‘Institutionele partijen worden schuw om te investeren in woningen’

Het wordt steeds moeilijker voor mensen om een betaalbare huurwoning te vinden. Daarom kwam minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ontwikkeling Hugo de Jonge vorig jaar met plannen om de huurprijzen van het middenhuursegment naar beneden te reguleren én meer woningen te bouwen. Die combinatie pakt alleen niet zo goed uit, zo blijkt uit een rondetafelgesprek met verschillende verhuurders en VVD-Tweede Kamerlid Bouwen en Wonen Peter de Groot.

Op initiatief van Sociëteit Vastgoed, kennisnetwerk voor vastgoedprofessionals, gingen institutionele en particuliere verhuurders het gesprek aan met De Groot over de regulering van de woningmarkt. Een van de pijlers onder die reguleringsplannen is het vergroten van het aanbod van betaalbare woningen, maar het doel om 100.000 woningen per jaar te bouwen lijkt verder weg dan ooit. Sterker nog, volgens een recent rapport van Capital Value zakte het aantal investeringen in nieuwbouw juist en zal het woningtekort de komende tijd alleen nog maar verder oplopen tot 400.000.

Overal een straatje erbij
De Groot ziet de negatieve ontwikkeling ook en maakt zich zorgen om het toenemend aantal berichten over stilgevallen nieuwbouwprojecten. “Ik ben natuurlijk niet blind voor de realiteit. We hebben een woningtekort, de minister moet dus tempo maken met zijn bouwplannen. Dat betekent dat hij ook moet kijken naar andere soorten locaties. We zien nieuwbouw nu vooral stilvallen in binnensteden omdat de kosten daar hoger zijn. We moeten daarom ook kijken naar buitenstedelijke gebieden.”

Robbert van Dijk, managing director residential van a.s.r., ziet wel wat in het voorstel van De Groot en wijst naar successen die in het verleden zijn gebouwd met Vinex-wijken. “Het Economisch Instituut voor de Bouw kwam ook met de conclusie dat we niet moeten inbreiden, maar moeten uitbreiden. Als we aan de randen van elke stad in Nederland, van Amsterdam tot Zwolle, een straatje erbij bouwen is het woningtekort opgelost. Ik ben het er ook mee eens dat we de woningbouw moeten versnellen. Wij beleggers hebben het geld en willen dat ook investeren in nieuwbouw.”

Holle frase
Maar, zo waarschuwt Van Dijk, er moet dan nog wel ruimte overblijven voor rendement en dat wordt door de reguleringsplannen voor de middenhuur een stuk moeilijker. “Door schaarste en tekort aan grond worden de prijzen om te bouwen hoger. Als je dan ook nog eens een minister hebt die de huizenprijzen naar beneden reguleert, wordt het een stuk lastiger om rendement te behalen. Dan worden pensioenfondsen en verzekeraars schuw en terughoudend om te investeren.”

Een gebrek aan rendement ziet Michiel Vrijman ook ontstaan. De managing director van Heimstaden Nederland wijst daarbij niet alleen naar de geplande middenhuurregulering, maar net zo goed naar de invloed die de overheid zelf heeft op de bouwkosten. “De overheid is zelf direct verantwoordelijk voor ongeveer een derde van de bouwkosten. Aan de ene kant is daar de btw van 21 procent en dan komt daar nog eens de tot twee keer toe verhoogde overdrachtsbelasting bovenop, straks ook op aandelentransacties. Daar ligt een mooie kans voor de overheid om de kosten terug te dringen. Als ze dat niet doen blijft de uitspraak van de minister dat de bouwkosten omlaag moeten een holle frase.”

Krimp in bestaande huuraanbod
Nog een factor die meespeelt in de opgave om meer betaalbare huurwoningen beschikbaar te maken, is een aangekondigde verkoopgolf. Institutionele partij Heimstaden gaf al vaker aan richting uitponden te worden geduwd omdat verduurzaming niet meer mogelijk wordt. Maar de grootste klap zal vooral komen doordat particuliere verhuurders zich gedwongen zien om te verkopen, waarschuwt Jack de Vries, voorzitter van Vastgoed Belang. “Door stapeling van maatregelen, niet alleen de middenhuurplannen maar bijvoorbeeld ook het belasten van fictief rendement in box 3, de verhoging van de overdrachtsbelasting enzovoort, zorgen ervoor dat het sommetje voor particuliere verhuurders niet meer uit kan.”

De Vries wijst erop dat het wegvallen van particuliere verhuurders betekent dat de flexibiliteit van de woningmarkt verdwijnt. “Vergis je niet, particuliere verhuurders verhuren momenteel zo’n 800.000 woningen en huisvesten ongeveer 2 miljoen mensen. Uit een recente peiling onder onze leden blijkt dat voor 92 procent van die particuliere verhuurders gedwongen verkoop dichterbij komt. Bij een mutatiegraad van 11 procent komt dat neer op 40.000 huurwoningen per jaar die we verliezen.” En dat is niet alleen een probleem voor hen, benadrukt hij, maar voor iedereen die een huurwoning nodig heeft vanwege bijvoorbeeld een echtscheiding of baanwisseling. “De minister spant het paard achter de wagen, het totale huuraanbod gaat zo zeker afnemen.”

Sinds coalitieakkoord veel veranderd
Dat er nog wat rauwe randjes zitten aan de reguleringsplannen en dat ze in de huidige vorm nog tot ongewenste gevolgen zullen leiden, wil De Groot best erkennen. “Sinds de VVD in 2021 het coalitieakkoord tekende, is er veel veranderd. En het is natuurlijk niet de bedoeling dat de bestaande huurvoorraad op grote schaal afneemt. Ik heb daarom vorig jaar een motie ingediend waarin staat dat de minister de gevolgen van regulering op de bestaande voorraad scherp in de gaten moet houden. Daarnaast heb ik een motie ingediend die inzet op het bouwen van nieuwe huurwoningen door zowel corporaties als marktpartijen. Ja, het is belangrijk dat huurders beschermd worden, maar er moet ook ruimte over blijven voor investeringen.”

Waar het tot nu toe veel over een groei van 100.000 woningen per jaar gaat, stipt Vesteda-COO Astrid Schlüter aan dat het ook belangrijk is om te kijken naar hoe we de al bestaande voorraad benutten. “We moeten de oplossing zoeken door de woningmarkt als een geheel te benaderen. Woningen van corporaties, institutionele en particuliere investeerders, maar ook koopwoningen, allemaal spelen ze een belangrijk rol in de doorstroming. Momenteel zit de woningmarkt vast. Denk aan ouderen, die momenteel in een grote gezinswoning zitten en wel willen verhuizen – maar dat niet kunnen omdat de prijsverschillen tussen bijvoorbeeld sociale huur en vrije sector te groot zijn. Dat maakt het voor jonge gezinnen ook weer moeilijker om door te stromen, omdat die woningen niet vrijkomen.”

Niet woningen, maar personen subsidiëren
Ziet Schlüter in de middenhuurregulering dan toch de oplossing? Niet bepaald, zo blijkt. “Het is de vraag of de prijzen inde vrije huursector in Nederland wel zo hoog zijn, of dat de gesubsidieerde sociale huur zo goedkoop is.” De oplossing ligt volgens haar in een systeem waarbij niet de woning, maar de huurder wordt gesubsidieerd. Het uitgangspunt is dat álle huurwoningen tegen marktprijzen worden verhuurd en in plaats van de woning, de huurder subsidie ontvangt. “Neem een sociale woning die nu voor 500 euro wordt verhuurd, maar eigenlijk een markthuur heeft van 1.000 euro. Als iemand een laag inkomen heeft, kan die persoon 500 euro subsidie ontvangen en naar mate ze carrière maken wordt die subsidie dan afgebouwd. Een veel eerlijker systeem dan nu, omdat subsidie dan alleen bij mensen terecht komt die het nodig hebben. En je bevordert er de doorstroming mee, omdat de stap naar de vrije sector minder groot is.”

Het voorstel van Schlüter valt goed bij haar branchegenoten. Van Dijk noemt het een heel aantrekkelijke oplossing, die zo simpel is dat hij zich afvraagt waarom het nooit is ingevoerd. Vrijman wijst erop dat het voorstel ook gelijk een oplossing biedt voor scheefwonen. “Het past bovendien prima binnen de plannen die De Jonge nu heeft. Hij kan dan nog steeds de prijzen reguleren om excessen tegen te gaan – alleen het woningwaarderingsstelsel moet nog worden aangepast.”