Jaaroverzicht woningmarkt: Dealflow in de ban van de middenhuur 

De maatregelen middenhuur hebben ervoor gezorgd dat investeerders pas op de plaats maakten bij het aankopen van woningportefeuilles. Desondanks is het beleggingsvolume in woningen dit jaar hoger dan in 2021: corporaties hebben geprofiteerd van het wegvallen van concurrentie. In dit overzichtsartikel blikt VJ terug op de afgelopen 12 maanden.

Bij de Provada in juni merkte VJ duidelijk het verschil: normaliter staat een Provada bol van de ondertekeningen van deals waarbij de afgelopen jaren juist de woningtransacties de kroon spanden. In 2022 was het tijdens de Provada opmerkelijk stil voor wat betreft transacties. Ja, er waren heus wel wat woningdeals te melden zoals Newomij die 115 nieuw te realiseren appartementen in Uithoorn van Van Wijnen kocht, Bouwinvest die 149 woningen in het middenhuursegment van Stebru en Fraxus in Den Haag verwierf en Veldboom die 145 appartementen in het middenhuursegment van Amvest in Groningen aankocht.

Struikelblok
Een rondgang bij beleggers door VJ bevestigde dat beleggers zich terughoudend opstelden. Opmerkelijk genoeg bleek dat het grootste struikelblok voor de woninginvesteerders niet lag bij de onzekerheid die de inval van Rusland in Oekraïne in februari had teweegbracht, maar de plannen die minister Hugo de Jonge half mei had aangekondigd voor de regulering van de middenhuur. De onzekerheid over hoe die plannen zouden uitwerken op de rendementen van de beleggers, heeft bijna een koopstop onder de woningbeleggers teweeg gebracht. CBRE bracht in kaart dat waar het gemiddelde beleggingsvolume tussen 19 mei en 30 september uitkwam op 879 miljoen euro dat in 2022 bijna is gehalveerd naar 482 miljoen euro. 19 mei was de datum dat De Jonge met zijn nog niet helemaal uitgekristalliseerde plannen naar buiten kwam.

Tot mei draaide de woningtransactiemarkt best aardig. In april nog tekenden Heijmans en Vesteda een overeenkomst voor de koop van in totaal 167 woningen in de gebiedsontwikkeling Almere Europakwartier waarbij Heijmans uitging van een omzet van 62,5 miljoen euro. Maar na mei moeten de deals met een zaklampje gezocht worden. Een van de weinige die in de zomer werd gemeld was de aankoop door Annexum van 11 appartementen in Waalre. Vaker gingen deals niet door, zoals de aankoop door Heimstaden van The Grace in Den Haag, die in elk geval is uitgesteld.

Daling rendement
Investeerders willen vooral weten hoe de maatregelen voor de middenhuur gaan uitwerken. Dan kunnen ze hun berekeningen daarop aanpassen en weten ze welke prijzen passen bij sommetjes die wel positief uitkomen. De Nederlandsche Bank onder andere heeft alvast de effecten van de maatregelen onder de loep genomen. De effecten zullen door het land verschillen: de relatieve daling van het gemiddelde rendement is met 30,1 procent in Amsterdam aanzienlijk sterker dan de 12,5 procent op landelijk niveau.

Toch namen de woningbeleggingsdeals, hoewel mondjesmaat, tegen het einde van het jaar weer wat toe. Patrizia kocht The Yard met 160 appartementen in Groningen van Borghese in een forward-funding deal. Verenigd Beheer uit Baarn heeft 70 huurwoningen aangekocht in woontoren Elements, een ontwikkeling van KondorWessels Vastgoed in het Amstelkwartier in Amsterdam. Urban Interest kocht zelfs twee portefeuilles met oudere woningen: één van Stienstra met 217 woningen verspreid over het land en één van Amvest met 242 appartementen in Rotterdam.

Krapte
Urban Interest gaf daarbij aan de woningportefeuille meer te willen uitbreiden. De interesse van beleggers in de woningmarkt is ondanks alles namelijk nog steeds hoog: zij zien dat de fundamentals op de lange termijn van deze markt goed zijn. Door demografische ontwikkelingen en het langzame tempo waarin er gebouwd kan worden, zal de krapte op de markt nog heel lang aanhouden. Zo gaf Syntrus Achmea, dat in het najaar voor BPL onder meer 213 nieuwbouwwoningen op de Binckhorst in Den Haag kocht, aan dat de huidige politieke onrust weliswaar geen basis biedt voor institutionele beleggers om zich te committeren aan de noodzakelijke investeringen op de woningmarkt, maar dat op lange termijn de vooruitzichten op de woningmarkt onverminderd goed zijn. Ook internationaal is diezelfde interesse te zien. Zo haalde Greystar Europe IM in de zomer nog 1,55 miljard euro op voor de woningmarkt waarbij het investeringen in alle grote Europese steden op het netvlies heeft staan.

Toch is het investeringsvolume in nieuwbouw huurwoningen uiteindelijk in 2022 laag uitgekomen. Dit ondanks de verhoging van de overdrachtsbelasting naar 10,4 procent in 2023 dat normaliter een stimulans zou zijn geweest voor de dealflow. Capital Value berekende dat de verkoop van nieuwbouw huurwoningen met 19% is gedaald ten opzichte van 2021 en zelfs met 36% ten opzichte van 2020. In totaal werden in 2022 11.400 nieuwe huurwoningen aangekocht die de komende jaren zullen worden opgeleverd.

Toch groei
Des te opmerkelijker is het dat dat het totale transactievolume op de woningbeleggingsmarkt in 2022 zal uitkomen op circa 7,7 miljard euro. Dit betekent een groei van 6,5% ten opzichte van 2021, toen het transactievolume op 7,2 miljard euro uitkwam. Maar die groei komt vooral voort uit het aantal woningen die door corporaties werden aangekocht. Woningcorporaties zijn voor 23 procent - 1,77 miljard euro - verantwoordelijk voor het gehele beleggingsvolume. Enerzijds optimaliseren ze hun bezit door van andere corporaties te kopen zoals bij de overname van Actium en Woonservice van 300 woningen in Assen van corporatie Woonconcept. Deze corporatie is minder aanwezig in Assen, maar de Actium en Woonservice die het bezit overnamen des te meer.

Anderzijds merken corporaties dat door de veranderde marktomstandigheden hun concurrentiepositie bij de aankoop van woningen is verbeterd. Zo kon Lefier 82 appartementen kopen van een particuliere belegger in Groningen en corporatie Alwel 108 nieuwbouwwoningen in Cosun Park in Breda van ontwikkelaar Reales. Zo gebruiken de corporaties de huidige marktomstandigheden om hun voorraad middenhuurwoningen te vergroten en daarmee de doorstroming op de woningmarkt en in hun portefeuilles te verbeteren.