Beleggers kijken kritischer naar supermarktvastgoed

Beleggers in supermarktvastgoed zijn het afgelopen jaar kritischer geworden. Dit komt voornamelijk door de dalende winstmarges in de Nederlandse supermarktsector vanwege investeringen die supermarkten moeten doen in hun online verkoopkanalen en de stijgende personeelskosten, inkoopprijzen en huren. Dat stelt vastgoedadviseur CBRE in hun rapport over supermarktvastgoed.

De verschuiving naar online boodschappen heeft de dynamiek in de sector verder veranderd. Marktleider Albert Heijn genereert inmiddels meer dan 11 procent van zijn omzet uit online verkoop. Ook online supermarkten zoals Picnic en Crisp blijven investeren en rapporteren in bepaalde periodes winstgevend te zijn in Nederland. Deze ontwikkelingen ondersteunen eerdere prognoses dat het online aandeel van de totale supermarktomzet naar verwachting in 2030 boven de 9 procent zal liggen.

Historisch werden supermarkten beschouwd als een relatief veilige beleggingsoptie, maar de invloed van online winkelen begint deze opvatting geleidelijk te veranderen. Beleggers beginnen zich te realiseren dat de markt voor supermarktvastgoed gesegmenteerd raakt. Er is echter nog steeds veel interesse in supermarkten die aan een aantal criteria zoals een groot vloeroppervlak, een wekelijkse omzet van meer dan 200.000 euro en parkeermogelijkheden voldoen. Het aanbod van dit type supermarkten blijft wel beperkt. Ook blijft er interesse in supermarkten die niet aan deze criteria voldoen, maar hier zijn beleggers duidelijk kritischer geworden over de prijs die ze willen betalen.

Niet méér, wel grotere supermarkten
Nederland telt in totaal 4.354 supermarkten in 2024, slechts drie meer dan in 2019. Nieuwe supermarkten worden vooral geopend in nieuwbouwwijken, terwijl er ook supermarkten sluiten, vaak na een overname, in kleinere dorpen of wanneer locaties te klein zijn voor schaalvergroting. De groei van online boodschappen is vooral een bedreiging voor bestaande supermarkten die al niet goed lopen.

Ondanks het nagenoeg stabiele aantal supermarkten is de totale vloeroppervlakte in de afgelopen vijf jaar met meer dan 260.000 m2 toegenomen, wat de trend van schaalvergroting bevestigt. Dit is vooral zichtbaar bij discounters zoals Aldi en Lidl, die hun aanbod verder uitbreiden en daardoor concurrerender worden ten opzichte van full-service supermarkten. Door de recente consolidatie in het supermarktlandschap behoort 70 procent van de filialen in Nederland tot AH, Jumbo, Plus, Aldi of Lidl, met een aandeel van meer dan 75 procent in het totale vloeroppervlak.

Beleggers kijken steeds kritischer naar welke supermarkten ze wel en niet in hun portefeuille willen hebben. ‘Toenemende druk op de winstmarges van supers lijken steeds meer invloed te krijgen op supermarktvastgoed’, aldus Lodewijk Buijs, executive director retail bij CBRE Nederland. ‘Desondanks blijven beleggers over het algemeen optimistisch, aangezien het merendeel van de omzet nog steeds in fysieke winkels plaatsvindt.’