ING: Rente minder van invloed op woningprijs dan gedacht

De hogere hypotheekrentes zetten de woningprijzen flink onder druk. Toch zijn er goede redenen waardoor het effect op de prijzen een stuk kleiner uitpakt dan het op het eerste gezicht lijkt.

Dit zegt ING Research. In het kielzog van de oplopende kapitaalmarktrentes zijn de hypotheekrentes fors opgelopen.  De aangeboden (geadverteerde) 10-jaars hypotheekrentes zijn sinds begin dit jaar gemiddeld zo’n 3,5%-punt gestegen. Begin dit jaar bedroeg deze rente gemiddeld zo’n 1,5%, tegenover 5,0% eind oktober. Deze stijging houdt met name verband met de sterk opgelopen kapitaalmarktrentes. De hogere inflatieverwachtingen in het eurogebied, zeker sinds de oorlog in Oekraïne, zijn hiervan een belangrijke oorzaak. Ook is de ECB gestopt met het (netto) opkopen van obligaties en heeft ze verdere renteverhogingen aangekondigd om de hoge inflatie tegen te gaan.

Rentestijging in nieuwe contracten stuk kleiner
Voor woningkopers is uiteindelijk de hypotheekrente in hun contract van belang, niet het totaalgemiddelde van alle aangeboden hypotheekrentes. Kijken we naar de renteontwikkeling van recent afgesloten contracten, dan zien we dat deze veel lager uitvalt dan als we kijken naar alle rentes die hypotheekverstrekkers aanbieden. Tussen januari en augustus stegen de rentes van nieuwe hypotheekcontracten met 1,2%-punt (van 1,55% in januari, naar 2,71% in augustus (DNB)). Dit is slechts de helft van de stijging van de aangeboden hypotheekrentes in dezelfde periode (2,4%-punt).

Woningkoper kan rentestijging beperken
Woningkopers krijgen in de praktijk dus te maken met lagere rentestijgingen dan je op basis van de geadverteerde hypotheekrentes zou verwachten. Dit heeft verschillende oorzaken. Een eerste belangrijke reden is de zogenaamde “meeneemregeling” voor doorstromers. Zij kunnen veelal de rentevoorwaarden van hun oude hypotheek gebruiken voor de aankoop van hun nieuwe woning. Ten tweede kiezen woningkopers sinds de stijging van de rentes vaker voor hypotheken met een kortere rentevaste periode (en de bijbehorende lagere rente). Ten slotte zullen woningkopers minder vaak kiezen voor hypotheken met relatief hoge rentes. Hoewel deze hypotheken minder populair zullen zijn, verhogen ze wel het gemiddelde rentetarief van het totale aanbod in de markt.

Effect op aankoopbudget door de helft
Hoewel buiten kijf staat dat de hogere rentes de woningprijzen stevig onder druk zetten, halveert het effect op het aankoopbudget van woningkopers van €60.000 (berekend op basis van alle aangeboden rentes) naar €30.000 als we rekenen met de renteontwikkeling in nieuwe contracten (hypotheken die woningkopers uiteindelijk kiezen). Meer in detail verlagen hogere rentes het aankoopbudget van woningkopers op twee manieren:

Lagere leencapaciteit: hogere hypotheekrentes verlagen het hypotheekbedrag dat huishoudens maximaal kunnen lenen. Met name voor starters is de leencapaciteit veelal leidend voor de prijs die zij uiteindelijk bieden voor een woning. Hogere hypotheekrentes verlagen daarom de prijs die ze kunnen bieden voor een woning.
De leencapaciteit neemt op basis van de 1,2%-punt stijging met zo’n €30.000 af voor een doorsnee woningkoper. Op basis van de rentestijging van het aanbod (+2,4%-punt), verdubbelt deze daling tot circa €55.000 tot €60.000 euro.

Verslechterde betaalbaarheid: hogere hypotheekrentes verhogen bij gelijke prijzen de maandlasten van een koopwoning. Woningkopers zullen bij oplopende rentes geneigd zijn gemiddeld minder te bieden voor een woning dan bij lagere rentes, om de stijging van hun woonlasten te beperken.
Om maandelijks evenhoge hypotheeklasten te hebben als begin dit jaar, moet een doorsnee woningkoper zijn biedprijs op basis van de 1,2%-punt hogere contractrente met ongeveer €30.000 verlagen. Ook hier verdubbelt de daling bij een stijging van 2,4%-punt, naar zo’n €60.000.

Meer factoren van belang
De precieze verandering van het gemiddelde aankoopbudget van woningkopers – en daarmee het effect op de huizenprijzen – is veel moeilijker te bepalen. Behalve de rentes spelen er namelijk nog meer factoren een rol. Zo gaan woningkopers er gemiddeld jaarlijks qua inkomen op vooruit. De loongroei voor jonge woningkopers kan bijvoorbeeld oplopen tot 5% per jaar. Dit verhoogt de prijs die deze groep kan bieden voor een woning. Ook de koopkrachtreparatie van de overheid beperkt het negatieve effect van de hogere rente op het aankoopbudget. Aan de andere kant zijn er ook ontwikkelingen die het dit budget juist verlagen. Denk hierbij aan de hogere energielasten voor huishoudens. Woningkopers zullen hun biedprijs gemiddeld naar beneden bijstellen, om ervoor te zorgen dat ze genoeg overhouden voor andere uitgaven. Ook zullen de Nibud-leennormen vanwege de hoge energie-inflatie naar verwachting iets strikter uitvallen. Ten slotte neemt de vraag van beleggers – een relatief koopkrachtige groep op de woningmarkt – komende tijd naar verwachting verder af.

Huizenprijsdaling tot eind 2023
In het basisscenario voor de woningprijzen gaat ING Research ervan uit dat de woningprijzen tot eind 2023 dalen richting het prijsniveau van eind 2021. Dit komt neer op een prijsdaling van ongeveer 4,5% tussen de prijspiek (augustus 2022) tot en met het einde van 2023. De onzekerheden op de woningmarkt zijn – mede vanwege de oorlog in Oekraïne – echter groter dan normaal. Het basisscenario kan hierdoor snel ingehaald worden door de werkelijkheid.