BNP Paribas Real Estate: 2021 recordjaar voor Europese logistieke vastgoedmarkten

De huurdersmarkt in de logistieke sector vestigde in 2021 een nieuw transactierecord met een stijging van 29% in de zes leidende landen, waarbij een aantal regio's nieuwe hoogtepunten in de opname boekten. Dit meldt BNP Paribas Real Estate.

Toch blijven de bouwcijfers voor magazijnen achter bij de vraag en blijven speculatieve ontwikkelingen beperkt. Het tekort aan materialen verergert de situatie verder door vertragingen in nieuwe ontwikkelingen te veroorzaken, terwijl de toegang tot land een andere beperkende factor is. Een krappe balans tussen vraag en aanbod betekent dat de huurdruk toeneemt.

Opname in zes landen in 2021: +29% (vs 2020)
In 2021 werd in Europa opnieuw een transactierecord gevestigd met groei in elk land, gestimuleerd door online verkopen en een algehele economische opleving. De duidelijke veranderingen in het consumentengedrag als gevolg van de Covid-19-crisis waren gunstig voor online winkelen en hielpen e-commerce verder door te dringen tot minder bekende markten, waardoor de vraag naar logistieke ruimte verder werd gestimuleerd. Het aanbod droogde de afgelopen drie jaar op, terwijl de vraag scherp bleef en in sommige markten grote onevenwichtigheden veroorzaakte. Dit was vooral duidelijk zichtbaar in topgebieden, waar de vraag naar andere regionale locaties verschoof. Opleveringstermijnen en beschikbaarheid van grond zullen de marktbalans bepalen in gebieden waar de leegstand ver onder het Europese gemiddelde van 5% ligt dat in 2021 wordt geregistreerd. Nieuwe ontwikkelingen zijn nog onvoldoende om aan de vraag te voldoen, maar toch verhoudingsgewijs zijn er weinig speculatieve ontwikkelingen op gang gekomen.

Nederland
In Nederland vestigde de opname in 2021 een nieuw record. Door de lage beschikbaarheid in de belangrijkste logistieke hotspots bleef de opname verschuiven naar minder gevestigde locaties. De huurprijzen stabiliseerden, maar de sterke vraag en de lage beschikbaarheid zorgen nog steeds voor enige opwaartse druk.

Overige landenprofielen in 2021
In Duitsland draaide de logistieke markt op volle toeren om in 2021 een nieuw recordvolume aan transacties te bereiken, gestimuleerd door e-commerce. De logistieke sector kwam de crisis beter door dan bijna alle andere sectoren van de economie.

Het Verenigd Koninkrijk brak in 2021 een nieuw record met 6 miljoen m². De marktgroei werd ondersteund door een sterke economische opleving (+7,1% in 2021). Nu de ontwikkelingspijplijn voor nieuwe aandelen licht krimpt en het sentiment van de bewoner sterk blijft, zien de langetermijnrendementen er stabiel uit naarmate de huurgroei aanhoudt.

In Polen behaalde de opname opnieuw een recordjaar. De pandemie voedde de toch al solide groei van e-commerce en de robuuste economische groei (+5,2% in 2021) ondersteunde de markt verder.

In Frankrijk kwam de markt na een trage start van het jaar in een stroomversnelling, ondersteund door sterke activiteit in Parijs en Lille en een robuuste bbp-groei (+6,7% in 2021), een van de hoogste in Europa. Over het algemeen blijft het aanbod in de meeste deelmarkten schaars.

In Spanje vestigden de transactievolumes een nieuw record van meer dan 2 miljoen m² in 2021. De bedrijvigheid werd gestimuleerd door zowel e-commerce als foodretailers en de sterke economische groei (+4,3% in 2021). De leegstand is nog steeds erg laag, wat bijdraagt aan de opwaartse druk op de huurprijzen, met name in Barcelona. 

'Logistieke markt wint nog steeds marktaandeel ten opzichte van andere activa'
De prime rents stegen in 2021 met 3,4% in een panel van 49 markten in 22 landen. Industriële en logistieke investeringen vestigden opnieuw een record met € 65 miljard geïnvesteerd in 2021, +51% ten opzichte van 2020, maar aan de aanhoudende vraag zal slechts in beperkte mate worden voldaan.
"De industriële en logistieke markt wint nog steeds marktaandeel ten opzichte van andere activa. De categorie steeg in één jaar van 18% naar 24% van de totale investering in commercieel vastgoed. Het tekort aan producten die beschikbaar zijn op toplocaties resulteerde in opbrengstcompressie. De prime yield daalde in heel Europa gemiddeld met 60 bps over 2021. Verdere opbrengstcompressie wordt verwacht omdat concurrerende prijzen moeilijk blijven", zegt Craig Maguire, Hoofd Europese Logistiek bij BNP Paribas Real Estate.

Sterke marktdrijvers
De versnelling van vaccinatiecampagnes in heel Europa in combinatie met de economische opleving in heel Europa in 2021 stimuleerde de vraag naar magazijnen. Covid-19 versnelde de verschuiving naar e-commerce en zette de schijnwerpers op supply chains. Shoppers wendden zich tot internetverkoop en traditionele retailers ontwikkelden internetoplossingen voor hun klanten. De transformatie van de retailsector door de ontwikkeling van e-commerce is nog lang niet ten einde. Deze ontwikkelingen zullen de vraag naar logistieke ruimte minstens de komende vijf jaar blijven beïnvloeden. 

Logistieke organisatie wordt op langere termijn getransformeerd In plaats van meer voorraad aan te houden om verstoringen in de toeleveringsketen tegen te gaan, kunnen bedrijven speciale logistieke netwerken opzetten die de distributiekosten minimaliseren en goederen sneller verplaatsen. Optimalisatie van de supply chain blijft dus een sterke drijfveer voor de toekomstige opname van logistieke ruimte, met name op lokaal en regionaal niveau. Het ontwerp en de werking van logistieke platforms zijn essentieel voor hoe supply chains presteren. Ontwikkeling door eindgebruikers zal bijdragen aan de transformatie van de supply chain. In de afgelopen jaren is een groot deel van de vraag naar ruimte in de sector gedreven door opslag om eindproducten op te slaan en te distribueren die veel verder weg zijn vervaardigd. De COVID-crisis heeft bedrijven ertoe aangezet om een deel van hun productieprocessen aan wal van het Europese vaste land te zetten. Hierdoor zien we een toegenomen lang termijnvraag naar industriële ruimte als basis voor productie, waardoor de aard van sommige van de benodigde eenheden verandert.

De virusuitbraak bevorderde de groei van e-commerce
De vraag naar logistieke ruimte wordt gevoed door E-commerce. E-commerce bestrijkt een breed scala aan goederen en de coronacrisis heeft een positieve (zij het soms gemengde) impact gehad op E-commerce. De veranderingen in het consumentengedrag op middellange tot lange termijn zullen het online winkelen normaliseren. Ze zullen helpen om de groei van e-commerce te vergroten in markten waar dit tot nu toe beperkt was, waardoor de vraag naar logistieke ruimte verder wordt gestimuleerd. De noodzaak om de logistieke keten dichter bij de eindconsument te brengen, creëert een nog grotere vraag naar 'last mile'-logistiek, niet alleen voor levering maar ook voor afhaling. Het kan zijn dat er meer warehousing komt specifiek gericht is op reverse logistics.