Gepeild op Provada: is de beleggingsmarkt stilgevallen?

Vastgoedjournaal is gewend vele deals te verslaan op de Provada, maar dit jaar was het veel rustiger in onze redactiemailbox voor wat betreft beleggingstransacties. Wij maakten daarop een rondje langs de stands en hoorden: "Ja, beleggers zijn wat afwachtender, maar we verwachten wel een eindspurt in Q3 en Q4."

Inderdaad, beaamt Amvest. De institutionele woningbelegger herkent het beeld dat er minder beleggingstransacties in de markt plaatsvinden. Gezien de toenemende bouwkosten, stijgende rente die mogelijk invloed op de waarde van woningen zal hebben en de onzekerheden rond de regulatie van de middenhuur, nemen beleggers een afwachtende houding aan.

Deals gaan niet door
Robert Haagsma, directeur van Woningmakelaardij Fris heeft inmiddels al meegemaakt dat deals met beleggers die in de maak waren, niet doorgingen. Hij wijt dat aan de onzekerheden in markt: “Zo helpen de uitspraken van Hugo de Jonge niet echt. Beleggers wachten onder meer af wat er gaat gebeuren met de WOZ-cap. Beleggers zijn onzeker of hun woningen in de vrije sector blijven of dat ze in het middenhuursegment verhuurd moeten worden. Het maakt immers nogal uit voor de rendement of je een huurprijs van € 1500 per maand of € 900 per maand krijgt.”

Op zich denkt Haagsma echter dat het voor de woningmarkt als geheel niet zo’n slechte ontwikkeling hoeft te zijn: “Een stad als Amsterdam bijvoorbeeld kent een groot huursegment met 40% corporatiewoningen en 30% particuliere verhuur. Er zit nu een enorme druk op de koopwoningmarkt hier. Als er meer beleggerswoningen verkocht worden aan particulieren, zou dat de markt beter in balans brengen.” Bovendien merkt Haagsma dat het vrije sector-segment in Amsterdam tegenwoordig groot genoeg is: deze huurwoningen gaan niet meer als warme broodjes over de toonbank.

Gekte eruit
Ook in andere segmenten van de commerciële vastgoedmarkt is het wat stiller dan voorheen. “Op zich,” vertelt Kai Veerman van vastgoedadviseur Cushman & Wakefield die gespecialiseerd is logistiek vastgoed, “hebben we grote deals gehad. Maar de gekte is eruit, het marktsentiment is onzekerder. De oplopende rente heeft per belegger verschillende gevolgen: de met vreemd vermogen gefinancierde partijen zitten er natuurlijk anders in dan de partijen die dat niet zijn. Tegelijk pakken die laatste partijen ook wat minder door want die willen eerst zien wat er gebeurt.” Partijen kijken ook met argusogen naar de gedaalde beurskoersen. Veerman: “Wat gaat dat betekenen voor de allocatie van de beleggingen van de institutionele partijen en hoe gaan de beursgenoteerde partijen om met hun lagere koersen?”

De onzekerheid in de markt leidt ertoe dat sommige kopers lagere biedingen doen voor logistiek vastgoed. “Maar vooralsnog redden ze het daar niet mee,” zegt Veerman. “De fundamentals van de logistieke vastgoedbeleggingsmarkt zijn namelijk ijzersterk en er is nog altijd veel geld in de markt.” Wat dat betreft voorziet hij een inhaalrace aan het einde van jaar. “Het zou kunnen dat Q3 en Q4 druk wordt, zeker als de overdrachtsbelasting volgend jaar omhoog gaat.” Wel merkt hij dat beleggers een voorkeur hebben voor standig investments en nieuwbouw spannend vinden. De risico’s van forward funding nemen immers toe met een stijgende rente en toenemende bouwkosten. “Er wordt dus bij nieuwbouw bij voorkeur samengewerkt met solide ontwikkelaars en aannemers.”

Bestaande gebouwen
Dat beleggers zich richten op  bestaande gebouwen, merkt ook Marga Boerman van vastgoedfinancier RHNB. “Wij zien nog geen teruggang in onze leningproductie. In tegendeel, die is groter dan vorig jaar. Maar we financieren dan ook nauwelijks nieuwbouw. Wel zien we dat partijen meer aan het diversifiëren zijn: er wordt bijvoorbeeld meer geïnvesteerd in mixed use-panden. En hoewel er veel gebeurt op de woningmarkt, heeft die markt wel één groot voordeel: er is altijd een escape door verkoop aan particulieren. Die vraag zal nog lang hoog blijven.”

Brokjes al verkocht
Paul Schut van winkelvastgoedadviseur KroesePaternotte heeft net geadviseerd bij de aankoop van Almere-centrum van € 155 mln. Dat was één van de grootste deals die tijdens de Provada bekend werd. Schut: “De afgelopen jaren zijn er veel grote portefeuilles opgebroken en in kleinere brokjes verkocht. Die stroom heeft dus al plaatsgevonden.”

Hij ziet wel dat de vraag vanuit partijen actief op de cv-markt en individuele investeerders die met vreemd vermogen gefinancierd zijn, afneemt. Dat heeft bijvoorbeeld invloed op de supermarkten en wijkwinkelcentra, populaire beleggingscategorieën onder dit soort investeerders. Hier is de top van de markt inmiddels wel bereikt, denkt Schut: “Voor dit soort investeerders worden bovendien de spaarrekening en staatsobligaties vanwege de oplopende rente ook weer wat aantrekkelijker.” Gezien de teruglopende vraag vanuit deze hoek, ziet Schut hetzelfde gebeuren als op de logistieke markt: “Beleggers die wel willen kopen, wachten even af wat voor invloed die afnemende concurrentie op de prijzen gaat hebben.”   

Zachte landing
Michiel Boonen, director Capital Markets van Colliers verwacht dat er door een iets afnemende vraag na de zomer een zachte landing van de aanvangsrendementen zal plaatsvinden. Niet alleen omdat de vraag vanuit de door vreemd vermogen gefinancierde partijen afneemt, maar omdat hij ook ziet dat institutionele partijen scherp naar hun allocatie van hun investeringsgelden kijken. “Ze zijn even voorzichtig met het investeren in vastgoed omdat ze niet weten of ze de belangen hierin moeten afbouwen nu de aandelenkoersen zo gekelderd zijn.”

Toch denkt ook hij dat er aan het einde van het jaar wel een spurt op de markt zal plaatsvinden. Volgens hem staan er bijvoorbeeld nog enkele grote kantorendeals op de rit van enkele honderden miljoenen. “Ik denk dat veel partijen die nu wachten in Q3 en Q4 beseffen dat ze nog een behoorlijke investeringsopgave hebben. Er is immers nog heel veel geld in de markt. En met de overdrachtsbelasting die volgend jaar omhoog zal gaan, is het ook veel aantrekkelijk om nog even voor het jaareinde een deal te doen.”