To Be At bouwt ecosystemen rond woongebouwen: ‘Het liefst al vóór de oplevering’

Waar traditioneel beheer vooral draait om techniek, onderhoud en administratie, kijkt To Be At naar de totale woonbeleving. Volgens oprichtster Christa de Buvry de Mauregnault ligt juist in ‘de zachte kant’ namelijk de sleutel tot goed functionerend vastgoed. ‘Een wooncomplex is veel meer dan een verzameling appartementen,’ zegt ze. ‘Wij zien het als een ecosysteem waarin bewoners, voorzieningen en omgeving met elkaar verbonden zijn.’

To Be At positioneert zich daarmee nadrukkelijk als alternatief voor traditionele property managers, met een model waarin de dagelijkse operatie wordt overgenomen vanaf de locatie zelf. ‘Daardoor ontstaat bij asset managers weer ruimte om zich te richten op strategie, waardeontwikkeling en rendement. Wij nemen de rest uit handen.’

Lokale ondernemers als partner
Maar een ecosysteem ontstaat niet vanzelf, benadrukt director Freek in ’t Veld. Je hebt te maken met bewoners, een eigenaar, diverse commerciële huurders en natuurlijk de buurt en haar bewoners. ‘Als die elementen goed op elkaar aansluiten, ontstaat er een plek waar mensen graag willen wonen en blijven.’

Daarom bekijkt To Be At altijd goed welke algemene ruimten en voorzieningen er in het gebouw aanwezig zijn, hoe ze door bewoners gebruikt (kunnen) worden en welke lokale ondernemers als partner kunnen aanhaken. Daarbij wordt ook gekeken naar wat de buurt te bieden heeft. Kortom: de woonbeleving gaat verder dan de muren van het woongebouw, in de ogen van To Be At.

Maatwerk in het wooncomplex The Terraced Tower
Een project waarin die aanpak goed zichtbaar wordt, is wooncomplex The Terraced Tower in Rotterdam, een icoon aan de Maas met daarin huurwoningen, koopwoningen en een commerciële plint. Die combinatie van functies komt in stedelijke projecten steeds vaker voor, en brengt een bepaalde dynamiek met zich mee.

‘Wij werken in opdracht van de verhuurder’, zegt In ’t Veld. ‘Tegelijkertijd hebben we te maken met een VvE waar particuliere kopers in zitten.’ To Be At past zijn beheermodel daarom flexibel toe. Huurders krijgen een serviceconcept met tenant ambassador op locatie, terwijl voor kopers een iets ‘lichtere’ dienstverlening is ingericht in samenwerking met de huidige VvE-beheerder. ‘Zo creëren we een flexibel model dat voor iedereen werkt. Overigens zijn we indien gewenst ook in staat de rol van VvE-beheerder in te vullen.’

Actieve beheerder als sociaal bindmiddel
In gebouwen waar huur en koop samenkomen ontstaan volgens De Buvry de Mauregnault regelmatig spanningen. Kopers voelen zich sterker verbonden met hun woning als investering, terwijl huurders juist hogere verwachtingen hebben van service en voorzieningen. Daarnaast is de mutatiegraad bij huurders in het algemeen hoger dan bij kopers. Volgens haar schuilt in dergelijke situaties de toegevoegde waarde van een operator als To Be At, die naast de traditionele beheeractiviteiten ook het ecosysteem kan bouwen en doorontwikkelen.

‘Wij creëren verbinding en zijn bovenal mensgericht, zodat alle bewoners zich onderdeel voelen van hetzelfde ecosysteem. Ze kunnen zelf bepalen in hoeverre ze actief deelnemen aan de activiteiten. To Be At levert in ieder geval de mogelijkheid om aan te sluiten en niet anoniem te hoeven blijven. Dat doen we onder meer via de To Be At-app, maar ook door activiteiten te organiseren en door persoonlijke aandacht middels de fysieke aanwezigheid van de tenant ambassador.’

Van spookplint naar huiskamer
Een ander belangrijk onderdeel van dat ecosysteem is de commerciële plint. In veel nieuwbouwprojecten blijkt die lastig te vullen. ‘Tijdens de ontwikkeling ligt alle focus op het verhuren of verkopen van woningen’, verklaart In ’t Veld dat fenomeen. ‘De plint komt vaak pas later aan bod.’

Daardoor ontstaan regelmatig ‘spookplinten’: commerciële ruimten die nog maanden of zelfs jaren leeg blijven. Dat heeft volgens hem direct effect op de woonbeleving. ‘Bewoners zien in renders een levendige plint met hippe horeca en volle terrassen. Als ze vervolgens een lege ruimte aantreffen, begin je eigenlijk al met een achterstand.’

To Be At streeft ernaar dat te voorkomen door actief mee te denken over, en mee te werken aan de invulling. In sommige projecten gaat het zelfs een stap verder en neemt het de programmering of exploitatie (deels) op zich. ‘Wij weten waar bewoners behoefte aan hebben, omdat we dagelijks met hen spreken’, zegt De Buvry de Mauregnault. ‘Die kennis gebruiken we bij het kiezen van functies die echt passen binnen het ecosysteem. Voor de invulling van de plint met de gewenste huurders zoeken we ook actief in de markt.’

Eigen huiskamerconcept Your Daily
Daarbinnen kan horeca zeker een belangrijke rol spelen. Speciaal daarvoor ontwikkelde To Be At het eigen huiskamerconcept Your Daily, dat inmiddels op meerdere locaties wordt toegepast en binnenkort ook in The Terraced Tower verschijnt. Volgens In ’t Veld is zo’n plek meer dan alleen een horecazaak. ‘Het is een laagdrempelige ontmoetingsplek voor bewoners en de buurt.’

De Buvry de Mauregnault voegt toe dat zo’n concept overigens geen vereiste is voor communityvorming, maar wel een krachtig hulpmiddel kan zijn. ‘Als het past bij het gebouw kan het de sociale dynamiek echt versterken, maar er zijn ook gebouwen waar de ruimte er simpelweg niet voor is. Dan zetten we andere middelen in.’

Goed beheer begint vóór oplevering
Volgens To Be At ligt de sleutel tot een succesvolle woonbeleving in een veel vroegere betrokkenheid. ‘Als je pas na oplevering nadenkt over hoe mensen het gebouw gebruiken, ben je eigenlijk te laat’, zegt In ’t Veld. De Buvry de Mauregnault vergelijkt het met hardware en software. ‘De architectuur is de hardware van een gebouw. Maar de manier waarop mensen het gebruiken en hoe het dagelijks functioneert, dat is de software. Die twee moeten wel op elkaar aansluiten.’

Daarom pleit ze ervoor om To Be At eerder te betrekken. ‘Uiteindelijk draait vastgoed niet alleen om stenen’, zegt De Buvry de Mauregnault. ‘Een gebouw wordt pas echt succesvol als mensen zich er thuis voelen en er onderdeel van willen blijven.’