Meer subsidie, minder beleggers: Welk zorgvastgoed blijft overeind?

Vastgoedfinancieringsexperts Roel van de Bilt en Rob Wismans verwachten dat de markt kritischer gaat kijken naar zorgspecifiek vastgoed. Hoe groot de maatschappelijke opgave ook is, het moet wel financierbaar zijn, schrijven zij in hun nieuwste blog voor VJ.

De Rijksbegroting 2027 reserveert ongeveer 1,1 miljard euro voor geclusterde en zorggeschikte woningen voor ouderen in de jaren 2027 tot en met 2035. Beleggers blijven echter toch terughoudend. Het transactievolume in zorgvastgoed daalde in de eerste helft van 2026 met 23 procent tot circa 347 miljoen euro. De nieuwbouwtransacties leveren naar schatting circa 350 zorggeschikte woningen op. Dat is alleen het deel dat via de beleggingsmarkt loopt, maar de opgave is een orde groter: voor ongeveer 75.000 van de 290.000 ouderenwoningen die tot en met 2030 nodig zijn, ontbreken nog plannen. Subsidie en markt bewegen dus niet mee. Dat verbaast ons niet: ondersteuningsgeld voor de bouw levert niet per definitie een financierbaar vastgoedproject op.

Prinsjesdag: Zekerheid, maar pas na 2030
De 1,1 miljard euro bestaat uit twee delen: 420 miljoen euro voor 2027 tot en met 2030, en 635 miljoen euro voor 2032 tot en met 2035. Het tweede deel is bedoeld om de bestaande regelingen voor ontmoetingsruimten en zorggeschikte woningen voort te zetten. De 635 miljoen euro die het kabinet op Prinsjesdag extra vrijmaakte helpt de opgave tot 2030 dus niet. Het geeft vooral zekerheid voor daarna. De Kamer moet de begroting bovendien nog vaststellen.

Subsidie is geen financiering
Verdeeld over de ongeveer 75.000 woningen zonder plannen komt 420 miljoen euro neer op circa 5.600 euro per woning. Verdeeld over alle 120.000 geclusterde en zorggeschikte woningen is het circa 3.500 euro (eigen berekening). Het kabinet erkent dat deze woningen vaak extra bouwkosten met zich meebrengen. Enkele duizenden euro’s per woning is een tegemoetkoming, geen financiering. De bank kijkt naar wat er na de oplevering gebeurt. Die toets begint bij de exploitant. Het resultaat van de ouderenzorg daalde in 2025 met circa 20 procent tot 783,6 miljoen euro. Het resultaat wordt gedragen door verouderd vastgoed met lage kapitaallasten, terwijl de zuivere zorgexploitatie vaak negatief is. BDO waarschuwt bovendien voor mogelijke nieuwe bezuinigingen op de langdurige zorg. Nieuw vastgoed heeft hogere kapitaallasten dan afgeschreven oud vastgoed. Wie het financiert, rekent dus op een exploitant die meer huur moet dragen op een resultaat dat al onder druk staat.

'Zorgvastgoed' bestaat niet
Vor nultredenwoningen zijn volgens het kabinet ruim voldoende plannen. Voor geclusterde en zorggeschikte woningen is  slechts 40 tot 50 procent van de opgave afgedekt, dit doordat de meerkosten ongedekt bleven. In verpleeghuizen speelt het omgekeerde. VGZ ziet in bepaalde regio’s leegstand: in Venlo stonden 154 plaatsen leeg, tegenover een geraamde uitbreiding van 174. BDO signaleert dat verpleeghuizen steeds meer lege bedden zien. Zorgvastgoed lijkt één label, maar het omvat hier al drie risicoprofielen. Een nultredenwoning is breed verhuurbaar, een verpleeghuis hangt aan het zorgkantoor en een geclusterde woonvorm zit daartussenin.

Schaarse mensen veranderen de vastgoedvraag
De overheid zet in op slimmer organiseren van zorg, minder administratieve lasten en meer zorg thuis of dichtbij huis met behulp van technologie. Het tekort in zorg en welzijn kan oplopen tot bijna 301.000 in 2035, of tot 227.000 als de zorgakkoorden worden gerealiseerd. Ook dan blijft het tekort groot. Dat is in de eerste plaats een zorgvraagstuk. Maar het heeft ook een ruimtelijke vertaling. Naar onze mening kan vastgoed bijdragen aan een efficiëntere inzet van schaarse zorgprofessionals. Denk aan geclusterde woonvormen waar ondersteuning en ontmoeting dichter bij elkaar zijn georganiseerd. Dat maakt zorg niet automatisch goedkoper of efficiënter, maar de fysieke omgeving kan wel bepalen hoeveel verschillende handelingen en verplaatsingen nodig zijn. Daarmee wordt de kwaliteit van het vastgoed zelf onderdeel van de oplossing voor de arbeidsmarktkrapte. Voor ontwikkelaars betekent dit een andere ontwerpvraag. Niet alleen: hoeveel woningen krijgen we op deze locatie? Maar ook: hoe ondersteunt het gebouw de manier waarop wonen en zorg zich de komende jaren waarschijnlijk ontwikkelen?

Niet per definitie meer zorgvastgoed, maar flexibel zorgvastgoed
Nederland heeft meer passende ouderenhuisvesting nodig. De extra middelen zijn daarom welkom. Maar wie denkt dat het zorgprobleem alleen met extra vierkante meters kan worden opgelost, kijkt te smal. De komende jaren moeten we tegelijk omgaan met een groeiende zorgvraag en een structureel tekort aan mensen. Voor zorgvastgoed betekent dit dat de lat hoger komt te liggen. Een goed gebouw sluit niet alleen vandaag aan bij de zorgvraag. Het behoudt ook waarde wanneer zorg anders wordt georganiseerd. Subsidie neemt een deel van het ontwikkelrisico weg, maar niet het exploitatie- en restwaarderisico. Dat blijft bij de investeerder/financier. Kortom realiseer geen zorgproject dat alleen werkt bij één exploitant en een uniek huurcontract

Wij verwachten dat de markt kritischer gaat kijken naar zorgspecifiek vastgoed. Niet ieder object met een zorglabel verdient automatisch dezelfde waardering. Vastgoed dat flexibel inzetbaar is, een brede gebruikersbasis heeft en verschillende zorg- en woonconcepten kan faciliteren, heeft een sterkere uitgangspositie. Wie huurdekking, contractlooptijd en alternatief gebruik niet kan onderbouwen, heeft een lastiger financierbaar object, hoe groot de maatschappelijke behoefte ook is. Dat is geen pleidooi tegen zorgvastgoed, maar een eis aan ontwerp en financiering. De volgende generatie zorgvastgoed moet daarom niet vooral méér zorgvastgoed zijn. Het moet vastgoed zijn dat tegen verandering kan, en dat ook zonder zorglabel een huur oplevert die de schuld draagt.