Bij commerciële vastgoedfinancieringen is de laagste rente lang niet altijd de beste keuze; Penny wise pound foolish!

Wanneer ondernemers of vastgoedbeleggers op zoek gaan naar een financiering, wordt vaak als eerste gekeken naar de rente. Dat is begrijpelijk: een lagere rente betekent immers lagere maandlasten. Toch is de rente slechts één onderdeel van de totale financiering. In de praktijk bepalen juist de voorwaarden van de lening hoeveel financiële ruimte een ondernemer heeft gedurende de looptijd. Ook bij buitenlandse verstrekkers is vaak aflossingsvrij of hogere verstrekkingen mogelijk, maar ook dan zijn voorwaarde bepalend.

Een financiering met een iets hogere rente, maar soepelere voorwaarden, kan uiteindelijk veel aantrekkelijker zijn dan een lening met de laagste rente en strenge convenanten.

De voorwaarden bepalen uw ondernemersvrijheid
Iedere professionele vastgoedfinancier stelt voorwaarden aan een lening. Deze voorwaarden - ook wel convenanten genoemd - zijn bedoeld om de financiële risico's gedurende de looptijd te beheersen.

Daan Reekers licht toe: 'Dat is begrijpelijk. Maar niet iedere geldverstrekker hanteert dezelfde normen of dezelfde mate van flexibiliteit. De voorwaarde bepalen uw ondernemersvrijheid! Het verschil zit vaak niet in de rente, maar in de ruimte die u als ondernemer krijgt wanneer de omstandigheden veranderen, of de hoogte van verstrekking en mate of een lening wel of niet aflossingsvrij kan worden gestructureerd. Een tijdelijke leegstand, een stijgende rente of een dalende vastgoedwaarde hoeft geen probleem te zijn. Mits de financieringsstructuur daarop is ingericht'.

De verborgen impact van convenanten
Vrijwel iedere professionele vastgoedfinancier werkt met financiële convenanten (DSCR, ICR, LTV). Dit zijn afspraken waaraan een ondernemer gedurende de looptijd moet blijven voldoen. Deze convenanten geven de geldverstrekker inzicht in de financiële gezondheid van de onderneming en het onderpand.

Daan Reekers vervolgt: 'Het is belangrijkste is dat de geldverstrekker ook in DNA bij de klant past, daarom hebben wij binnen Adelaer de volgende richtlijnen; 

1. De goedkoopste lening kan uiteindelijk de duurste blijken
Flexibiliteit heeft waarde: veel ondernemers vergelijken offertes uitsluitend op rente. Een verschil van 0,20 procent rente lijkt al snel duizenden euro's voordeel op te leveren. Maar wanneer daar tegenover staat dat:

• de maximale LTV lager is;
• de DSCR strenger wordt beoordeeld;
• de ICR minder ruimte biedt;
• jaarlijkse hertaxaties verplicht zijn;
• tussentijds extra aflossen verplicht kan worden;

dan kan deze 'goedkope' financier uiteindelijk juist veel duurder uitpakken. Niet alleen financieel, maar ook qua flexibiliteit en ondernemingsvrijheid.

2. Kijk naar het totaalpakket
Professionele vastgoedfinanciering draait om veel meer dan alleen de prijs van geld.

Belangrijke vragen zijn onder andere:

• Hoe flexibel gaat de financier om met tijdelijke leegstand?
• Hoe wordt een waardedaling van het vastgoed beoordeeld?
• Hoe vaak worden convenanten getoetst?
• Is er ruimte voor investeringen of verbouwingen?
• Hoe verloopt herfinanciering aan het einde van de looptijd?
• Zijn vervroegde aflossingen toegestaan zonder hoge boeterente?

Deze voorwaarden bepalen uiteindelijk hoeveel bewegingsruimte een ondernemer heeft.

3. Een goede financier denkt mee
De beste vastgoedfinancier is niet per definitie degene met de laagste rente, maar degene die een financieringsstructuur biedt die past bij de strategie van de ondernemer.

Voor beleggers die willen groeien is flexibiliteit vaak belangrijker dan een paar tienden renteverschil. Een financier die ruimte biedt voor tijdelijke tegenvallers, uitbreidingen of herontwikkeling creëert vaak veel meer waarde op de lange termijn.

4. Financieren is vooruitkijken

Een vastgoedfinanciering wordt vaak afgesloten voor vijf, zeven of zelfs tien jaar. In die periode veranderen marktomstandigheden, renteniveaus en vastgoedwaarderingen vrijwel altijd.

Daan Reekers vervolgt: 'Bij commerciële vastgoedfinancieringen is de rente slechts één onderdeel van de totale afweging. De voorwaarden waaronder wordt gefinancierd zijn minstens zo belangrijk en vaak zelfs doorslaggevend. Daarom vinden wij dat een financiering niet alleen moet aansluiten bij de huidige situatie, maar ook bestand moet zijn tegen toekomstige ontwikkelingen. Juist dan blijken de voorwaarden minstens zo belangrijk als de rente'.

Voor meer informatie
E. Daan.reekers@adelaer.eu
T. +31655105567
W. www.adelaer.eu