KoopStart maakt woningen al ruim 10 jaar betaalbaar

KoopStart bestaat ruim 10 jaar. De noodzaak om betaalbaarheidsinstrumenten in te zetten om woningen toegankelijk te maken voor koopstarters en doorstromers, is nu groter dan ooit. Whoon, voorheen Van Wanrooij Projectontwikkeling, was een van de eerste ontwikkelaars met een KoopStart licentie. Ook Heijmans zet regelmatig KoopStart in. Reden genoeg om directieleden van beide bedrijven uit te nodigen voor een werklunch.

Hendrik Hulscher is vanaf de start, toen in 2018 door Van Wanrooij de licentieovereenkomst KoopStart werd getekend, betrokken. Nu is hij een van de directieleden van Whoon. ‘We hebben in ruim tien jaar KoopStart bij 40 projecten ingezet. In totaal ging dat om meer dan 280 woningen.’ Voor Nathasja van Rijn, directeur Vastgoed Noordwest bij Heijmans, liggen de aantallen iets anders. In acht projecten werden 115 woningen verkocht met KoopStart. ‘‘Heijmans heeft bij minder projecten Koopstart toegepast, maar wel grotere aantallen per project. Waarschijnlijk komt dat doordat wij het vaker ook bij appartementengebouwen toepassen.’

Whoon
‘Bij Whoon zijn we vooral actief in de provincies Noord-Brabant, Gelderland en Utrecht’, vertelt Hendrik. ‘Meestal gaat het om projecten met grondgebonden woningen aan de randen van dorpen en steden. We zijn vooral bekend door het straatje of wijkje erbij, maar ontwikkelen ook grotere projecten, zoals Buitenveen in Aalsmeer met 850 woningen en Rijnvliet in Leidsche Rijn met ruim 600 woningen. Dergelijke projecten knippen we op in deelprojecten , zodat het voor ons beheersbaar blijft.’

Heijmans
Nathasja heeft binnen Heijmans recent de overstap van kantoor Amersfoort naar Hoofddorp gemaakt. ‘De regio Noordwest betreft heel Noord-Holland en het deel van Zuid-Holland tot en met Den Haag. De dynamiek in de Randstad is anders dan in de rest van het land. We bouwen vooral binnenstedelijk en dat is complex en tijdrovend. Bij appartementengebouwen zien we lange bouwtijden, vooral als er ondergrondse parkeergarages bij worden gerealiseerd. De kosten van ondergrondse garages zijn enorm hoog en daarnaast is de bouwtijd vaak een jaar langer. Geen ondergrondse garage betekent voor kopers dat ze de sleutels van hun woning eerder ontvangen en minder lang een overbruggingshypotheek nodig hebben.’

Bouwen onder de betaalbaarheidsgrens
‘De betaalbaarheid van woningen is ook voor ontwikkelaars een toenemende uitdaging’, veronderstelt Simone van Kuit, directeur-bestuurder van OpMaat. ‘Hoe kijken jullie daar tegenaan?’ Hendrik reageert als eerste: ‘Wij maken mee dat de landelijke betaalbaarheidsgrens van 420.000 euro door plattelandsgemeenten nog verder naar beneden wordt gesteld om vooral lokale jongeren een kans te bieden op een koopwoning. Wij spelen daarop in door woningen te ontwikkelen en bouwen die passen bij de prijslimiet en aansluiten bij de doelgroepen. Voor een één- of tweepersoonshuishouding volstaat veelal één slaapkamer. Dus bouwen wij dat ook. Zo behoud je die woningen in de toekomst ook exclusief voor jongeren, singles en senioren. Wel merken we dat je gemeenten vaak nog moet uitleggen hoe je betaalbaarheidsinstrumenten, zoals KoopStart, inzet in combinatie met een zelfbewoningsplicht. Daar valt nog zeker wat te winnen.’

'Je moet het gemeenten vaak nog uitleggen hoe je betaalbaarheidsinstrumenten inzet in combinatie met zelfbewoningsplicht.'

Bouwkosten en netcongestie
'Ook wij vinden het belangrijk dat we producten realiseren die marktconform zijn, waardoor ze ook na doorverkoop in het segment blijven waarvoor ze oorspronkelijk zijn bedoeld ’, vult Nathasja aan. ‘De laatste jaren zijn de bouwkosten enorm toegenomen, wat de betaalbaarheid steeds lastiger maakt. Tegelijkertijd wordt de regeldruk groter, worden eisen ten aanzien van duurzaamheid strenger en duurt het steeds langer voordat je kunt starten met bouwen. En inmiddels is er naast stikstof ook netcongestie nog bijgekomen als belemmerende factor.’

Modulaire woningen met KoopStart
Hendrik knikt instemmend: ‘Als je kwalitatief goede woningen wilt blijven bouwen die ook nog eens betaalbaar zijn, vraagt dat de nodige creativiteit van ontwikkelaars. Sinds 2025 leveren we elke woning op met een energielabel A++++. Inmiddels ontwikkelt Whoon ook woningen die uit de Heijmans Horizonfabriek in Heerenveen komen, waar modulaire woningen worden gemaakt. Nu kunnen we, naast onze standaard Optio woningen (vanaf 51m2 woonoppervlak), ook Horizon woningen bouwen. Dit zijn woningen van hout, volledig energieneutraal in meerdere groottes. De bouwtijd op locatie is aanzienlijk korter dan een traditioneel bouwproces en bedraagt slechts drie tot vier maanden. Dat scheelt kopers veel bouwrente en we kunnen met minder werknemers meer woningen realiseren. De eerste 46 Horizon-woningen arriveren in oktober op project Het Leeuwse Veld in Beneden-Leeuwen. 21 van deze woningen zijn verkocht met KoopStart.’

NL Greenlabel
Nathasja haakt daarop aan: ‘Voor Heijmans is duurzaamheid één van de strategische pijlers. Niet alleen de woningen moeten voldoen aan de duurzaamheidseisen, maar bij gebiedsontwikkelingen kijken we ook bewust naar de kwaliteit van de leefomgeving. Dan gaat het om gezondheid, biodiversiteit en natuurinclusiviteit, maar ook om het welzijn van de wijk. Duurzaamheid en welzijn gaan daarin hand in hand. Bij grotere gebiedsontwikkelingen laten we dat integraal toetsen door NL Greenlabel. Zo’n toets helpt ons om ambities concreet te maken en samen met gemeenten en andere partners dezelfde taal te spreken. Tegelijkertijd blijft het belangrijk dat je in een gebied een goede differentiatie hebt in woonproducten en dat je woningen marktconform ontwikkelt, zodat ze ook na doorverkoop in het segment blijven waarvoor ze bedoeld zijn. Als de prijs die een woning mag kosten niet in lijn is met de waarde, dan zetten we KoopStart in om het voor kopers wél haalbaar te maken.’

Instandhoudingstermijnen
Simone legt een nieuwe vraag op tafel: ‘Om speculatie te voorkomen, worden instandhoudingstermijnen door gemeenten gehanteerd. Nu is dat meestal vijf jaar, maar gemeenten hanteren steeds vaker 10 jaar. Hoe kijken jullie daar tegenaan?’ Nathasja reageert: ‘Ik begrijp dat gemeenten betaalbaarheid willen borgen, maar bij zo’n lange termijn komt de vraag op wie de woning terugkoopt als bewoners na vijf of tien jaar willen of moeten verhuizen. Dat kun je niet bij de ontwikkelaar neerleggen, maar past beter bij partijen met een publiek belang, zoals gemeenten en corporaties. Een zelfbewoningsplicht met handhaving vind ik wél belangrijk, zodat de mensen voor wie de woning is bedoeld, er ook echt gaan wonen. Maar met zo’n plicht is vijf jaar - wat mij betreft - ruim voldoende en daarna moet je bewoners de vrijheid geven om te verhuizen. Uiteindelijk wil je misbruik voorkomen en normale levensgebeurtenissen niet bestraffen.’

Kantelende markt
‘Zit er voor jullie een limiet aan het aantal of percentage KoopStart-woningen?', wil Simone weten. ‘Nee hoor', antwoordt Hendrik. ‘We bekijken per project wat nodig is. We proberen per project zoveel mogelijk te differentiëren qua doelgroep. Dat betekent woningen bouwen die voor meerdere doelgroepen aantrekkelijk zijn, zoals we al eerder bespraken; woningen voor starters kunnen ook interessant zijn voor ouderen zonder inwonende kinderen.’

Overheid en markt
Nathasja beaamt dat flexibiliteit en differentiatie in een project erg belangrijk is, zodat er voor alle doelgroepen kansen zijn om een woning te krijgen. ‘We zullen alle mogelijke oplossingen moeten aangrijpen om het tekort aan woningen aan te pakken. Ik hoop dat het nieuwe kabinet iets gaat doen aan de regeldruk en vertragende procedures. Daarnaast vragen stikstofproblematiek en netcongestie dringend om ingrijpende maatregelen. En gemeenten doen vaak lang over het afgeven van een omgevingsvergunning. Ook daar is winst te behalen. We zullen dus als markt en overheid echt de handen ineen moeten slaan als we de woningbouw willen versnellen.’