To Be At: ‘Bij nieuwe woongebouwen ontstaat vaak een kloof tussen belofte en realiteit’

In de projectontwikkeling gaat veel aandacht uit naar architectuur, concept en positionering. Hoe een woongebouw uiteindelijk functioneert in de dagelijkse realiteit van bewoners, krijgt vaak pas (te) laat aandacht. Volgens ceo Christa de Buvry de Mauregnault en director Freek in ’t Veld van property manager To Be At ligt juist daarin de sleutel tot een duurzaam rendement voor de verhuurder. ‘Een gebouw moet niet alleen op papier kloppen, maar ook in de praktijk.’

De beslissingen die bepalen hoe een wooncomplex in de praktijk functioneert, worden jaren vóór de oplevering genomen. Op dat moment zit een beheerder meestal nog lang niet aan tafel. ‘Met To Be At maken we bewust de omslag van traditioneel, reactief beheer naar mensgericht, proactief beheer’, zegt oprichtster De Buvry de Mauregnault. ‘Het liefst worden wij daarom al in de ontwerpfase betrokken, zodat we mee kunnen bouwen aan een ecosysteem waarin bewoners, voorzieningen en omgeving met elkaar verbonden zijn.’

Van marketingbelofte naar dagelijkse realiteit
Veel nieuwbouwprojecten worden sterk in de markt gezet met duidelijke focusthema’s en een uitgewerkte woonvisie. Denk aan concepten rond gezondheid of gemeenschap. ‘Op papier ziet het er allemaal geweldig uit’, zegt Freek in ’t Veld. ‘Maar zodra de verhuur start, verschuift de focus naar appartementen vullen. Dan verdwijnt het oorspronkelijke idee van doelgroepselectie en wordt de ‘zachte kant’ losgelaten.’

Volgens De Buvry de Mauregnault ontstaat zo een kloof tussen belofte en realiteit. ‘Een gebouw wordt gepresenteerd als beleving, maar opgeleverd als product’, legt ze uit. ‘Terwijl juist die beleving bepalend is voor hoe mensen er wonen én blijven wonen.’

Praktische kennis voorkomt kostbare fouten
De meerwaarde van vroege betrokkenheid zit volgens beiden in de operationele bril waarmee To Be At naar een gebouw kijkt, vanuit het gebruikersperspectief. Voorbeelden uit de praktijk zijn er genoeg. Een horecagelegenheid zonder vetput, waardoor na oplevering direct ingrijpende aanpassingen nodig zijn. Een ontbrekende verbinding tussen gemeenschappelijke ruimten, waardoor een plafond moet worden opengebroken voor een wenteltrap. Of veel kleiner: automatische deuren die al tijdens de inhuizing defect raken, omdat er is gekozen voor een minder robuust drangersysteem.

‘Het zijn vaak niet eens de grote ontwerpkeuzes, maar juist de details die het verschil maken’, benadrukt In ’t Veld. ‘Denk aan logistiek: hoe verhuizen 300 huishoudens tegelijkertijd? Hoe voorkom je schade in liften en gangen? Hoe regel je bezoekersstromen in een parkeergarage?’ Volgens hem worden die vragen nu vaak pas gesteld als de oplevering voor de deur staat. ‘Dan is er nauwelijks nog ruimte om bij te sturen, terwijl de impact ervan groot is.’ Dat beaamt ook De Buvry de Mauregnault: ‘Wat je in het begin niet goed inricht, ga je later herstellen, maar dan tegen hogere kosten en met meer frictie in de operatie.’

De commerciële plint als gemiste kans
Een ander terugkerend pijnpunt is de commerciële plint. In veel projecten staat deze bij oplevering nog leeg, met directe gevolgen voor zowel huurinkomsten als woonbeleving. ‘De focus ligt tijdens de ontwikkeling op het woongedeelte’, zegt De Buvry de Mauregnault. ‘De plint is vaak een sluitpost.’ Het resultaat: een gebouw zonder kloppend hart.

To Be At ziet ook hierin een kans voor vroegere betrokkenheid. Door al vóór de oplevering te starten met communityvorming, middels de To Be At-app, ontstaat inzicht in het profiel en de behoeften van de aanstaande bewoners. Die informatie kan vervolgens worden gebruikt om gerichter commerciële huurders aan te trekken. ‘Dan bied je niet alleen vierkante meters, maar een aantoonbare afzetmarkt’, aldus In ’t Veld.

Volgens De Buvry de Mauregnault heeft To Be At de kennis en creativiteit in huis om een locatie specifieke strategie te bepalen. Bijvoorbeeld een gefaseerde benadering voor de invulling van de plint bij ontwikkelingen waar de (nieuwe) buurt nog weinig te bieden heeft en de sfeer moet komen van de commerciële plint van het gebouw. In sommige projecten gaan ze zelfs een stap verder en neemt het de programmering of exploitatie (deels) op zich. Zo ontwikkelde To Be At het eigen huiskamerconcept Your Daily, dat inmiddels op meerdere locaties wordt toegepast.

Communityvorming vraagt om blijvende sturing
Hoewel communityvorming vaak wel wordt meegenomen in conceptontwikkeling, ontbreekt volgens De Buvry de Mauregnault regelmatig de structurele organisatie om dit daadwerkelijk te laten functioneren. ‘Er moet een partij zijn die de gemeenschap aanjaagt, faciliteert en bewaakt’, legt ze uit. ‘Binnen ons model vervult de Tenant Ambassador die rol: fysiek én zichtbaar aanwezig in het gebouw en verantwoordelijk voor zowel service als verbinding.’

Die aanpak sluit aan bij haar bredere visie op vastgoedbeheer, waarin de ‘harde’ en ‘zachte’ kant onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. ‘Mensgericht beheer vertaalt zich uiteindelijk in meetbare resultaten, zoals lagere mutatiekosten en hogere tevredenheid.’ Daarbij neemt de behoefte aan maatwerk steeds meer toe. ‘Wij denken graag mee over een servicemodel dat past bij de eigenaar én de bewoners. We gaan voor flexibiliteit in plaats van standaardisering.’

De kern van de aanpak van To Be At is wat zij ‘ownership’ noemen: actief meedenken en sturen, vanaf de ontwikkeling tot en met de operatie. ‘We kunnen veel meer dan uitvoeren wat er bedacht is’, zegt De Buvry de Mauregnault. ‘Ons in een vroeg stadium laten meedenken over hoe een gebouw functioneert, betaalt zich terug in lagere kosten door onnodige correcties te voorkomen en een snellere, stabielere opstart te faciliteren.’