Blik op het nieuwe Amsterdamse erfpachtbeleid: de bezwaren op een rij
Al bijna tien jaar is er discussie gaande over de erfpacht in Amsterdam. Dit grondbeleid, daterend uit 1896, loopt tegen zijn grenzen aan. In een serie van vier artikelen zal bestuurskundige Jan Schrijver en ‘verontruste erfpachter’ zijn visie in VJ op loslaten waarbij ook aandacht wordt gegeven aan de argumenten van de gemeente Amsterdam. Vandaag het eerste deel.
1. Het huidige erfpachtstelsel moet echt anders
Erfpacht is ooit begonnen vanuit mooie idealen: de waardevermeerdering van de grond komt ten goede aan de gemeenschap en de financiering van de grond wordt los van de opstal geregeld. Toch kraakt het huidige systeem in zijn voegen. De perioden voor aanpassing van de canon aan de waarde van de grond zijn veel te lang (50 of 75 jaar), met als gevolg dat toevallige zittende eigenaren geconfronteerd worden met schoksgewijze canonverhogingen van rustig 1500, 3000, zelfs 4000% of meer.
Intussen zijn er in die periode vaak al meerdere verkooptransacties geweest zonder enige bijdrage uit de waardevermeerdering aan de collectiviteit af te dragen. Door de schaarste in de markt gaan huizen op erfpacht van de hand voor vergelijkbare prijzen als huizen op eigen grond.
De canonherzieningen laten neerdalen op de toevallig dan zittende eigenaar is nogal willekeurig en leidt tot grote financiële problemen bij de betrokkenen, tot verdrijving uit de woning aan toe. Het oude stelsel is dus vastgelopen en behoeft dringend aanpassing. Alle partijen in de Amsterdamse gemeenteraad zijn het daarover eens.
2. Vernieuwing moet betaalbaar blijven om te slagen
Het huidige college met D66, VVD en SP heeft het project vernieuwing erfpachtstelsel weer opgepakt nadat eerdere voorgestelde oplossingen sneefden. Zij zoeken het in eeuwigdurende erfpacht, waarmee de onzekerheid voor de toekomstige canons inderdaad wordt opgelost.
Een commissie van professoren is gevraagd te adviseren over de beste manier om de grondprijs te benaderen. Deze commissie kwam na rijp beraad met een methode die volgens de auteur de meest ongunstige prijs voor de erfpachter oplevert. Een residuele grondprijs komt volgens deze Grondprijscommissie tot stand door de WOZ-waarde van het object te nemen en daarvan de bouwkosten af te trekken. Op deze manier komen grondprijzen tot 50% van de marktwaarde tot stand.
De gemeente vond de uitkomst wel mooi. Het college nam dit advies als grondslag voor zijn beleid over, maar vanuit de belangen van de erfpachters kwamen andere experts met fundamentele kritiek op deze methode.
Een zwaar kritiekpunt is dat reeds voor altijd uitgegeven grond niet opnieuw ‘als nieuw’ mag worden verkocht. En dan wordt daarop ook nog eens een hoog canonpercentage losgelaten. Essentieel is dat de uitkomsten zo duur worden dat weinigen in staat zullen zijn het aanbod – om de grond te kopen - te aanvaarden. De gemeente wil dan nog een korting aanbieden, wellicht van 40%. Dit helpt niet, want overstappen blijft voor veel mensen onbetaalbaar, met als gevolg dat zij gedwongen blijven in het oude, ondeugdelijke systeem te blijven: executie op termijn wanneer de erfpachttermijn afloopt.
De gemeente maakt gebruik van de onverschilligheid van veel erfpachters die woningen hebben gekocht met nog lang lopend tijdvak, meestal ook nog met afgekochte canon. Die denken ‘het zal mijn tijd wel duren’. Of: ik kan vast nog voor einde tijdvak met winst verkopen.
3. Eerlijke verdeling van lasten
Veel erfpachters redeneren dat de gemeente door de relatief hoge canon (rente met opslag voor niet bestaand risico) of door stevige afkoopsommen al dik en dwars de oorspronkelijke grondprijs heeft terugverdiend. Dat is ook zo, want de grond staat nog steeds voor de oorspronkelijke uitgifteprijs op de gemeentebalans. De gemeente werpt tegen dat deze mensen het principe van erfpacht niet hebben begrepen. Dat gaat immers niet om een financieringsinstrument, maar om het afromen van grondwinst. De volgende vraag is dan hoe ver die afroming moet gaan. De rekenmethode van de gemeente leidt ertoe dat eenzijdig alle meerwaarde aan de gemeente toevalt, terwijl de erfpachters alle onderhoudslasten van de opstal moeten dragen.
De kans bestaat dat de gemeente over de schreef gaat door misbruik te maken van haar monopoliepositie als grootgrondbezitter en de erfpachters als melkkoe te gebruiken.
Dit zal de gemeente niet snel erkennen, maar een lakmoesproef is als erfpachters door een nieuwe canon gedwongen worden hun huis te verkopen en de stad te verlaten. Of als verhuurders zich door de erfpachtverhoging gedwongen worden de huren te verhogen. Deze ongewenste woningmarkteffecten (‘Londense toestanden’) komen in strijd met ander gemeentelijk beleid.
De zware erfpachtlast maakt dat het verschil tussen de woonlasten van woningen op erfpacht en zonder erfpacht binnen Amsterdam niet meer uit te leggen is. Zeker nu juist de duurste woningen van de stad op eigen grond staan (grachtengordel en Museumkwartier bijvoorbeeld) en de verdeling tussen eigen grond (wit) en erfpachtgrond (rood) in veel stadsdelen grillig is en willekeurig aandoet (zie kaart op foto boven). De woonlast van de WOZ-belasting als methode om alle vastgoedeigenaren te laten betalen voor collectieve voorzieningen wordt ruimschoots overtroffen door de erfpachtcanons, die door slechts een deel van de woningbezitters worden opgebracht.
Dr. mr. Jan Schrijver is bestuurskundige in Amsterdam en aangesloten bij de Verontruste Erfpachters Amsterdam.
Laatste nieuws
- 02-07-2024 16:34 Nova Capital verkoopt MediArena Studio’s aan Frans vastgoedfonds
- 02-07-2024 16:24 Peakside verkoopt kantoorgebouw op Schiphol-Rijk
- 02-07-2024 16:13 ABB realiseert 55 woningen 's-Gravenzande
- 02-07-2024 15:23 Garbe verkoopt rechtbank aan gemeente Almelo
- 02-07-2024 14:53 Accountantskantoor huurt bijna 500 m2 in Zoetermeer
- 02-07-2024 14:36 Dreef Beheer koopt voormalig badhuis in Amsterdam
- 02-07-2024 14:31 VanHaren huurt bijna 600 m2 in winkelcentrum Zuidplein
- 02-07-2024 14:10 UrbanLinx koopt bedrijfspand van 13.000 m2 in Doetinchem
- 02-07-2024 13:55 Eric Harmsen nieuwe directeur en mede-eigenaar IJver
- 02-07-2024 13:49 Progam koopt kantoor en opslagruimte in Dordrecht
- 02-07-2024 12:14 Verhuurplatforms: 'Makelaars verantwoordelijk voor illegale vraaghuurprijzen met Wet betaalbare huur'
- 02-07-2024 12:02 Amsterdam wil borgingsplafond verhogen met 750 miljoen per corporatie
- 02-07-2024 11:39 NVM wil graag met eigen expertise bijdrage leveren aan Nota Ruimte
- 02-07-2024 11:31 M7 verkoopt kantoorgebouw in Dordrecht aan ER Capital
- 02-07-2024 11:21 Leegstand is onnodige verspilling, en daar is wat aan te doen
- 02-07-2024 10:56 Scope Spatial Strategy opgericht
- 02-07-2024 10:38 Loek Eskens project manager bij Trec Development Services
- 02-07-2024 10:30 Geldschieter Blokker in de race voor overname The Body Shop
- 02-07-2024 10:05 Wie is Mona Keijzer, de nieuwe minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening?
- 02-07-2024 09:58 Quares property manager voor Nederlandse vastgoedportefeuille van Logicor
- 02-07-2024 09:45 Topvacature: Biesterbos Groep zoekt technisch manager/beheerder
- 02-07-2024 09:16 Duurzaam beleggen in bedrijfsvastgoed
- 02-07-2024 08:56 De Koning is dood, lang leve (de) Keijzer
- 02-07-2024 08:50 Inflatie in juni 3,2 procent bij snelle raming
- 01-07-2024 16:27 Rijksvastgoedbedrijf koopt Johan de Wittlaan 15 in Den Haag
- 01-07-2024 15:58 Kantoorcomplex in Bergen op Zoom wisselt van eigenaar
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.