‘Box 3 betekent niet automatisch in privé aansprakelijk voor de hypotheek!’

Daan Reekers, oprichter van de debt & credit broker Adelaer Financial Architects vertelt in een uitgebreid gesprek met Vastgoedjournaal over de snel veranderende wereld van de vastgoedfinanciering. 

De markt verandert en iedereen maakt zich druk over de vraag wanneer de volgende crisis weer zal toeslaan. Herleven oude tijden weer? Zijn financieringsverstrekkingen weer op het oude niveau en hebben we dan niets geleerd? Volgens Daan Reekers kunnen klanten zich beter beschermen voor voorwaarden van de bank.

U stelt dat Box 3 niet automatisch betekend dat men in privé aansprakelijk is voor de hypotheek?
“Velen weten niet dat fiscaal in box 3 de beleggingen structureren niet per se betekent dat men ook in privé volledig aansprakelijk bent voor de schuld! In Nederland is het gewoon 'de bank heeft altijd gelijk en we moeten tekenen bij het kruisje'. Zo geldt dat ook vaak fiscaal: u wilt uw beleggingen in box 3 gestructureerd hebben dus dan moet u ook voor deze beleggingen in privé de schulden aangaan. Dat is dus niet waar. Uiteraard afhankelijk van iedere casus maar zo hebben wij zojuist voor een cliënt een non-recourse financiering gesloten voor zijn box 3 belegging. Hoe? Eigenlijk heel simpel: wij hebben voor deze belegging gekozen voor een Duitse geldverstrekker. Duitse geldverstrekkers willen geen privé-personen financieren zodat wij deze belegging fiscaal in een C.V. hebben ondergebracht. Deze tekent non-recourse voor de lening en zo heeft onze klant in privé zijn zaken een stuk beter gestructureerd.”

Waarom kijken mensen liever naar de hoogte van de rente?
“Het meest opvallende is inderdaad dat mensen vaak zijn gefocusd op de hoogte van de hypotheekrente waarbij onze stelling luidt dat voorwaarden vele malen belangrijker zijn dan de laatste 0,1 of 0,2% aan rente. Overigens zijn er ook voldoende alternatieven en komen er steeds meer partijen bij die graag voor de langere termijn tegen de juiste voorwaarden de lening met een klant willen aangaan. Denk aan verzekeraars, maar ook aan pensioenfondsen en vele nieuwe buitenlandse verstrekkers die dergelijke bepalingen niet opnemen.”

“Is LMA (Loan Market Association) documentatie dan toch de betere manier om je afspraken met de geldverstrekker vast te leggen? Naar mijn mening gaan we daar wel naartoe. Je ziet het nu ook al in de uitgebreidere kredietoffertes van de Nederlandse banken. Een paar jaar geleden was een offerte 3 pagina’s. De laatste offerte van een van Nederlandse grootste banken telde zelfs 34 pagina’s.”

“Ik ben er van overtuigd dat het een kwestie is van ‘onbekend maakt onbemind’. Als de buitenlandse kanalen meer en makkelijker hun weg weten te vinden naar de Nederlandse klanten, zal er een groter en breder speelveld zijn van financiers. Wel is een deugdelijke adviseur gewenst die ook weet hoe met de bijltje te moeten hakken anders komt men qua kosten nog wel eens bedrogen uit.”

Is het nu het moment om een lange termijn financiering af te sluiten?
“Het is verstandig dat als u grotere leningen heeft uitstaan bij de Nederlandse banken, een gedeelte van deze financiering voor de lange termijn te herfinancieren. Zo hebben wij zojuist nog een 10-jarige lening op een kantorenportefeuille kunnen herfinancieren tot 68% loan-to-value (LTV) met 1% aflossing en een all-in rente van 1.95 %. Of een ander voorbeeld: een herfinanciering op een huurwoningportefeuille met een 60% aflossingsvrije lening tegen 1,3% all-in voor 10 jaar. De 10 jaars IRS rente is nu negatief dus veel lager gaat niet meer lukken. Zelfs 10 jaarsrente is bij Nederlandse banken een zeldzaamheid nu.”

Wat is de omvang van de financieringen bij jullie?
“De omvang van de financieringen varieert. Zo hebben wij twee collega’s die maandelijks werken aan deals tussen €2-15 miljoen aan senior debt. Maar ook grotere aanvragen zien we langskomen. Op dit moment is de grootste aanvraag zelfs zo’n €278 miljoen. Onze favoriet ligt tussen €25 - 65 miljoen.”

Hoe groot is jullie team?
“Op dit moment hebben wij 12 adviseurs binnen het team van 21, die de klanten kunnen bijstaan en zijn sterk groeiende. Daarnaast hebben wij naast Amsterdam, ’s-Hertogenbosch en Maastricht ook een kantoor in Rotterdam en Londen. Zo kunnen wij door heel Nederland onze cliënten bedienen. Het geheim is onze motor. Wij hebben vijf analisten van het hoogste niveau die kunnen zorgen voor de juiste uitwerking en soepele gang van zaken voor cliënt en adviseur. Daarnaast is Adelaer eén partij waarbij senior debt en equity, structureren en exit bij elkaar komen. Dit is in Nederland nog uniek”, aldus Reekers.

Meer informatie? Neem contact op via de website, via daan.reekers@adelaer.nl of 088- 1300 400/ 06 55 105567.