Kantorenleegstand: hou het concreet!

In de (sociale) media is de leegstand op de Nederlandse kantorenmarkt een zeer actueel thema waarbij het woord crisis vaak wordt gebruikt. Een kritische lezer vraagt zich mogelijk af waarom er zoveel negatieve publiciteit ontstaat bij een leegstand van circa 15%. In een willekeurige economische sector is een onbenutte capaciteit van 15% geen reden om het woord crisis in de mond te nemen.

Er kunnen verschillende redenen zijn waarom er zoveel negatieve aandacht is voor de leegstand op de kantorenmarkt. Het CPB voorspelt bijvoorbeeld een zeer somber scenario waarin de leegstand kan oplopen tot 40%. Dat zal zeker een probleem zijn voor de waardering en de financiering alsmede voor de leefbaarheid en de economie van de kantoorgebieden in Nederland.

Aanleidingen voor de slechtere vooruitzichten zijn de financiële en economische crisis, de verscherpte toekomstige kapitaaleisen, de vergrijzing, de trend naar Het Nieuwe Werken waardoor minder vierkante meters nodig zijn per medewerker en het feit dat oudere gebouwen minder goed voldoen aan alle moderne eisen. Alle somberheid bij elkaar opgeteld, levert dit een uiteraard een negatief beeld op; mogelijk nog aangevuld met enkele pakkende voorbeelden waar het fout gaat.

Relativerende opmerkingen hoor je weinig. Dat is misschien ook lastig als er zoveel bedreigingen zijn. Het is in ieder geval goed om het meest negatieve scenario te kennen, waarin alle bedreigingen tegelijk optreden. De vraag is of het in de praktijk ook zo zal zijn. In het verleden waren er wel meer sombere scenario's en werden er beelden geschetst dat men alleen nog maar een kantoor zou herkennen aan het bord 'Te huur' erop. Dat viel uiteindelijk mee omdat niet alle bedreigingen tegelijk plaatsvonden en er ook positieve ontwikkelingen waren.

Een aantal zaken blijkt in de discussie van vandaag de dag relatief onderbelicht. Bijvoorbeeld het feit dat we langer (moeten en/of willen) gaan werken, wat in ieder geval het effect van de vergrijzing wat afzwakt. Wat ook weinig aandacht krijgt is dat de actieven voor een steeds grotere groep inactieven moet gaan zorgen. Werkgevers zullen mogelijk voor deze schaarse werknemers voldoende en kwalitatief hoogwaardige ruimte willen bieden om deze werknemers optimaal te faciliteren.

Over het argument dat oude kantoren minder kansrijk zijn, lijkt het mij verstandig als alle stakeholders nadenken vanuit hun eigen maatschappelijke verantwoordelijkheid, waarbij iedere stakeholder zowel een Internal Rate of Return als een External Rate of Return maakt. Natuurlijk moeten verouderde gebouwen worden aangepast of gesloopt, maar wel belangrijk is dat er een integrale berekening plaatsvindt. Een sloopfonds kan daar prima bij passen. Het idee om te pleiten voor een algemene aanpak van alle middelmatige en slechte kantoorlocaties zoals het Financieele Dagblad weergaf over het onderzoek van Jones Lang LaSalle, lijkt me wat kort door de bocht. Natuurlijk wil iedereen een luxe kantoor, maar in de praktijk is het ook een prijsafweging en maken ontwikkelaars, eigenaren en gebruikers andere keuzes om tot een verantwoorde keuze te komen. Er zal dus altijd een differentiatie zijn.

Het lijkt me ook belangrijk om leegstand lokaal te beoordelen. Immers leegstand zit in een gebouw, dat niet los gezien kan worden van zijn omgeving en van de procespartners. Wanneer de procespartners goed samenwerken komen er haalbare en soms ook bijzondere oplossingen tot stand. Kantoren die worden herontwikkeld tot woningen, hotels, studentenhuisvesting, urban farming, parkeergarages en dergelijke. Maar ook dat er al duurzaam wordt gesloopt. Dat is mooi én concreet.

Norbert Bol is Directeur Grontmij Capital Consultants B.V. Tel: +31 183 56 66 10 of norbert.bol@grontmij.nl