Mogelijk btw-aftrek bij (gedeeltelijke) leegstand van vastgoed
Leegstand komt de afgelopen tijd steeds vaker voor. Vastgoedeigenaren zien daarbij bepaalde kostenposten doorlopen, terwijl daar geen (huur)inkomsten tegenover staan. De vraag komt dan op of de btw over bepaalde kosten die tijdens de leegstand worden gemaakt toch aftrekbaar zijn.
In deze bijdrage gaan wij nader in op bovengenoemde vraag en bespreken wij de mogelijkheden om onder voorwaarden toch btw in aftrek te kunnen brengen wanneer sprake is van leegstand.
Algemeen
In beginsel kan een ondernemer slechts inkoop-btw in aftrek brengen als de kosten waarop de btw betrekking heeft, zien op btw-belaste prestaties.
Voor de beoordeling of de inkoop-btw op gebouw-gebonden kosten in aftrek kan worden gebracht, moet een ondernemer nagaan in hoeverre hij de onroerende zaak gebruikt voor btw-belaste prestaties. Bijvoorbeeld een btw-belaste verhuur of een btw-belaste verkoop.
De vraag is hoe met de inkoop-btw op gebouw-gebonden kosten moet worden omgegaan bij (gedeeltelijke) leegstand van de onroerende zaak.
Btw aftrek bij leegstand
Voor de beoordeling of bij leegstand toch recht op aftrek van btw bestaat, dient onderscheid te worden gemaakt tussen (1) leegstand vóór de eerste ingebruikname en (2) leegstand ná de eerste ingebruikname.
1. Leegstand voor de eerste ingebruikname
Van leegstand vóór de eerste ingebruikname is sprake bij een nieuw vervaardigde onroerende zaak.
Aangezien deze onroerende zaak nog niet in gebruik is genomen, is voor de beoordeling of recht op aftrek van btw bestaat van belang wat de verwachte (objectieve) bestemming is. In het geval het voornemen bestaat om de gehele onroerende zaak btw-belast te gaan gebruiken, denk aan btw-belaste verhuur, kan de btw over bijvoorbeeld de aanschaf of de bouwkosten in beginsel volledig in aftrek worden gebracht.
Op het moment dat de onroerende zaak in gebruik wordt genomen, moet worden beoordeeld of het eerdere voornemen conform de uiteindelijke bestemming is. In het geval deze van elkaar afwijken, dient de in aftrek gebracht btw te worden gecorrigeerd of kan alsnog btw in aftrek worden gebracht.
2. Leegstand na de eerste ingebruikname
Van leegstand ná de eerste ingebruikname, ook wel tussentijdse leegstand, is sprake wanneer een onroerende zaak reeds eerder is gebruikt voor btw-belaste dan wel vrijgestelde prestaties.
Voor de beoordeling of in dit geval recht op aftrek van btw bestaat, is van belang welk voornemen een ondernemer heeft met de leegstaande onroerende zaak. Indien in deze situatie bijvoorbeeld voor de leegstand sprake was van btw-belast gebruik en dit voornemen tijdens de leegstand nog steeds bestaat, kan de btw welke betrekking heeft op de onroerende zaak nog steeds in aftrek worden gebracht en hoeft, indien van toepassing, eerder in aftrek gebrachte btw niet te worden herzien.
In de situatie dat voor de leegstand sprake was van vrijgesteld gebruik, maar tijdens de leegstand het voornemen ontstaat om de onroerende zaak btw-belast te gaan gebruiken, bestaat onder voorwaarden de mogelijkheid om eerder niet in aftrek gebrachte btw te herzien.
Op het moment dat de onroerende zaak opnieuw in gebruik wordt genomen dient beoordeeld te worden of de nieuwe bestemming afwijkt van de bestemming vóór de leegstand en het voornemen tijdens de leegstand, om te bepalen of er eventueel een herziening dient plaats te vinden.
Tijdens de leegstand gemaakte kosten
Kosten die worden gemaakt in het jaar van de leegstand en die betrekking hebben op de instandhouding van de onroerende zaak (zoals kosten voor de schoonmaak, verwarming en bewaking), worden direct verbruikt. De btw op instandhoudingskosten mag in beginsel in aftrek worden gebracht, mits een btw-belast gebruik redelijkerwijs niet is uitgesloten.
Voor kosten die, anders dan de instandhoudingkosten, pas bij het (opnieuw) in gebruik nemen van een onroerende zaak worden gebruikt (zoals kosten voor verbetering en uitbreiding), vindt de aftrek van btw plaats op basis van de verwachte bestemming. Op het moment van de eerste ingebruikneming wordt de aftrek van voorbelasting evenwel herzien.
Resumé
Uit het bovenstaande volgt dat het bij leegstand van een onroerende zaak onder voorwaarden mogelijk is om de btw op kosten in aftrek te brengen, zonder dat daar een btw-belaste prestatie tegenover staat. Afhankelijk van de periode waarin vastgoed leegstaat en van het tijdstip van gebruik van de kosten, hoeft afgetrokken btw niet te worden herzien en kan btw op tijdens de leegstand gemaakte kosten in aftrek worden gebracht. Heeft u te maken met leegstaande onroerend zaken waarvoor kosten worden gemaakt? Onze btw-specialisten helpen u graag bij de beoordeling of aftrek van btw tot de mogelijkheden behoort.
Dit was een bijdrage van Joris van Wamelen (senior tax consultant) en Mike Hagendoorn (tax consultant). Zij maken deel uit van het vastgoedteam en zijn verbonden aan HVK Stevens te Amsterdam & Rotterdam. Heeft u vragen of opmerkingen? Stuur dan een e-mail naar j.vanwamelen@hvkstevens.com of naar m.hagendoorn@hvkstevens.com
Laatste nieuws
- 23-08-2024 14:20 Grote beleggers investeren nauwelijks in nieuwe woningen, maar Wbh niet grootste issue
- 23-08-2024 13:43 Weg vrij voor deelgebied 5 in Merwedekanaalzone: Tot 4.250 woningen mogelijk
- 23-08-2024 12:27 Alex Invest koopt winkelruimte in Woonmall Alexandrium
- 23-08-2024 11:26 Opmerkelijk: Voor dit nieuwbouwproject zijn 'incentives' nodig om kopers te trekken
- 23-08-2024 11:06 Raad van State stelt bezwaarmakers tegen 250 woningen in Tilburg in ongelijk
- 23-08-2024 09:21 Starters vragen vaker naar familiehypotheek en schenkingsvrijstelling, na afschaffing jubelton
- 23-08-2024 08:48 CBS over detailhandel: Non-food sector groeit, omzet supermarkt daalt
- 22-08-2024 16:42 IVBN-directeur: ‘Woningmarkt heeft heel fragiel punt bereikt, overheid moet nu stimuleren’
- 22-08-2024 16:12 Ondernemers en investeerders die elkaar helpen is de bewezen kracht van Mogelijk
- 22-08-2024 14:00 Bestemmingsplan voor 48 appartementen in Geldermalsen onherroepelijk
- 22-08-2024 11:31 Hightechbedrijf huurt 1.370 m2 in Eindhoven
- 22-08-2024 10:21 Scapino opent winkels in vier oude panden van Bristol
- 22-08-2024 09:19 Huurders blijven vaker zitten door achterblijvend aanbod van topkwaliteit kantoorruimte
- 22-08-2024 08:42 Twee nieuwe huurders voor City Center Tilburg
- 22-08-2024 08:42 Sam Heijkoop en Marnix Uri naar VanWonen
- 22-08-2024 06:00 Boissevain: DNB, geef banken de ruimte hun marges op peil te houden
- 22-08-2024 00:00 Koopwoningen bijna 11 procent duurder, grootste stijging in twee jaar
- 21-08-2024 18:57 Jos Baeten (a.s.r.): ‘Helft van onze woningportefeuille komt door huurwet in gereguleerde segment’
- 21-08-2024 15:57 Voormalig bankgebouw in Driebergen mag getransformeerd worden naar woningen
- 21-08-2024 14:03 Gemeenteraad Maashorst aan zet voor bijna 100 woningen
- 21-08-2024 12:51 A.s.r. investeert niet in nieuwe huurwoningen door Wet betaalbare huur
- 21-08-2024 12:13 Meierijstad geeft groen licht voor bouw flexwoningen voor 500 arbeidsmigranten
- 21-08-2024 11:32 Elan Wonen trekt stekker uit plannen voor verdichting in Haarlem-Meerwijk
- 21-08-2024 10:56 StartDock huurt ruim 1.800 m2 aan Keizersgracht in Amsterdam
- 21-08-2024 10:47 Ronald van der Zalm keert terug naar Cushman & Wakefield
- 21-08-2024 10:06 Montea boekt in Nederland 22 miljoen omzet in eerste helft van het jaar
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.