Waarom leiden stijgende huizenprijzen niet tot meer nieuwbouw?

Waarom worden er in Nederland al jaren minder woningen gebouwd dan gewenst, leidend tot een aanzienlijk woningtekort? Sterk beschermd grondeigendom, complexe gebiedsontwikkelingen en planologische regelgeving zijn onder meer oorzaken, zo onderzocht Erwin van der Krabben.

Er zijn allerhande krachten die binnen het vakgebied van gebiedsontwikkeling een versnelling van de bouw en uitbreiding van het aanbod van betaalbare woningen frustreren. Hoe deze het best kunnen worden overwonnen vergt nader onderzoek, betoogt hoogleraar Gebiedsontwikkeling Erwin van der Krabben van de Radboud Universiteit in Nijmegen in het artikel ‘Gebiedsontwikkeling, een kennis- en onderzoeksagenda’ in Real Estate Research Quarterly, het kwartaalblad van de Vereniging van Vastgoedonderzoekers Nederland (VOGON).

In zijn perspectiefbijdrage beperkt Van der Krabben zich tot twee vragen: Waarom worden er in Nederland al jaren minder woningen gebouwd dan gewenst, leidend tot een aanzienlijk woningtekort? En waarom is er vaak sprake van financiële tekorten in woningbouwprojecten, hoewel woningprijzen in de afgelopen jaren veel harder zijn gestegen dan bouwkosten, waardoor de opbrengsten van woningbouwontwikkeling zijn toegenomen?

De grond- en woningbouwmarkt vertonen alle kenmerken van een imperfecte markt, constateert Van der Krabben. Anders dan in andere Europese landen reageren woningbouwers in Nederland minder snel op de toegenomen vraag.

Dit hangt onder andere samen met planologische regelgeving (lange procedures, ingewikkelde ruimtelijke vraagstukken), schaarse ruimte en conflicterende ruimteclaims, maar ook met de praktijk van gebiedsontwikkeling (grootschalig, integraal, complex).

Grondeigenaar is sterk beschermd
Daarnaast is de eigendom van de grond sterk beschermd: alleen de eigenaar heeft het recht te bouwen. Door strategisch grond op te kopen hebben de gevestigde partijen marktmacht en zijn er weinig nieuwe toetreders. In onderhandelingen tussen gemeenten en marktpartijen houden beide zijden de kaarten tegen de borst, waardoor er grote onduidelijkheid is over de kosten die gemeenten en marktpartijen maken.

De gebrekkige werking van de grond- en woningbouwmarkt leidt ertoe dat economische prikkels mogelijk onvoldoende de goede kant op sturen, waardoor ongewenste marktuitkomsten ontstaan vanuit maatschappelijk perspectief.

Nieuw beleid eerst evalueren
De minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft onlangs de eerste plannen gepresenteerd voor het versterken van de regie van het Rijk van de versnelling van de woningbouw. Juist omdat beleid en regelgeving zo’n grote rol spelen in de werking van de grond- en woningbouwmarkt lijkt het verstandig bestaand beleid en regelgeving en voorstellen voor nieuw beleid en aanpassingen in regelgeving eerst te evalueren. Betere kennis van gebiedsontwikkeling kan bijdragen aan een betere onderbouwing van nieuw en bestaand beleid en de efficiëntere inzet van publieke middelen en geeft inzicht in mogelijk marktfalen en ongewenste marktuitkomsten.