Stijgende overdrachtsbelasting van invloed op vastgoedwaardering?

Eind 2020 ontstonden interessante discussies over de effecten van de stijgende overdrachtsbelasting op vastgoedwaarderingen. Ook per eind 2022 is dit weer een relevant thema aangezien volgens het Belastingplan 2023 de overdrachtsbelasting wederom wordt verhoogd, ditmaal van 8% naar 10,4%. Zeker in een markt die omgeven is van macro-economische onzekerheden is het relevant om als vastgoedbeslisser dit in het achterhoofd te houden.

Dat zeggen Joost Daalmans, senior manager Real Estate Valuation Services en Maxime Wang, senior manager Audit & Assurance van BDO Accountancy, Tax & Legal. Traditiegetrouw zijn taxateurs op dit moment al druk bezig met de vastgoedwaarderingen per eind van het jaar. Dit is voor veel ondernemingen ook het einde van het boekjaar en daarom een relevant meetmoment.

De verslaggevingsregels schrijven voor dat bij het bepalen van de marktwaarde (in verslaggevingstermen: reële waarde) de actuele marktsituatie en omstandigheden dienen te worden weergegeven. Hier ontstaat dan de wat vreemde situatie dat op 31 december 2022 sprake is van 8% overdrachtsbelasting en – veronderstellend dat het Belastingplan 2023 ongewijzigd wordt ingevoerd - vanaf 1 januari 2023 sprake is van 10,4% overdrachtsbelasting. Voor de balanswaarderingen wordt uitgegaan van de waardering kosten koper (k.k.), waardoor in theorie dus binnen één dag een object ruim 2% minder waard is. Maar is dat ook echt zo?

Theorie wijkt af van de praktijk
Theoretisch en puur cijfermatig bezien zou het bovenstaande betekenen dat op 31 december gewaardeerde objecten één dag later inderdaad in waarde zouden dalen. Mede bezien ook vanuit de situatie dat taxateurs vaak ongecorrigeerde v.o.n. parameters hanteren om een waardering op een marktconform niveau te waarderen. Denk aan het bruto aanvangsrendement (BAR) vrij op naam (v.o.n.), maar bijvoorbeeld ook de prijs per vierkante meter. Het is vanuit deze gedachte ook logisch te veronderstellen dat een aanpassing in de k.k. sfeer direct resulteert in eenzelfde wijziging in de correctie van v.o.n. naar k.k.

In de praktijk weten vastgoedpartijen natuurlijk al ruim voor 31 december wat de aanstaande wijzigingen in de overdrachtsbelasting behelzen. Daarnaast rekenen taxateurs in het geval van een DCF ook op 31 december al met het aangepaste tarief. De theorie wijkt hier dus af van de praktijk.

Vastgoedpartijen weten van de aanstaande wijziging en rekenen die in de praktijk meteen door in hun business case

Vastgoedpartijen die thans actief zijn in de vastgoedmarkt weten van de aanstaande wijziging en rekenen in de praktijk aanstaande wijzigingen in het kader van de overdrachtsbelasting meteen door in hun business case. Dit betekent dat ook biedingen vóór 31 december 2022 al elementen van de komende wijzigingen in zich hebben. Je kan dus redeneren dat de marktreferenties waar de taxateur zich op baseert deels al de nieuwe situatie vertegenwoordigen. In hoeverre dit werkelijk het geval is blijft moeilijk hard te maken. De vastgoedmarkt is in die zin nog niet transparant genoeg om dit direct aantoonbaar inzichtelijk te maken. Uit gesprekken met diverse taxateurs, vastgoedeigenaren en -beleggers komt dit beeld wel duidelijk naar voren.

Rekenmodellen aanpassen
In de professionele beleggingsmarkt is het uitgangspunt van de vastgoedwaardering in de regel een DCF-rekenmodel. Modelbouwers passen, als het goed is, na definitieve vaststelling van het nieuwe tarief voor de overdrachtsbelasting meteen de rekenmodellen aan. Dit dient in twee stappen te gebeuren. De eerste stap is voor 31 december al te maken, dit betreft de aanpassing van het tarief in de bepaling van de exitwaarde of eindwaardeberekening aan het einde van de looptijd van de DCF. We weten immers bij een 10-jarige DCF zeker dat deze in overeenstemming met het nieuwe belastingtarief berekend zal worden. Na 31 december dient dan ook het tarief voor het huurwaardekapitalisatie model wat door de taxateur naast de DCF gebruikt wordt (één berekening is immers geen berekening) aangepast te worden, dit is tevens van toepassing voor de correctie van v.o.n. naar k.k. van de marktwaarde zoals deze wordt weergegeven per waardepeildatum. Veel taxateurs baseren de marktwaarde op basis van de uitkomsten van beide genoemde modellen.

Ga in gesprek met uw taxateur
Joost Daalmans en Maxime Wang bevelen aan om met uw taxateur in gesprek te gaan over de wijze waarop met deze aanpassing in de tarieven verwerkt zit in de vastgoedwaarderingen. Daarbij is het van belang om in de jaarverslagen transparant te zijn over de relevante veronderstellingen die worden gehanteerd bij het bepalen van de marktwaarde.