John Kerkhoven (VJ) in gesprek met vastgoedfiscalisten BDO: wat staat de vastgoedmarkt in 2025 en daarna te wachten?

Afgelopen donderdag 17 oktober 2024 organiseerde BDO Real Estate & Construction een webinar over de fiscale ontwikkelingen voor de bouw- en vastgoedsector in 2025 en daarna. De vastgoedfiscalisten van BDO werden aan tafel vergezeld door directeur van Vastgoedjournaal John Kerkhoven om van hem te horen hoe de vastgoedmarkt op de fiscale voorstellen reageert en anticipeert.

We bespraken de meest opvallende fiscale wijzigingen die op Prinsjesdag zijn aangekondigd - en hoe deze fiscale maatregelen de bouw- en vastgoedsector zullen beïnvloeden in 2025 en daarna. De belangrijkste thema's die werden besproken:

1. De stand van zaken in de overdrachtsbelasting (tarieven) en de btw (herziening van btw op diensten aan onroerende zaken vanaf € 30.000) – inclusief de consequenties voor “short stay” proposities.
2. De aanscherping van de renteaftrekbeperking (earningstrippingmaatregel) voor vastgoedbeleggers: wie wordt geraakt, wat is de impact – en welke denkrichtingen zijn er richting 2025?
3. De stand van zaken rondom box 2 en box 3 voor de particuliere beleggers: hoe kunnen bestaande en nieuwe aankopen het beste worden gestructureerd?
4. Het laatste nieuws in het ZZP-dossier: waar moeten opdrachtgevers richting jaareinde mee aan de slag?
5. Hoe houden vastgoedondernemers alle wijzigingen en aanscherpingen in het vizier om te voorkomen dat onverwacht of onnodig belasting verschuldigd is? We bespraken de implementatie van een Tax Control Framework door (grote) vastgoedondernemers.

John Kerkhoven (VastgoedJournaal) en vastgoedfiscalisten Arjan Endhoven, Bernard de Vree en Ricardo de Jong (BDO) gingen onder leiding van gespreksleider Marit Muller één uur met elkaar in gesprek. Benieuwd wat u moet weten voor 2025 – en daarna? Het webinar is gratis terug te kijken. Dat kan hier!

Het Belastingplan 2025 is nog onderwerp van politieke behandeling en blijkt dit jaar turbulent. De ontwikkelingen volgen elkaar snel op en de behandeling van de plannen duurt nog enkele weken.

Overdrachtsbelasting ter discussie
De Raad van State keerde zich gisteren tegen het voorstel voor een 8% overdrachtsbelasting tarief voor alle woningen waarvoor niet aan de hoofdverblijfeis wordt voldaan (beleggingswoningen, 2^e woning, vakantiewoning). Volgens de RvS is de maatregel ongericht en wordt gestuurd op het aantrekkelijker maken van investeringen op de huurmarkt om de effecten van eerdere overheidsmaatregelen te matigen. Daarvoor zijn niet-fiscale maatregelen in haar ogen meer passend. Daarnaast wordt de belastingwet nog complexer met de invoering per 2026 van een vierde tarief in de overdrachtsbelasting. De maatregel is volgens de RvS te grof, verfijnen maakt de wet nog complexer.

Renteaftrekbeperking ter discussie
De veelbesproken beperking van de renteaftrek staat ook ter discussie. Om investeringen in de woningmarkt niet verder onnodig te belemmeren lijkt men nu voorstander van het behoud van de EUR 1 mln rentesaldodrempel en 20% EBITDA regel, in ruil voor een gerichte anti-misbruikregel. Dat laatste is bijzonder, want het voorstel in het Belastingplan 2025 betrof juist een anti-misbruikregel. Hoe een nieuwe ‘gerichte anti-misbruikregel’ eruit gaat zien moet nog duidelijk worden.

Op 4 november wordt het debat in de Tweede Kamer over het Belastingplan 2025 vervolgd.

Box 3 sleept zich voort
Sinds vorige week is de Belastingdienst begonnen met het versturen van brieven over de verandering van de berekening van het box 3-inkomen. Een selectie is gemaakt van 2,6 miljoen belastingplichtigen die mogelijk in aanmerking komen voor aanvullend rechtsherstel box 3. De berekening van hun box-3 inkomen was mogelijk in de afgelopen jaren te hoog, waardoor zij misschien te veel belasting hebben betaald. In de brief wordt melding gemaakt van de manier waarop en wanneer belastingplichtigen wat kunnen verwachten. Vanaf de zomer van 2025 kan het werkelijke rendement doorgegeven worden via het formulier Opgaaf werkelijk rendement, dat ter beschikking zal worden gesteld via Mijn Belastingdienst. Voor elk jaar zal een apart formulier worden uitgereikt, dat alleen ingediend hoeft te worden als het werkelijk rendement lager was dan het forfaitair rendement van dat jaar. In ieder geval zal niet meer betaald hoeven te worden dan eerder berekend is. Heeft u een informatiebrief ontvangen? Voorlopig hoeft u nog geen actie te ondernemen. Wilt u zich echter toch alvast voorbereiden, dan kan al een overzicht gemaakt worden van het werkelijk rendement dat is ontvangen in de afgelopen jaren.

Heeft u vragen over de fiscale wijzigingen en aanscherpingen die per 2025 en 2026 op de vastgoedmarkt af komen? Neem dan gerust contact met ons op.

BDO Real Estate & Construction
Arjan Endhoven – Partner Tax
Bernard de Vree – Sr. Manager Tax
Ricardo de Jong – Sr. Manager Tax

REC@bdo.nl