Geen vergunningplicht voor kamerverhuur in Rotterdam door fout gemeente

Op 14 maart 2022 heeft de rechtbank Rotterdam de Huisvestingsverordening van de gemeente Rotterdam gedeeltelijk buiten toepassing verklaard. Dat is opvallend omdat de Raad van State al op 29 april 2017 tot hetzelfde oordeel kwam.

In beide gevallen oordeelde de rechter dat niet (goed) onderbouwd is dat er sprake was van, kort gezegd, schaarste aan goedkope woonruimte in bepaalde wijken. Ondanks deze eerdere kritiek van de Raad van State oordeelt de rechtbank nu wederom dat de gemeente haar huiswerk niet goed heeft gedaan en worden bepaalde vergunningsplichten zoals opgenomen in Huisvestingsverordening buiten toepassing gelaten. In dit artikel komt de meeste recente uitspraak van de rechtbank aan de orde, en de gevolgen ervan.

Bevoegdheden op grond van de Huisvestingswet
Een gemeenteraad mag op grond van artikel 2 van de Huisvestingswet de bevoegheden die de Huisvestingswet biedt slechts gebruiken indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte. De gemeente moet dat dus onderbouwen (motiveringsplicht). Daarbij moet zij per wijk aantonen dat de hierboven genoemde noodzaak bestaat. Voor dergelijke onderbouwing verlaten gemeentes zich op (lijvige) rapporten van (externe) onderzoeksbureaus zoals bijvoorbeeld RIGO.

Noodzaak van vergunningsplicht niet aangetoond
Op basis van een dergelijk onderzoeksrapport heeft de gemeente Rotterdam alle soorten woningen en alle wijken aangewezen als gebied waar een vergunningsplicht (voor bijvoorbeeld woningdelen, bouwkundig splitsen en/of bouwkundig samenvoegen) noodzakelijk wordt geacht vanwege het bestrijden van de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte. Dus voor  woningnen in alle prijsklasses ongeacht de wijk waarin deze woningen liggen vallen geldt een vergunningsplicht voor woningdelen, woningvormen en bouwkundig splitsen. De rechtbank oordeelt nu echter dat deze stadsbrede invoering niet gerechtvaardigd wordt door het rapport dat de gemeente heeft gebruikt:

“De rechtbank merkt op dat in een grote gemeente als Rotterdam aanzienlijke verschillen per wijk kunnen voorkomen. Zo kent de gemeente Rotterdam ook kernen als Pernis, Rozenburg en Hoek van Holland. Gelet op het voorgaande kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden volstaan met de vaststelling dat in de gemeente Rotterdam in zijn geheel bezien sprake is van schaarste zonder dat daarbij wordt aangegeven hoe dit per wijk of een ander deelgebied is. Slechts indien is vastgesteld dat in elke wijk/deelgebied sprake is van schaarste, kan de gemeenteraad in de Huisvestingsverordening een vergunningsplicht voor de gehele gemeente Rotterdam opleggen.”

En: “Hoewel in de toelichting op de Huisvestingsverordening ter onderbouwing van de gestelde schaarste onderscheid wordt gemaakt in verschillende type woningen, is de schaarste niet per wijk toegelicht

(…)

Noch uit de toelichting noch uit het [naam bedrijf]-rapport 2020 blijkt in welke wijken van Rotterdam sprake is van schaarste aan de diverse typen woonruimte. De rechtbank ziet dan ook geen aanknopingspunten voor de conclusie dat in de wijk [naam wijk] sprake was of is van schaarste aan woonruimte en van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten die het opnemen van een verbod tot woningvorming, met vergunningplicht, rechtvaardigde.”

Gevolgen korte termijn
Uit het rapport volgt niet duidelijk waarom in iedere specifieke wijk een vergunnnigsplicht noodzakelijk is. Het rapport onderbouwt slechts waarom bepaalde type woningen (tot een bepaalde prijsklasse) onder de vergunningsplicht zouden moeten vallen. Die onderbouwing is, mede gezien de overwegingen van de Raad van State, onvoldoende om een stadsbrede vergunningsplicht in te voeren. De vergunningsplichten, zoals opgenomen in hoofdstuk 3 van de Huisvestingsverordening, te vervallen. Het gevolg: woningeigenaren kunnen woonruimte nu zonder vergunning bijvoorbeeld kamergwijs verhuren en riskeren zij geen boete omdat een vergunningsplicht ontbreekt.

Gevolgen lange termijn
De uitspraak heeft voor de langere termijn minder verstrekkende gevolgen voor de gemeente dan de uitspraak mogelijk doet geloven. Als de gemeenteraad er alsnog in slaagt om de noodzaak van een stadsbrede vergunningsplicht te rechtvaardigen, bijvoorbeeld door overlegging van een beter onderzoek naar de schaarste in verschillende wijken, herleeft de vergunningsplicht weer – zij blijft in dat geval immers niet meer buiten toepassing.

Eigenaren die nu zonder vergunning de woonruimte omzetten (kamerverhuur) of bijvoorbeeld bouwkundig splitsen zullen, nadat de vergunningsplicht herleeft, alsnog een vergunning moeten aanvragen en aan de thans c.q. dan geldende voorwaarden moeten voldoen.

De uitspraak van de rechtbank creëert dan ook slechts een tijdelijke vergunningsvrije periode. De gemeente zal er waarschijnlijk veel aan gelegen zijn om dit ‘gat in de wetgeving’ spoedig te dichten door een nieuw onderzoeksrapport te overleggen waaruit wél blijkt dat een vergunningsplicht in de afzonderlijke wijken in Rotterdam noodzakelijk is.

Conclusie
De uitspraak is bovenal een gevoelige tik op de vingers van de gemeente. Bij invoering van de Opkoopbescherming in Rotterdam, die  eind december 2021 in de raad besproken werd, heeft het college, in tegenstelling tot bijvoorbeeld Amsterdam, niet geopteerd voor een stadsbrede invoering omdat zij juist bevreesd was dat de rechter de onderbouwing daarvan te mager zou vinden. Dat de rechter nu alsnog tot dat oordeel komt ten aanzien van de reeds bestaande vergunningsplichten is dan ook pijnlijk, temeer nu de Raad van State in april 2017 de Huisvestingsverordening van Rotterdam al buiten toepassing verklaarde vanwege een vergelijkbare lacune.

Dit was een bijdrage van advocaat Jim Frielink van Hielkema & co advocaten.