Zetten gelekte Europese plannen box 3 verder onder druk?

De Europese Commissie werkt volgens berichtgeving aan een voorstel om belastingheffing op dividendstromen tussen vennootschappen binnen Europa volledig af te schaffen. Voor de Nederlandse praktijk raakt dit direct aan de verhouding tussen box 2 en box 3, die al geruime tijd onder druk staat. In dit artikel gaan Susan Raaijmakers en Kevin van Butselaar van Borgen Tax in op de vraag in hoeverre beleggen via een bv daarmee nog verder aan aantrekkelijkheid wint. 

Nederland stapt in 2028 over op een box 3 heffing op basis van werkelijk rendement. Voor beleggers betekent dit dat de belastingdruk veel dichter aansluit bij de daadwerkelijke prestaties van de portefeuille, waarbij volgens het voorliggende wetsvoorstel in veel gevallen zelfs niet-gerealiseerde waardestijgingen worden belast. Voor vastgoed ontstaat een hybride systeem: huurinkomsten worden jaarlijks belast, terwijl waardestijgingen pas bij verkoop in de heffing worden betrokken. Dat lijkt evenwichtig, maar het verandert de dynamiek van vastgoedbeleggingen wezenlijk. Onder het oude forfaitaire systeem maakte het nauwelijks uit wanneer een pand werd verkocht. Onder het nieuwe stelsel wordt het verkoopmoment juist een fiscale trigger. De volledige waardeontwikkeling wordt dan belast, waardoor timing een strategische factor wordt in herstructureringen en desinvesteringen. Tegelijkertijd blijft de politieke en juridische onzekerheid rond box 3 groot.

Europese plannen veranderen het speelveld verder
De Europese Commissie werkt aan plannen om dividendbelasting tussen vennootschappen binnen de EU volledig af te schaffen. Hoewel het voorstel nog niet officieel is gepubliceerd, zijn de contouren inmiddels uitgelekt. De essentie is dat vennootschappen binnen Europa belastingvrij dividend aan elkaar zouden kunnen uitkeren om investeringen te stimuleren en kapitaal binnen vennootschapsstructuren efficiënter te laten doorstromen. 

Daarmee wordt een bestaande systematiek verder verruimd. Op dit moment geldt binnen Europa doorgaans nog een vrijstelling voor dividendstromen bij belangen van minimaal 10 procent, terwijl Nederland zelf al een ruimere vrijstelling kent voor belangen vanaf 5 procent. Het voorstel lijkt deze drempels geheel los te laten.

Dat lijkt op het eerste gezicht een technische wijziging, maar zet de verhouding tussen box 3 en box 2 wel verder onder spanning. Die ontwikkeling was door de hervorming van box 3 al ingezet. De daadwerkelijke impact van het Europese voorstel voor vastgoedbeleggers moet echter worden genuanceerd, aangezien die zich vooral in zeer specifieke situaties voordoet.

Binnenlandse vastgoedbeleggers merken weinig
Voor een Nederlandse belegger in een Nederlands vastgoedfonds verandert er weinig. Dividendbelasting is in binnenlandse situaties een voorheffing die in principe volledig kan worden verrekend, waardoor de heffing vooral een timingkwestie is. Het Europese voorstel haalt daar geen structurele belastingdruk weg.

Internationale vastgoedstructuren profiteren het meest
Juist in internationale verhoudingen kan het Europese voorstel een rol van betekenis spelen. Wanneer dividendbelasting tussen EU‑vennootschappen wordt afgeschaft, kan in bepaalde structuren een daadwerkelijke fiscale last verdwijnen. Dat speelt bijvoorbeeld wanneer een belang in een vastgoedfonds vanuit privé wordt ondergebracht in een BV en daarmee verschuift van box 3 naar box 2.

Met name in situaties waarin de buitenlandse dividendbelasting beperkt of in het geheel niet kan worden verrekend, of waarin een complexe en tijdrovende teruggaafprocedure nodig is, kan dit verschil maken. De BV wordt in dat geval niet langer geconfronteerd met een inhouding van dividendbelasting, waardoor een praktische en soms kostbare belemmering van het beleggen in privé wegvalt.

Transparant of niet transparant maakt het verschil
Voor vastgoedfondsen zelf is het onderscheid tussen transparante en niet transparante fondsen cruciaal. Uitkeringen door transparante fondsen zijn namelijk in beginsel niet onderworpen aan dividendbelasting, waardoor dividendbelasting geen rol speelt en dus ook geen belemmering vormt. Het EU voorstel heeft in deze situaties dus geen effect.

Dat ligt anders bij niet transparante fondsen. Uitkeringen door deze entiteiten zijn doorgaans wel onderworpen aan dividendbelasting, die voor particuliere beleggers niet altijd volledig verrekenbaar is ofwel via een complexe en tijdrovende teruggaafprocedure moeten worden teruggehaald. Juist daardoor kan een in de praktijk vaak hardnekkige belemmering verdwijnen, omdat uitkeringen aan een vennootschap volgens het voorstel voorts buiten de dividendbelasting blijven.

Slotbeschouwing
De vraag is daarmee niet zozeer of het Brusselse voorstel het beleggen via box 2 aantrekkelijker maakt, maar vooral waar het verschil in de praktijk daadwerkelijk wordt gemaakt. In binnenlandse situaties blijft dividendbelasting veelal een voorheffing en daarmee in de kern een timingkwestie. De impact van de voorgestelde wijziging blijft daar in veel gevallen beperkt.

In grensoverschrijdende vastgoedstructuren ligt dat wezenlijk anders. Daar kan ingehouden bronheffing daadwerkelijk doorwerken in het beleggingsrendement en een reële belemmering vormen, met name wanneer verrekening niet of slechts moeizaam mogelijk is. Juist in die gevallen kan het Europese voorstel deze frictie wegnemen en daarmee de effectieve belastingdruk verlagen als de belegging via een vennootschap wordt aangehouden.

In combinatie met het voorgestelde box 3‑regime, waarin belastingheffing meer aansluit bij het werkelijke rendement, verschuift het fiscale speelveld in deze grensoverschrijdende situaties verder in de richting van box 2 en neemt de relatieve aantrekkelijkheid van de BV duidelijk toe.

Benieuwd wat deze ontwikkelingen concreet betekenen voor uw vastgoedbeleggingen en de inrichting van uw structuur? Neem contact op met Susan Raaijmakers (06 1588 6425) of Kevin van Butselaar (06 1002 8981) van Borgen Tax.