Levering van deels bebouwd terrein kwalificeert voor omzetbelasting als bouwterrein
In de volgende bijdrage gaan de fiscalisten van HVK Stevens dieper in op een veelvoorkomende discussie bij vastgoedtransacties waarbij het terrein nog deels bebouwd is. Zij leggen uit waarom er dan sprake is van levering van bebouwde grond, belast met overdrachtsbelasting.
Onlangs heeft de Hoge Raad uitspraak gedaan in een zaak waarin de vraag centraal staat of een bouwterrein wordt geleverd, ondanks de aanwezigheid van een 96 meter lange muur.
De btw-wetgeving kent als uitgangspunt dat de levering van onroerend goed is vrijgesteld van omzetbelasting. Een uitzondering daarop is de levering van een bouwterrein. Een bouwterrein is onbebouwde grond, kennelijk bestemd om te worden bebouwd met een of meer gebouwen. In de praktijk komt het vaak voor dat nog enige bebouwing aanwezig is op een stuk grond, bijvoorbeeld een oude fundering of skelet van een gebouw. In zo’n geval is het sterk afhankelijk van de feiten en omstandigheden of sprake kan zijn van een bouwterrein, zoals ook in de hierna te bespreken casus eenzelfde afweging wordt gemaakt.
In dit artikel wordt ingegaan op de feiten in het onderhavige arrest en de oordelen van de rechtelijke instanties. Vervolgens beschrijft men kort het belang voor de praktijk.
Casus
In de onderhavige casus heeft de belanghebbende, een projectontwikkelaar, een perceel grond met daarop een leegstaand fabrieksgebouw gekocht. Ten behoeve van de bouw van een appartementencomplex en eengezinswoningen, heeft de ontwikkelaar een bouwvergunning verkregen en het fabrieksgebouw gesloopt. Daarbij is een 96 meter lange muur, die fungeerde als grondkering en afscheiding tussen tuinen en een stuk onbebouwd gebleven stuk grond, intact gebleven.
Na realisatie van het appartementencomplex is het complex verkocht, maar de bouw van de eengezinswoningen heeft geen doorgang gevonden. Het onbebouwd gebleven stuk grond met daarop de muur heeft de belanghebbende vervolgens verkocht aan een projectontwikkelaar, die het voornemen had daarop woningen te bouwen. De belanghebbende is van mening dat zij, door de aanwezigheid van de muur, bebouwde grond heeft geleverd. Daarom heeft zij geen omzetbelasting over de levering voldaan. De Belastingdienst was echter van mening dat sprake was van een bouwterrein en heeft daarom omzetbelasting nageheven over de levering.
De rechtbank stelde in dit kader dat het terrein niet als onbebouwde grond kon worden aangemerkt en daarom geen bouwterrein kon zijn. Het gerechtshof is met de rechtbank van mening dat sprake is van de levering van bebouwde grond, die niet belast is met omzetbelasting. Het gerechtshof onderbouwt haar oordeel door te stellen dat de muur dienstbaar is aan het terrein en de levering van een gedeeltelijk gesloopt gebouw tot de laatste steen moet worden beschouwd als de levering van een bestaand gebouw.
De Hoge Raad wijkt nu af van de hiervoor genoemde oordelen van de rechtbank en het gerechtshof. Bij de beoordeling of sprake is van onbebouwde dan wel bebouwde grond dient alleen de staat waarin die onroerende zaak zich ten tijde van die levering bevindt in aanmerking te worden genomen. Hierbij speelt geen rol of (een van) de bij die levering betrokken partijen de intentie heeft de onroerende zaak te gaan bebouwen. In de onderhavige casus dient bij de beoordeling dus alleen te worden gekeken naar de staat waarin het terrein verkeerde toen belanghebbende het terrein aan de projectontwikkelaar leverde.
Vervolgens geeft de Hoge Raad aan dat eerst beoordeeld moet worden of het geleverde perceel als geheel moet worden beschouwd als een gebouw en het erbij behorend terrein. Bij die beoordeling moet worden bepaald of het onbebouwde stuk grond op het perceel moet worden aangemerkt als bij een gebouw behorend terrein. Dat houdt in dat het stuk grond naar maatschappelijke opvattingen behoort bij dan wel dienstbaar is aan het gebouw op het perceel, in dit geval dus de muur. De Hoge Raad geeft aan dat indien het onbebouwde gedeelte van een perceel niet behoort tot en evenmin dienstbaar is aan het op datzelfde perceel gelegen gebouw, in de tweede plaats moet worden beoordeeld of het omgekeerde het geval. Die situatie doet zich in elk geval voor wanneer het op het perceel aanwezige gebouw ten opzichte van het onbebouwde gedeelte van het perceel als verwaarloosbaar moet worden aangemerkt.
Ten aanzien van het voorgaande heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de muur verwaarloosbaar is ten opzichte van het onbebouwde gedeelte van het terrein. Dit gezien de omvang van de muur ten opzichte van de omvang van het onbebouwde gedeelte. Dat de muur dienstbaar is aan het terrein, doet daar niet aan af. Het oordeel van de Hoge Raad heeft als gevolg dat de levering van het perceel in zijn geheel kwalificeert als onbebouwde grond.
Nu sprake is van onbebouwde grond, dient te worden beoordeeld of de onbebouwde grond kwalificeert als een bouwterrein. Belanghebbende had sloopwerkzaamheden verricht ten aanzien van het terrein. Bovendien was er een bouwvergunning verleend voor de bouw van de eengezinswoningen. Derhalve is de Hoge Raad van mening dat de belanghebbende werkzaamheden heeft verricht met het oog op de bebouwing van het terrein, waardoor het terrein kwalificeert als bouwterrein. Hierdoor is de levering belast met omzetbelasting.
Praktijk
Uit het voorgaande blijkt dat het niet altijd duidelijk is wat de btw-gevolgen van de levering van een stuk grond zijn. De rechtelijke instanties oordelen, zoals in de onderhavige casus duidelijk naar voren komt, niet altijd in lijn met elkaar. Ook verschilt per geval of de aanwezigheid van een bouwwerk wel of niet leidt tot een bebouwd dan wel onbebouwd terrein. Per specifieke transactie dient daarom vooraf te worden beoordeeld wat de gevolgen voor de omzetbelasting en overdrachtsbelasting zijn. Vaak kunnen afspraken tussen de verkoper en koper dan nog zo worden ingekleed dat de gewenste fiscale uitwerking kan worden bewerkstelligd.
Resumé
In dit artikel is een recente uitspraak van de Hoge Raad inzake de fiscale behandeling van een vastgoedtransactie besproken. In de onderhavige casus stond de vraag centraal of de levering van een terrein, ondanks de aanwezigheid van een muur, kwalificeerde als de met btw-belaste levering van een bouwterrein. De Hoge Raad oordeelde hierbij, in tegenstelling tot de rechtbank en het gerechtshof, dat hiervan sprake was.
Indien bij u een soortgelijke vastgoedtransactie speelt, adviseren wij om voorafgaand aan de levering te beoordelen welke gevolgen de levering voor de heffing van omzet- en overdrachtsbelasting heeft. Wij brengen de fiscale gevolgen van uw transactie graag voor u in kaart en bespreken graag of het mogelijk is uw vastgoedtransactie zo in te kleden dat het gewenste resultaat kan worden behaald.
Dit was een bijdrage van Joris van Wamelen en Mike Hagendoorn. Zij maken als fiscalisten deel uit van het vastgoedteam van HVK Stevens te Amsterdam en Rotterdam. Heeft u vragen of opmerkingen? Stuur dan een e-mail naar j.vanwamelen@hvkstevens.com of m.hagendoorn@hvkstevens.com of bezoek de website van HVK Stevens.
Laatste nieuws
- 26-07-2024 16:25 Vier nieuwe medewerkers voor The Instant Group
- 26-07-2024 15:31 Genestho Beheer verkoopt kantoorruimte in Rotterdam
- 26-07-2024 15:26 Jelle Friso aan de slag als vastgoedadviseur bij Trec
- 26-07-2024 13:38 WDP doet half miljard aan investeringen: 'Mooi perspectief voor de rest van het jaar'
- 26-07-2024 12:47 Gemeente Katwijk wil inzetten op woningen voor ouderen en heeft daar geld voor over
- 26-07-2024 12:21 Van der Weegen Bouwontwikkeling realiseert 55 woningen in kloostercomplex Dongen
- 26-07-2024 11:01 Internetconsultatie van start over subsidieregeling verduurzaming en onderhoud huurwoningen
- 26-07-2024 10:08 GGZ-organisatie huurt bijna 1.000 m2 kantoorruimte in Hoge Erasmus Offices Rotterdam
- 26-07-2024 09:55 Dertig appartementen voor starters in centrum Papendrecht
- 26-07-2024 09:44 Madeline Buijs: 'Een oplossing voor het tekort aan huurwoningen is er'
- 26-07-2024 09:29 Heijmans verkoopt meer woningen en stelt outlook naar boven bij
- 26-07-2024 00:10 'Financiële prikkels cruciaal bij verduurzamen eigen woning'
- 25-07-2024 16:27 Omgevingsdienst legt Amsterdams bouwproject stil vanwege geluidsoverlast
- 25-07-2024 14:07 Ltv bij URW weer omhoog, verkoop van 1 miljard euro aan vastgoed schiet niet op
- 25-07-2024 11:39 Woningbouwimpuls: pleisters plakken of een structurele aanpak?
- 25-07-2024 11:33 Vastned ziet hogere huren niet terug in waardering, portefeuille juist afgeboekt
- 25-07-2024 10:02 WoonFriesland en Bam tekenen voor vijftig woningen in Leeuwarden
- 25-07-2024 09:25 Woningverkopen Bam lopen door, maar ceo Joosten durft niet te hopen op versnelling
- 25-07-2024 09:24 Nieuwe stichting wil Staat dagvaarden vanwege Wet betaalbare huur
- 25-07-2024 08:44 Aantal bouwvergunningen in mei gestegen met ruim 3.000
- 24-07-2024 16:18 Arnhem investeert twee miljoen in klimaatadaptieve stad
- 24-07-2024 15:42 Kantoortoren 'Eneco World' blijft van Eneco: 27.000 m2 langjarig verlengd
- 24-07-2024 14:59 EK Netherlands huurt 4.600 m2 kantoorruimte in Amersfoort
- 24-07-2024 13:42 NSI verwelkomt nieuwe huurder in HNK Rotterdam Centrum
- 24-07-2024 11:57 53.000 kantoren kunnen woningen worden zonder ingrijpende wijziging bestemmingsplan
- 24-07-2024 11:16 Win Hotels koopt mixed-use complex van 11.267 m2 in Amsterdam
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.