'Vreemde procedures en verwarrende communicatie rond erfpacht'
In de vorige aflevering werden de inhoudelijke problemen van de bestaande erfpachtregeling en de plannen voor eeuwigdurende erfpacht belicht. Nu belicht bestuurskundige Jan Schrijver kritisch de communicatie van de gemeente hierover. Vandaag het tweede deel.
De politieke partijen in de Amsterdamse gemeenteraad die nu het erfpachtbeleid bepalen, VVD en D66, hebben voor de gemeenteraadsverkiezingen zelfs afschaffing van het hele erfpachtsysteem bepleit. Van Jan Paternotte (D66) herinneren we de slogan: “de gemeente moet stoppen met het schaamteloos afromen van de huizenprijzen.”
Beloften
Het kiezen voor eeuwigdurende erfpacht past in de beloften, omdat daarmee in de verdere toekomst waardestijgingen niet meer worden doorberekend in de canons. Zeker als men kiest voor eeuwigdurende afkoop van canons is het onderscheid met volledige eigendom nog slechts theoretisch.
De berekening van de hoogte van de grondprijs (conform de Grondwaardecommissie) en de canon kan men echter als een vorm van kiezersbedrog beschouwen. De erfpachters worden hierdoor nog een keer het vel over de oren gehaald en degenen die afzien van afkoop, zijn nog steeds aan het bestaande systeem overgeleverd.
Politiek spel
De erfpachtkwestie is voorwerp van een merkwaardig politiek spel. Tijdens de verkiezingen maakt men goede sier met beloften, maar na de verkiezingen sluit de oester zich. Er is nauwelijks een betere illustratie van het erfpachtbeleid denkbaar dan het rapport Brenninkmeijer, de commissie die dit jaar de kwaliteit van de lokale democratie in Amsterdam beoordeelde.
Zij kwam tot onthutsende conclusies over de bestuurscultuur dat alles in het stadhuis draait om politieke machtsspelletjes, waardoor het gemeentebestuur met de rug naar de samenleving staat. Een sterk voorbeeld zien we na het aanbod van de oppositiepartijen PvdA en GroenLinks begin februari, waarbij zij met het voorbijgaan van hun principes bereidheid toonden om binnen het systeem van eeuwigdurende erfpacht te onderhandelen over oplossingen. Voor de bühne omarmde de wethouder dit idee als bijdrage aan breed draagvlak voor een toekomstbestendige oplossing, maar een uitnodiging voor gesprek bleef uit. In de zomer verklaarden de coalitiepartijen dat ze er toch niets in zagen, omdat ze de anderen niet vertrouwden.
Randvoorwaarden
In dezelfde februarivergadering lag er een raadsvoordracht met vier politieke randvoorwaarden voor de ontwikkeling van de overstapregeling. Het is interessant die even langs te lopen:
a. De regeling zal in samenspraak met de stakeholders worden ontworpen;
b. De regeling moet financieel redelijk en billijk zijn voor de erfpachters;
c. De gemeente hoeft niet het onderste uit de kan te hebben qua inkomsten;
d. De inkomsten voor de gemeentekas moeten op korte termijn (circa 5 jaar) in stand blijven.
Opmerkelijk is dat alleen de laatste voorwaarde lijkt te worden voldaan! Dat is ook wel een heel makkelijke, want zelfs als de gemeente de canons eeuwig zou bevriezen, blijven die inkomsten binnenkomen.
Communicatie: te veel of te weinig?
De gemeente heeft in januari van dit jaar aan alle erfpachters een brief gestuurd met informatie over de procedure voor de invoering van eeuwigdurende erfpacht. Erfpachters konden zich opgeven voor klantenpanels en voor nieuwsbrieven en er werd verwezen naar informatie op de website. Dit laatste gaf uitgebreid inzicht in de plannen en rekenmethoden.
Een beetje te veel en te vroeg, want de lezers worden hier op stang gejaagd met cijferopstellingen ontleend aan de Grondwaardecommissie, die tot onbetaalbare grondwaarden en canons leiden. In Amsterdam-Zuid zou een gemiddelde grondquote van 41% bij een normaal pand (zie foto) van 700.000 euro tot een afkoopsom van bijna 3 ton leiden of een jaarlijkse nieuwe canon van 12.000 euro. Daar zit dan nog geen zoals de gemeente beloofde ‘korting’ in. Welnu: op deze bedragen helpt ook een dergelijke korting niet. Want als je jong bent en een hoge hypotheek hebt, of je bent oud en kunt geen hypotheek meer krijgen, gaat het je nooit lukken.
Gevolgen voor verhuurders
Ik vergeet nog de verhuurders met niet-geliberaliseerde verhuur. Zij betalen straks wel canons volgens de fictie van vrij verkoopbare WOZ-waarde. Dus het is in alle gevallen schrikken. De gemeente doet echter alsof deze uitkomst normaal is.
Voor ingewijden is het merkwaardig dat de gemeente aan burgers die toch meer informatie vragen deze berekeningswijze steeds presenteert alsof deze objectief, onafhankelijk en in samenspraak met belanghebbenden tot stand is gekomen. Ook schrijven de ambtenaren van de gemeente vroom over het "respecteren van bestaande contracten". Alsof de erfpachter daar op zit te wachten; wetend hoe de erfpacht bij einde tijdvak dankzij die bestaande contracten gierend uit de bocht kan vliegen en Amsterdam uiteindelijk een totaal onbetaalbare woonstad wordt.
Radiostilte
De derde onwaarheid in de gemeentelijke communicatie is de mededeling dat de gemeente zelf de grond moet financieren, dus het geld hard nodig heeft. De enige financieringslast betreft echter de oorspronkelijke uitgifteprijs!
Behalve ontijdige en misleidende informatie is er nu al maanden absolute radiostilte. Hoort dit ook bij goede contractuele relaties met de wederpartij? Daarover meer in een volgende aflevering van dit feuilleton.
Dr. mr. Jan Schrijver is bestuurskundige in Amsterdam en aangesloten bij de Verontruste Erfpachters Amsterdam. Voor reacties is hij te benaderen op jfschrijver@gmail.com.
Laatste nieuws
- 18-09-2024 16:30 Amazon eist dat werknemers weer vijf dagen in de week op kantoor zijn
- 18-09-2024 15:34 Yvonne van Mierlo volgt Harrie Windmüller op bij BrabantWonen
- 18-09-2024 13:43 Boelhouwer: ‘Prinsjesdagplannen zijn onvoldoende voor 100.000 woningen per jaar’
- 18-09-2024 13:38 Fiscale renteaftrek in de vennootschapsbelasting, zo zit het
- 18-09-2024 12:36 Reactie IVBN op Prinsjesdagplannen: 'Investeringsbereidheid vraagt om andere fiscale keuzes'
- 18-09-2024 12:27 Eigen Haard en Kroon & de Koning tekenen voor bouw 44 appartementen in Amsterdam
- 18-09-2024 12:18 Dit is hoe technologie het verhuurproces transformeert
- 18-09-2024 12:06 Nieuwe btw-herzieningsregeling voor vastgoeddiensten vanaf 2026 (aanpak short-stay constructies)
- 18-09-2024 10:24 Koophonger Rijksvastgoedbedrijf nog niet gestild
- 18-09-2024 09:39 Madeline Buijs: 'Door niet te kiezen is de 5 miljard euro voor de woningmarkt een druppel op de gloeiende plaat'
- 18-09-2024 08:55 Woonwaard koopt 36 nieuwbouwappartementen in Alkmaar
- 18-09-2024 08:28 Ovb (verhuur)woningen pas in 2026 naar 8 procent - too little too late?
- 18-09-2024 08:12 Prinsjesdag 2024: Met deze belastingplannen moet de vastgoedsector rekening houden
- 17-09-2024 16:21 Megadeal bijna rond: 695 miljoen euro voor bijna 3.000 woningen van Eres
- 17-09-2024 15:28 Bouw nieuw hotel Domburg gestaakt vanwege netcongestie
- 17-09-2024 15:14 Flink krijgt flinke investering en wil tien nieuwe locaties in Nederland openen
- 17-09-2024 13:22 Johan Conijn: ‘Rijk moet instappen in gebiedsontwikkeling, anders niet alle Novex-locaties mogelijk’
- 17-09-2024 12:37 Rijksvastgoedbedrijf verlengt huur voor Belastingdienst in Prinsenhof Den Haag
- 17-09-2024 12:23 Drie nieuwe huurcontracten voor 10.000 m2 in Zoeterwoude
- 17-09-2024 11:33 Cepezed en J.P. van Eesteren revitaliseren voormalig KPN-gebouw naar Rijkskantoor op Binckhorst in Den Haag
- 17-09-2024 11:23 Pro Warehouse huurt in Amsterdam Zuidoost
- 17-09-2024 11:11 WoningBouwersNL: Regering, er is genoeg ruimte in Nederland voor 1 miljoen woningen
- 17-09-2024 09:59 Drie nieuwe benoemingen in managementteam Wilma Wonen
- 17-09-2024 09:42 Elk Groep neemt de Groep Resultaatgericht Vastgoedonderhoud over
- 17-09-2024 01:00 80 procent huizenkopers hebben geen vertrouwen in woningambities nieuw kabinet
- 16-09-2024 16:24 Volkshuisvesting-ambtenaar afgekocht met 400.000 euro om bezwaar tegen woonproject in te trekken
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.