PGIM: hoge discounts vastgoedaandelen bieden goede kansen voor overnames

Volgens PGIM Real Estate bieden vastgoedaandelen goede overname- en arbitragekansen door huidige hoge discount waarop de aandelen genoteerd staan. 

"Defensieve aan de beurs genoteerde vastgoedaandelen (REIT's) zijn in de huidige, hoge inflatieomgeving een interessante beleggingskeuze. Dit komt door de historisch hoge discounts waartegen ze handelen ten opzichte van de intrinsieke waarde (NAV) en hun vermogen om beter te presteren in een inflatoire omgeving dan andere aandelen," aldus Rick Romano, hoofd van de Global Real Estate Securities (GRES) Business bij PGIM Real Estate.

Fors gedaald
De koersen van veel REIT’s zijn de voorbije maanden fors gedaald en mogelijk zelfs te ver doorgeschoten als gevolg van de inflatieangst, zei hij tijdens een webinar met als titel Finding Today's Inflation-Hedging Real Estate Opportunities.

"De grote discounts waartegen veel vastgoedeffecten wereldwijd worden verhandeld, creëren M&A-achtige mogelijkheden. Er is $350 miljard aan privaat vastgoedkapitaal dat aan de zijlijn staat om geïnvesteerd te worden. Investeerders hebben vooral appartementen, self-storage en logistiek vastgoed op het oog."

Arbitragekansen
Ook bieden de huidige discounts aantrekkelijke arbitragekansen, door via de beurs vastgoed te kopen in plaats van transacties op de private markt te doen. Dit kan vooral interessant zijn voor private equity-bedrijven die geen leverage (of vreemd vermogen) hoeven te gebruiken.

Defensieve vastgoedaandelen zijn onder meer beleggingen in vastgoed die worden gekenmerkt door een sterke, structurele vraag zoals huisvesting, begeleid wonen en gezondheidszorg. Daarnaast zijn dit beleggingen waarvan de kostenstructuur minder wordt beïnvloed door inflatie, zoals self-storage en datacenters. Andere defensieve beleggingen zijn onder meer logistiek-, winkel- en kantoorvastgoedbedrijven die de inflatie aan huurders kunnen doorberekenen.

Discount 30%
De meeste REIT’s worden momenteel verhandeld tegen een waardering onder het langetermijngemiddelde. Europese hotel-REIT’s worden de momenteel verhandeld tegen een discount die oploopt tot 30%, aldus Romano. "REIT's hebben het in periodes van hoge inflatie aanzienlijk beter gedaan dan (andere) aandelen. Als je kijkt naar waarderingen, en waar we nu staan vanuit een inflatieperspectief en de diversificatievoordelen die REIT’s bieden, zijn ze heel goed om in je portefeuille te hebben."

In het verleden rendeerden REIT’s 9,8 procentpunt beter op jaarbasis dan aandelen, in periodes waarin de inflatie gemiddeld tussen de 3% en 4% lag. In periodes met een inflatie van meer dan 4% deden REIT’s het gemiddeld 3,1 procentpunt beter op jaarbasis.

Lage rente
REIT’s staan er bovendien veel beter voor dan vijftien jaar geleden. Velen hebben hun balans versterkt door hun leverage (of het aandeel vreemd vermogen) sinds de kredietcrisis gestaag te verminderen. Ook zijn veel beursgenoteerde vastgoedbedrijven minder gevoelig voor de oplopende rentes doordat ze vaak voor de lange termijn gefinancierd zijn tegen een vaste, lage rente. De combinatie van stijgende netto-operationele-inkomsten (NOI) en lagere rentelasten zou vastgoedaandelen moeten helpen om ook in deze periode een sterke winstgroei te realiseren, aldus Romano.

REIT's zijn van oudsher ook interessant voor beleggers die op zoek zijn naar inkomsten in een omgeving van lage verwachte rendementen. Ze bieden momenteel een gemiddelde dividendgroei van 21%, wat grofweg 2,5 keer meer is dan het langetermijngemiddelde van 8,4% en 3 keer het huidige inflatiepercentage van 8%.