Dit zijn de reguleringsplannen van Hugo de Jonge voor de middenhuur

Hugo de Jonge, minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft zijn plannen voor de regulering van de middenhuur vrijdag bekendgemaakt. Het woningwaarderingsstelsel wordt dwingend gemaakt waardoor de huurprijs voor ruim 300.000 woningen met gemiddeld 190 euro omlaag gaat.

De minister heeft de regulering vormgegeven aan de hand van vier uitgangspunten: de bescherming van de huurder, voldoende aanbod van betaalbare woningen, de investeringsbereidheid van verhuurders en het stimuleren van de verduurzaming van huurwoningen.

Regulering middenhuur
De huurprijsbescherming voor middeninkomens wordt ingevoerd door uitbreiding en modernisering van het bestaande WWS. Dit bestaat al voor het sociale segment (voor woningen tot circa 141 punten) en met de uitbreiding van het WWS wordt deze grens opgetrokken tot 187 punten, zodat ook middeninkomens een gereguleerde huurprijs krijgen. 187 punten komt op dit moment overeen met iets meer dan 1.000 euro. De prijs bij dit puntenaantal wordt jaarlijks geïndexeerd met inflatie en zal bij inwerkingtreding van de wet op circa 1.100 euro uitkomen. De regulering gaat gelden voor nieuwe huurcontracten en zo lang als er schaarste op de woningmarkt is. De noodzaak van de regulering wordt op verschillende momenten geëvalueerd.

Huurprijsstijging
De jaarlijkse huurprijsstijging bij lopende contracten in het middensegment wordt gemaximeerd op de cao-loonontwikkeling + 0,5 procent.

Extra impuls voor verduurzaming
Ook om het stelsel beter te laten aansluiten bij de kwaliteit van middenhuurwoningen die nu gebouwd worden en de investeringsbereidheid van verhuurders op peil te houden, moet het WWS gemoderniseerd worden, stelt de minister. Zo wordt de energiezuinigheid van een woning beter gewaardeerd. Woningen met energielabel A of hoger krijgen extra punten, terwijl energielabel E of lager minpunten krijgt. Zie in de tabel hieronder het verschil tussen de huidige en toekomistige situatie:

Door beloning en afstraffing wordt het prijsverschil tussen woningen met een goed en een slecht energielabel groter en wordt de verduurzaming van huurwoningen gestimuleerd, zo is de redenering van de minister.

Buitenruimte
Ook zal de waardering van de buitenruimte worden aangepast, waardoor een dakterras van 20 m2 meer punten oplevert dan een balkon van 4 m2.

WOZ-cap
De maximering van de WOZ-waarde gelden vanaf 187 punten in plaats van de huidige 142 punten. Daarmee wil De Jonge voorkomen dat woningen enkel door een hoge WOZ-waarde in de vrije sector terechtkomen.

Nieuwbouw krijgt extra steun in de rug
Het uitgangspunt is dat de regulering geldt voor zowel bestaande bouw als nieuwbouw. Wel is het volgens De Jonge belangrijk dat de regulering lopende nieuwbouwprojecten niet vertraagt. Daarom wordt er een opslag ingevoerd voor nog op te leveren nieuwbouwwoningen ter hoogte van 5 procent van de maximale huurprijs tot 10 jaar na oplevering. Dit geldt voor middenhuurwoningen die worden opgeleverd na 1 januari 2024 en waarvan de bouw is gestart voor 1 januari 2025.

Verplichte maximale prijs
De minister wil het WWS dwingend maken. Hierdoor zijn verhuurders in het gereguleerde segment verplicht de maximale huurprijzen op basis van het WWS te respecteren. Wanneer een verhuurder zich hier niet aan houdt kan hierop gehandhaafd worden. Verhuurders riskeren straks een boete als zij een te hoge huurprijs vragen voor een woning die op basis van de kwaliteit een sociale- of middenhuurwoning zou moeten zijn. De hoogte van de boete is nog niet bekend en de gevolgen voor de handhaving zullen de komende periode in kaart gebracht worden.

De minister verwacht dat de combinatie van de maatregelen ertoe leidt dat de prikkel voor tijdelijke huurcontracten vermindert. Met een dwingend WWS is het niet meer mogelijk om bij een bewonerswissel de huurprijs te verhogen boven het WWS-maximum.

Meer betaalbare woningen
Door de regulering van het middensegment zijn er straks meer betaalbare huurwoningen. Naast betaalbare woningen in de bestaande bouw heeft de minister ook de ambitie om 900.000 woningen te realiseren. 350.000 daarvan moeten in het betaalbare segment komen waarvan 100.000 in het middeldure huursegment, hoopt De Jonge. De helft van de 100.000 middenhuursegment woningen moeten door woningcorporaties worden gerealiseerd, voor de andere 50.000 woningen hebben zich de institutionele partijen gecommitteerd. 

Onrendabele top
Met lagere huurwaarden zullen echter de vastgoedwaarden omlaag gaan, ook van nieuwbouw. Nieuwbouw kan dus alleen gerealiseerd worden als ook de grondwaarden omlaag gaan. Dat zal echter de onrendabele top van projecten groter maken omdat gemeenten daardoor minder kunnen investeren in openbare ruimten en wegen en dergelijke. Het Rijk zal een deel van die onrendabele top middels het laten doorlopen van de Woningbouwimpuls voor zijn rekening nemen. 

Uitponden aantrekkelijker
De Jonge heeft tal van onderzoekers losgelaten op zijn voorstellen voor de middenhuur. Vier hoogleraren waarvan de toelichtingen met de Kamerbrief zijn meegestuurd geven aan dat regulering zowel het aanbod van nieuwbouw als van bestaande middenhuurwoningen kan verminderen. Voor bestaande middenhuurwoningen wordt uitponden aantrekkelijker. Ook internationale ervaringen laten zien dat huurregulering tot minder nieuwbouw kan leiden. Bovendien kan regulering ook verhuurders aanzetten tot minder onderhoud: de netto huuropbrengsten dalen meer dan de bruto huuropbrengsten als de onderhouds- en exploitatiekosten constant zijn.

Hoofdprijs
De Jonge zegt het volgende over zijn plannen in een schriftelijke toelichting: 'Een betaalbare huurwoning is voor mensen met een middeninkomen steeds minder vanzelfsprekend. Door de enorme schaarste wordt de hoofdprijs gevraagd voor woningen die dat echt niet waard zijn. Terwijl leraren, verpleegkundigen en politieagenten die rekening mogen betalen. Met de regulering van de middenhuur wil ik hen beter beschermen tegen excessen, zodat mensen een eerlijke prijs voor hun woning betalen.'

De reacties uit de markt hebben wij hier voor u verzameld.