Levering van deels bebouwd terrein kwalificeert voor omzetbelasting als bouwterrein
In de volgende bijdrage gaan de fiscalisten van HVK Stevens dieper in op een veelvoorkomende discussie bij vastgoedtransacties waarbij het terrein nog deels bebouwd is. Zij leggen uit waarom er dan sprake is van levering van bebouwde grond, belast met overdrachtsbelasting.
Onlangs heeft de Hoge Raad uitspraak gedaan in een zaak waarin de vraag centraal staat of een bouwterrein wordt geleverd, ondanks de aanwezigheid van een 96 meter lange muur.
De btw-wetgeving kent als uitgangspunt dat de levering van onroerend goed is vrijgesteld van omzetbelasting. Een uitzondering daarop is de levering van een bouwterrein. Een bouwterrein is onbebouwde grond, kennelijk bestemd om te worden bebouwd met een of meer gebouwen. In de praktijk komt het vaak voor dat nog enige bebouwing aanwezig is op een stuk grond, bijvoorbeeld een oude fundering of skelet van een gebouw. In zo’n geval is het sterk afhankelijk van de feiten en omstandigheden of sprake kan zijn van een bouwterrein, zoals ook in de hierna te bespreken casus eenzelfde afweging wordt gemaakt.
In dit artikel wordt ingegaan op de feiten in het onderhavige arrest en de oordelen van de rechtelijke instanties. Vervolgens beschrijft men kort het belang voor de praktijk.
Casus
In de onderhavige casus heeft de belanghebbende, een projectontwikkelaar, een perceel grond met daarop een leegstaand fabrieksgebouw gekocht. Ten behoeve van de bouw van een appartementencomplex en eengezinswoningen, heeft de ontwikkelaar een bouwvergunning verkregen en het fabrieksgebouw gesloopt. Daarbij is een 96 meter lange muur, die fungeerde als grondkering en afscheiding tussen tuinen en een stuk onbebouwd gebleven stuk grond, intact gebleven.
Na realisatie van het appartementencomplex is het complex verkocht, maar de bouw van de eengezinswoningen heeft geen doorgang gevonden. Het onbebouwd gebleven stuk grond met daarop de muur heeft de belanghebbende vervolgens verkocht aan een projectontwikkelaar, die het voornemen had daarop woningen te bouwen. De belanghebbende is van mening dat zij, door de aanwezigheid van de muur, bebouwde grond heeft geleverd. Daarom heeft zij geen omzetbelasting over de levering voldaan. De Belastingdienst was echter van mening dat sprake was van een bouwterrein en heeft daarom omzetbelasting nageheven over de levering.
De rechtbank stelde in dit kader dat het terrein niet als onbebouwde grond kon worden aangemerkt en daarom geen bouwterrein kon zijn. Het gerechtshof is met de rechtbank van mening dat sprake is van de levering van bebouwde grond, die niet belast is met omzetbelasting. Het gerechtshof onderbouwt haar oordeel door te stellen dat de muur dienstbaar is aan het terrein en de levering van een gedeeltelijk gesloopt gebouw tot de laatste steen moet worden beschouwd als de levering van een bestaand gebouw.
De Hoge Raad wijkt nu af van de hiervoor genoemde oordelen van de rechtbank en het gerechtshof. Bij de beoordeling of sprake is van onbebouwde dan wel bebouwde grond dient alleen de staat waarin die onroerende zaak zich ten tijde van die levering bevindt in aanmerking te worden genomen. Hierbij speelt geen rol of (een van) de bij die levering betrokken partijen de intentie heeft de onroerende zaak te gaan bebouwen. In de onderhavige casus dient bij de beoordeling dus alleen te worden gekeken naar de staat waarin het terrein verkeerde toen belanghebbende het terrein aan de projectontwikkelaar leverde.
Vervolgens geeft de Hoge Raad aan dat eerst beoordeeld moet worden of het geleverde perceel als geheel moet worden beschouwd als een gebouw en het erbij behorend terrein. Bij die beoordeling moet worden bepaald of het onbebouwde stuk grond op het perceel moet worden aangemerkt als bij een gebouw behorend terrein. Dat houdt in dat het stuk grond naar maatschappelijke opvattingen behoort bij dan wel dienstbaar is aan het gebouw op het perceel, in dit geval dus de muur. De Hoge Raad geeft aan dat indien het onbebouwde gedeelte van een perceel niet behoort tot en evenmin dienstbaar is aan het op datzelfde perceel gelegen gebouw, in de tweede plaats moet worden beoordeeld of het omgekeerde het geval. Die situatie doet zich in elk geval voor wanneer het op het perceel aanwezige gebouw ten opzichte van het onbebouwde gedeelte van het perceel als verwaarloosbaar moet worden aangemerkt.
Ten aanzien van het voorgaande heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de muur verwaarloosbaar is ten opzichte van het onbebouwde gedeelte van het terrein. Dit gezien de omvang van de muur ten opzichte van de omvang van het onbebouwde gedeelte. Dat de muur dienstbaar is aan het terrein, doet daar niet aan af. Het oordeel van de Hoge Raad heeft als gevolg dat de levering van het perceel in zijn geheel kwalificeert als onbebouwde grond.
Nu sprake is van onbebouwde grond, dient te worden beoordeeld of de onbebouwde grond kwalificeert als een bouwterrein. Belanghebbende had sloopwerkzaamheden verricht ten aanzien van het terrein. Bovendien was er een bouwvergunning verleend voor de bouw van de eengezinswoningen. Derhalve is de Hoge Raad van mening dat de belanghebbende werkzaamheden heeft verricht met het oog op de bebouwing van het terrein, waardoor het terrein kwalificeert als bouwterrein. Hierdoor is de levering belast met omzetbelasting.
Praktijk
Uit het voorgaande blijkt dat het niet altijd duidelijk is wat de btw-gevolgen van de levering van een stuk grond zijn. De rechtelijke instanties oordelen, zoals in de onderhavige casus duidelijk naar voren komt, niet altijd in lijn met elkaar. Ook verschilt per geval of de aanwezigheid van een bouwwerk wel of niet leidt tot een bebouwd dan wel onbebouwd terrein. Per specifieke transactie dient daarom vooraf te worden beoordeeld wat de gevolgen voor de omzetbelasting en overdrachtsbelasting zijn. Vaak kunnen afspraken tussen de verkoper en koper dan nog zo worden ingekleed dat de gewenste fiscale uitwerking kan worden bewerkstelligd.
Resumé
In dit artikel is een recente uitspraak van de Hoge Raad inzake de fiscale behandeling van een vastgoedtransactie besproken. In de onderhavige casus stond de vraag centraal of de levering van een terrein, ondanks de aanwezigheid van een muur, kwalificeerde als de met btw-belaste levering van een bouwterrein. De Hoge Raad oordeelde hierbij, in tegenstelling tot de rechtbank en het gerechtshof, dat hiervan sprake was.
Indien bij u een soortgelijke vastgoedtransactie speelt, adviseren wij om voorafgaand aan de levering te beoordelen welke gevolgen de levering voor de heffing van omzet- en overdrachtsbelasting heeft. Wij brengen de fiscale gevolgen van uw transactie graag voor u in kaart en bespreken graag of het mogelijk is uw vastgoedtransactie zo in te kleden dat het gewenste resultaat kan worden behaald.
Dit was een bijdrage van Joris van Wamelen en Mike Hagendoorn. Zij maken als fiscalisten deel uit van het vastgoedteam van HVK Stevens te Amsterdam en Rotterdam. Heeft u vragen of opmerkingen? Stuur dan een e-mail naar j.vanwamelen@hvkstevens.com of m.hagendoorn@hvkstevens.com of bezoek de website van HVK Stevens.
Laatste nieuws
- 01-05-2024 16:40 Stichting deltaWonen koopt kantoorgebouw in Zwolle
- 01-05-2024 14:43 Adviesbureau huurt ruim 1.100 m2 in voormalige Noordergasfabriek in Amsterdam
- 01-05-2024 13:41 Hielkema weegt amendementen: ‘Per saldo is Wet betaalbare huur er slechter op geworden’
- 01-05-2024 13:02 Iroko Zen koopt winkels in Venlo van Urban Interest
- 01-05-2024 13:00 Voormalige kerk in Veenendaal getransformeerd en verhuurd
- 01-05-2024 10:40 Hoofdkantoor kledingmerk Atelier Munro naar OKU Office in Amsterdam-West
- 01-05-2024 09:41 CBRE: 'Faillissementen hebben beperkte invloed op winkelleegstand'
- 01-05-2024 09:41 Dunavast koopt hoofdkantoor Centric in Gouda voor 24 miljoen euro
- 01-05-2024 09:25 Communicatieadviesbureau huurt 650 m2 in Arnhem
- 01-05-2024 09:11 MN investeert 90 miljoen euro in Vesteda
- 01-05-2024 09:01 Madeline Buijs: 'Er worden nu te veel te grote woningen gebouwd'
- 01-05-2024 09:00 Themamaand mei: Projectontwikkeling
- 01-05-2024 08:56 Nikki van Horck nieuwe directeur Eefje Voogd Makelaardij
- 01-05-2024 08:43 Hans Hinfelaar en Barzien Khoshbakht starten vastgoedadvieskantoor Brikks
- 01-05-2024 08:02 HDN ziet hoogste aantal starters op hypotheekmarkt in vijf jaar
- 01-05-2024 07:32 JM Corporate Finance huurt kantoorruimte in Breda
- 01-05-2024 07:28 SolarToday koopt nieuwbouwontwikkeling in Roosendaal
- 30-04-2024 16:58 Springer Nature AI Lab IP huurt kantoorruimte in Groningen
- 30-04-2024 16:55 Bebo Vloeren bedrijfscomplex van 7.750 m2 in Etten-Leur
- 30-04-2024 16:25 ‘In de wereld van vastgoed is een goede assistant je beste asset’
- 30-04-2024 15:06 Timpaan en Bot Bouw tekenen bouwteamovereenkomst voor 83 woningen Le Jardin in Hoofddorp
- 30-04-2024 14:39 Europese Commissie verkoopt voor 1 miljard euro aan kantoorgebouwen in Brussel
- 30-04-2024 12:03 Aegon kiest met WTC Schiphol voor verbinding op de werkvloer om personeel naar kantoor te krijgen
- 30-04-2024 11:58 Jack de Vries stopt per 1 juni als voorzitter van Vastgoed Belang
- 30-04-2024 11:16 Schoenenketen Sacha sluit meerdere filialen
- 30-04-2024 11:00 Opslagbedrijf Boxx failliet verklaard
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.