Wel of geen bescherming tegen extreme huurverhoging?

De komende weken zal Vastgoedjournaal elke vrijdag een artikel publiceren over de impact van de inflatie op huurcontracten binnen verschillende sectoren, geschreven door Madeline Buijs, Chief Economist en Head of Research bij Colliers. Met vandaag: inflatie en de kantorenmarkt.

Wel of geen bescherming tegen extreme huurverhoging?
Huurprijsverhogingen op de kantorenmarkt zijn minder gereguleerd dan op bijvoorbeeld de woningmarkt. Er is veel vrijheid om afspraken te maken tussen huurder en verhuurder. Meestal wordt in het contract afgestemd dat de huurprijs jaarlijks wordt verhoogd op basis van inflatie (CPI). In recente jaren is afwijken hiervan steeds populairder geworden door te kiezen voor een maximale huurverhoging. Als de inflatie uitzonderlijk hoog is zoals in het begin van 2022, zorgt dit maximum ervoor dat de huurder niet de volledige inflatie voor eigen rekening hoeft te nemen. Zo’n afspraak ziet er vaak als volgt uit: tot 3% inflatie betaalt de huurder volledig. Tussen de 3% en 4% betaalt de huurder voor de helft. Alles boven de 4% hoeft de huurder niet te betalen.

Veel oude huurcontracten hebben deze bescherming niet. Deze huurders zullen vaak de volle inflatie aan huurverhoging betalen. De impact hiervan hangt af van de situatie. In de grafiek rechts wordt de gemiddelde huurprijs vergeleken tussen een huurder die in 2016 een contract afsloot en een huurder die in 2022 een contract afsluit. Er is vanuit gegaan dat de nieuwe huurder in 2022 wel de bescherming heeft van een maximale huurverhoging, terwijl de huurder uit 2016 dat niet heeft. Hierdoor krijgt de nieuwe huurder te maken met een 3,5% huurverhoging en de oude huurder komt uit op 5,9%.

Vooral bedrijven met oudere huurcontracten geraakt
Er zijn ook verschillen per locatie. In Amsterdam betekent dit dat de oude huurder een huurprijs gaat betalen die iets dichterbij de markthuur komt, maar er nog altijd ruim onder ligt. Dit komt doordat de huurprijzen in de loop der jaren sterk zijn gestegen in de hoofdstad. De huurder uit 2016 betaalt nog altijd de oorspronkelijke huur plus de inflatie over de afgelopen jaren. Deze zit dus relatief goedkoop in het huidige kantoor. In Rotterdam zijn de huurprijzen daarentegen nauwelijks gestegen in de afgelopen vijf jaar. Een huurder die sinds 2016 een contract heeft, kan daardoor nu al een hogere huurprijs hebben in vergelijking tot een nieuwe huurder in Rotterdam. De hoge inflatie dit jaar maakt dit gat nog iets groter. Dat komt doordat hij de volle inflatie aan huurverhoging zal moeten betalen terwijl de huurverhoging voor een nieuwe huurder lager is vanwege de maximalisering in het contract. Daarnaast is het waarschijnlijk dat de oude huurder ook nog eens een verouderde ruimte huurt doordat hij er al lang zit. Voor zo’n bedrijf komt de klap van de hoge inflatie een stuk harder aan. Dit gaat leiden tot het vaker benutten van break-opties bij bedrijven en heronderhandelingen over de huur, waarbij er ook wordt ingezet op het maximaliseren van de jaarlijkse huurverhoging.

Over het algemeen is de hoge inflatie dus een flinke extra kostenpost voor bedrijven, maar de bedrijven die in de afgelopen vier á vijf jaar een huurcontract hebben afgesloten hebben vaak wel bescherming hiertegen. Het raakt dan ook met name de bedrijven met oudere huurcontracten. Op belangrijke kantorenlocaties, waar de huren sterk gestegen zijn, is de verhoging echter makkelijker te accepteren.