bol. Pensioenfondsen en verzekeraars zijn op zoek naar veilige havens. "Zij moeten keuzes maken en verantwoording afleggen aan hun deelnemers" 

Producten die maar enigszins de geur van enig risico bij zich dragen, worden gemeden. "Dan is het beleggen in Nederlandse huurwoningen zo slecht nog niet. Het levert misschien dan wel geen dubbelcijferig maar wel een stabiel rendement op. We dwingen allocatie van het geld alleen af door een laag risico-profiel." Hij denkt dat de huurbodem op de woningmarkt wel is bereikt. Projecten worden verkocht voor een lagere prijs. Aanvangsrendementen zijn niet top maar 5 tot 6% geeft wel zekerheid." Pensioenfondsen stappen het liefst in direct vastgoed, zei Bol. "Naar winkels of woningen op A-locaties blijft de vraag nog altijd redelijk op peil. Dat is in verhouding tot indirect vastgoed dan meer liquide. Er zijn gewoon geen alternatieven voor deze vastrentende producten.” 

Bol verwacht niet dat beursgenoteerde vastgoedfondsen als beleggingsproduct voor institutionele beleggers meer in trek geraken omdat die beter verhandelbaar zijn dan niet-genoteerde vastgoedfondsen. "Pensioenfondsen houden niet van volatiliteit. Dat heb je namelijk wel met genoteerd vastgoed die meebeweegt met de beurstemming".  

Over de kantorenmarkt is hij duidelijk: toplocaties zullen gewild blijven maar er komt wel een verschuiving van bezit naar huur door gebruikers. Als gevolg van het nieuwe werken ben je tegenwoordig gek als je een pand koopt als bedrijfsmiddel. Huren is veel verstandiger vanuit ondernemersperspectief."

Overheid is onbetrouwbaar

De stap naar de rol van de overheid is dan al snel gemaakt. Volgens Bol is financiële systeem in Nederland stilgevallen omdat de overheid onbetrouwbaar is. "Den Haag staat in tegenstelling tot de landen om ons heen niet  aan de kant van het bedrijfsleven, de motor van onze economie. Hier maakt het niet uit of de wind van links of rechts waait. We polderen er nog steeds lustig op los met als gevolg dat er geen beslissingen worden genomen die het land vooruit helpen."

Bol denkt dat er nieuwe partijen zullen opstaan die de vastgoedfinancieringstaken van de traditionele banken zullen overnemen. "In Nederland is het gebruikelijk dat de banken 100% van de vreemdvermogenvraag op zich nemen. In de VS is dat maximaal 50%. De andere helft wordt gefinancieerd door cmbs-leningen en door verzekeraars.  Banken hebben hun loketten op slot gegooid. Private investeerders zullen nu in dat gat springen. Het beeld in het buitenland van onze vastgoedmarkt is negatief maar voor goede locaties zijn de perspectieven wel gunstig.". Bol ziet zeker kansen voor zogenoemde debtfunds, fondsen die beleggen in vastgoedfinancieringen. "Maar dat kunnen net zo goed hypotheekfondsen zijn."

Bol verwacht niet dat pensioenfondsen extra gaan investeren in vastgoed om de verhoudingen in hun assetallocatie intact te houden. Door dalende vastgoedwaarderingen daalt immers het aandeel vastgoed in de portefeuille."Ze houden alleen vast aan hun 'Asset Liability Management' studies wanneer ze weer vertrouwen in het vastgoed hebben. Dan pas gaan ze weer investeren. "

De GCC-directeur zegt dat hij als belegger niet gelooft in het fenomeen zorgvastgoed. "Zorgwoningen of zorgkantoren vallen onder de categoriën woningen of kantoren  We gaan er als beleggers echt geen nieuwe categorie van maken."

Thuisblijversborrel levert nieuwe contacten op

Na de bijeenkomst met Bol druppelden de netwerkers binnen voor  de Thuisblijversborrel. Gezien de opkomst waren er maar weinig mensen afgereisd naar de Mipim in Cannes. De mensen die er wel even waren geweest zeiden dat er opvallend weinig Nederlanders rondliepen. "De prioriteit van vastgoedbedrijven ligt elders", was de algehele teneur. "Een netwerkevent als de Vastgoedjournaal Thuisblijversborrel, waar je bekende relaties tegenkomt en nieuwe contacten legt levert veel meer op. Voor de grote deals gaan we liever naar de Provada en de Expo Real."