Mogelijk btw-aftrek bij (gedeeltelijke) leegstand van vastgoed

Leegstand komt de afgelopen tijd steeds vaker voor. Vastgoedeigenaren zien daarbij bepaalde kostenposten doorlopen, terwijl daar geen (huur)inkomsten tegenover staan. De vraag komt dan op of de btw over bepaalde kosten die tijdens de leegstand worden gemaakt toch aftrekbaar zijn.

In deze bijdrage gaan wij nader in op bovengenoemde vraag en bespreken wij de mogelijkheden om onder voorwaarden toch btw in aftrek te kunnen brengen wanneer sprake is van leegstand.

Algemeen
In beginsel kan een ondernemer slechts inkoop-btw in aftrek brengen als de kosten waarop de btw betrekking heeft, zien op btw-belaste prestaties.

Voor de beoordeling of de inkoop-btw op gebouw-gebonden kosten in aftrek kan worden gebracht, moet een ondernemer nagaan in hoeverre hij de onroerende zaak gebruikt voor btw-belaste prestaties. Bijvoorbeeld een btw-belaste verhuur of een btw-belaste verkoop.

De vraag is hoe met de inkoop-btw op gebouw-gebonden kosten moet worden omgegaan bij (gedeeltelijke) leegstand van de onroerende zaak.

Btw aftrek bij leegstand
Voor de beoordeling of bij leegstand toch recht op aftrek van btw bestaat, dient onderscheid te worden gemaakt tussen (1) leegstand vóór de eerste ingebruikname en (2) leegstand ná de eerste ingebruikname.

1. Leegstand voor de eerste ingebruikname
Van leegstand vóór de eerste ingebruikname is sprake bij een nieuw vervaardigde onroerende zaak.

Aangezien deze onroerende zaak nog niet in gebruik is genomen, is voor de beoordeling of recht op aftrek van btw bestaat van belang wat de verwachte (objectieve) bestemming is. In het geval het voornemen bestaat om de gehele onroerende zaak btw-belast te gaan gebruiken, denk aan btw-belaste verhuur, kan de btw over bijvoorbeeld de aanschaf of de bouwkosten in beginsel volledig in aftrek worden gebracht.

Op het moment dat de onroerende zaak in gebruik wordt genomen, moet worden beoordeeld of het eerdere voornemen conform de uiteindelijke bestemming is. In het geval  deze van elkaar afwijken, dient de in aftrek gebracht btw te worden gecorrigeerd of kan alsnog btw in aftrek worden gebracht.

2. Leegstand na de eerste ingebruikname
Van leegstand ná de eerste ingebruikname, ook wel tussentijdse leegstand, is sprake wanneer een onroerende zaak reeds eerder is gebruikt voor btw-belaste dan wel vrijgestelde prestaties.

Voor de beoordeling of in dit geval recht op aftrek van btw bestaat, is van belang welk voornemen een ondernemer heeft met de leegstaande onroerende zaak. Indien in deze situatie bijvoorbeeld voor de leegstand sprake was van btw-belast gebruik en dit voornemen tijdens de leegstand nog steeds bestaat, kan de btw welke betrekking heeft op de onroerende zaak nog steeds in aftrek worden gebracht en hoeft, indien van toepassing, eerder in aftrek gebrachte btw niet te worden herzien.

In de situatie dat voor de leegstand sprake was van vrijgesteld gebruik, maar tijdens de leegstand het voornemen ontstaat om de onroerende zaak btw-belast te gaan gebruiken, bestaat onder voorwaarden de mogelijkheid om eerder niet in aftrek gebrachte btw te herzien.

Op het moment dat de onroerende zaak opnieuw in gebruik wordt genomen dient beoordeeld te worden of de nieuwe bestemming afwijkt van de bestemming vóór de leegstand en het voornemen tijdens de leegstand, om te bepalen of er eventueel een herziening dient plaats te vinden.

Tijdens de leegstand gemaakte kosten
Kosten die worden gemaakt in het jaar van de leegstand en die betrekking hebben op de instandhouding van de onroerende zaak (zoals kosten voor de schoonmaak, verwarming en bewaking), worden direct verbruikt. De btw op instandhoudingskosten mag in beginsel in aftrek worden gebracht, mits een btw-belast gebruik redelijkerwijs niet is uitgesloten.

Voor kosten die, anders dan de instandhoudingkosten, pas bij het (opnieuw) in gebruik nemen van een onroerende zaak worden gebruikt (zoals kosten voor verbetering en uitbreiding), vindt de aftrek van btw plaats op basis van de verwachte bestemming. Op het moment van de eerste ingebruikneming wordt de aftrek van voorbelasting evenwel herzien. 

Resumé
Uit het bovenstaande volgt dat het bij leegstand van een onroerende zaak onder voorwaarden mogelijk is om de btw op kosten in aftrek te brengen, zonder dat daar een btw-belaste prestatie tegenover staat. Afhankelijk van de periode waarin vastgoed leegstaat en van het tijdstip van gebruik van de kosten, hoeft afgetrokken btw niet te worden herzien en kan btw op tijdens de leegstand gemaakte kosten in aftrek worden gebracht. Heeft u te maken met leegstaande onroerend zaken waarvoor kosten worden gemaakt? Onze btw-specialisten helpen u graag bij de beoordeling of aftrek van btw tot de mogelijkheden behoort.

Dit was een bijdrage van Joris van Wamelen (senior tax consultant) en Mike Hagendoorn (tax consultant). Zij maken deel uit van het vastgoedteam en zijn verbonden aan HVK Stevens te Amsterdam & Rotterdam. Heeft u vragen of opmerkingen? Stuur dan een e-mail naar j.vanwamelen@hvkstevens.com of naar m.hagendoorn@hvkstevens.com