Blauwhoed: 'Dit project was geen traditionele samenwerking tussen architect en ontwikkelaar'
Historischer dan Brielle kun je het bijna niet krijgen: het vestigingsstadje heeft 371 rijksmonumenten, 43 gemeentelijke monumenten en de binnenstad is beschermd stadsgezicht. Hoe krijg je de gemeente en de omgeving zo ver om je nieuwbouwproject in hartje centrum te steunen? Vastgoedjournaal sprak ontwikkelaar Blauwhoed en architect Pim van der Ven over hun woningbouwproject De Heeren van Maerlant en de manier van samenwerken.
Het project begon in 2013 toen het College van B&W van Brielle een prijsvraag uitschreef voor een gebiedsontwikkelingsvisie voor het grootste deel van de vesting. Pim van der Ven, architect bij Juli Ontwerp en Advies, heeft toen een ontwikkelvisie voor Brielle Vesting gemaakt. Omdat hij in Brielle iets moois tot stand wilde laten komen door co-design heeft hij Blauwhoed gevraagd om zich aan te sluiten als ontwikkelaar bij het project De Heeren van Maerlant.
Gelijkwaardig
Xavier Delnoij, ontwikkelingsmanager bij Blauwhoed (links): “Dit project was geen traditionele samenwerking tussen architect en ontwikkelaar. Normaal gesproken nemen wij het initiatief en sturen wij de architect aan om het ontwerp verder uit te werken. Bij dit project hebben we juist als gelijkwaardige partners samengewerkt en inzicht gegeven in elkaars kosten. Hierdoor hebben we veel inhoudelijker kunnen samenwerken en meer begrip gehad voor elkaars besluiten.” Van der Ven vult aan: “Ik heb bewust de samenwerking gezocht met Blauwhoed, omdat we allebei hetzelfde denken over bouwen: goed naar de omgeving kijken en samen met de buurt een woonwijk creëren door middel van co-creatie en co-design.”
Delnoij: “Hoe gaan we dit plan beetpakken? Je zit letterlijk in de binnenstad van Brielle en in de achtertuin van mensen, dus het is belangrijk om de buurt en haar bewoners mee te nemen in de plannen. De volgende stap is dan co-design waarbij potentiële kopers meedenken hoe de nieuwe buurt eruit moet gaan zien.”
Dikke map met scenario’s
Niet alleen de samenwerking was nieuw, ook de manier van werken was anders. Delnoij laat een dikke map zien waarin verschillende scenario’s voor het project zijn uitgewerkt. Hij vertelt: “Dit is ons broeddocument geworden. We hebben hierbij gebruik gemaakt van scenario denken. Het was een behoorlijk gebied dat we in Brielle gingen aanpakken en zeker in 2013 economisch risicovol. Dus in plaats van het in één keer beet pakken, wilden we het juist fasegewijs doen. We hebben meerdere scenario’s ontwikkeld voor iedere fase, er zijn er in totaal vijf, afhankelijk van een aantal voorwaarden. Zoals de ontwikkeling van de economie.” Van der Ven vult aan: “In veel branches wordt er al op deze manier gewerkt, behalve in de vastgoedbranche. We hebben verschillende mogelijkheden geschetst om zo te kunnen inspelen op onverwachte gebeurtenissen. Want als de werkelijkheid anders blijkt te zijn dan voorheen werd gedacht, sluiten je plannen niet meer aan. En dan bouw je teveel of het verkeerde wat voorheen vaak is voorgekomen.”
Delnoij plaatst een kanttekening: “Het nadeel van deze manier van werken is dat je een stukje onzekerheid creëert. Het kan een plan zijn voor 120 woningen of 60 woningen. De gemeente moest rekening houden met deze onzekerheden. Zeker in 2013 was het voor de gemeente Brielle best een stap om aan de slag te gaan met scenario’s en co-creatie. Gelukkig hebben we hen kunnen overtuigen.”
Vijf fases
Wat gebeurt er concreet in de verschillende fases van de Heeren van Maerlant? De eerste fase van het project bestaat uit de transformatie van het voormalige schoolgebouw naar woningen en nieuwbouw. In totaal gaat het om 21 woningen: 6 stadsvilla’s, 5 stadswoningen, 6 appartementen en 4 bungalows. De tweede fase wordt aan de overkant van het plein gebouwd, op de plek waar vroeger het Maerlant College stond. Hier worden ook 21 woningen gebouwd, namelijk 8 herenhuizen, 6 stadswoningen, 4 XL stadsvilla’s en 3 bungalows. Fase drie en vier zijn kleinschaliger en worden c.p.o. woningen (collectief particulier ondernemerschap). Het gaat om in totaal 8 seniorenbungalows. In fase 5 komt naar alle waarschijnlijkheid een zorginstelling voor dementerenden en ouderen, naar ontwerp van Pim van der Ven. Blauwhoed is verantwoordelijk voor de ontwikkeling van fase 1 en 2. Alle woningen zijn al verkocht.
Samen met de buurt
In 2014 hebben Blauwhoed en de gemeente Brielle de intentieovereenkomst getekend, waarna in 2015 fase 1 van start ging en in 2016 fase 2. Maar voordat het zover was, begon het co-design proces. Van der Ven vertelt (links): “Co-design is een heel krachtig middel. We hebben zowel voor- als tegenstanders uitgenodigd mee te denken. Omwonenden, mensen van buiten af, zoals de winkeliers, de wethouders en de ambtenaren. Vervolgens hebben we een setting gecreëerd waarin iedereen met elkaar in gesprek kon gaan met elkaar. Iedereen kon zijn mening geven over het plan. Deze bottom-up input hebben we vervolgens gekoppeld met top-down kennis om tot een goed plan te komen. En zo hebben we ervoor gezorgd dat er voor deze gevoelige locatie geen enkel bezwaar is geweest.”
Van woontoren naar bungalows
Delnoij vult aan: “Zo hadden we in de eerste plannen een rond appartementengebouw ontworpen. Die werd meteen door de buurt gebombardeerd tot ‘Woontoren van Brielle’, ook al was het maar drie lagen hoog. We merkten meteen dat de buurt erop tegen was. Dan kun je je zin gaan doordrukken, maar dat werkt niet. In co-design sessies proberen we altijd eerlijk te zijn. Bij sommige uitgangspunten moet je klip-en-klaar zijn, want je wilt samen met de gemeente woningbouw realiseren. Maar als er bepaalde gevoeligheden zijn, dan probeer je daar rekening mee te houden en er je voordeel mee te doen. Zo hebben wij het ronde appartementencomplex vervangen door bungalows waar wel veel draagvlak voor was in de buurt. Uiteindelijk heeft dit tijdswinst opgeleverd, want toen we de plannen ter inzage legden, kwamen er geen bezwaren en nul zienswijzen.”
Transformatie en nieuwbouw
Naast gesprekken met omwonenden en betrokken partijen, staat in het ontwerp de geschiedenis van Brielle centraal. Van der Ven: “Vroeger stond hier een meisjes- en een jongensschool. Heel karakteristieke gebouwen. De meisjesschool is al lang geleden gesloopt en dat vond men heel zonde. Dus hebben we bewust besloten de jongensschool niet te slopen, maar juist te behouden en te transformeren naar woningen. Ik vind het waardevol om gebouwen die een publieke functie hebben te behouden en ik ben blij dat het is gelukt. Ook al was het financieel een lastige puzzel.” Hij vult aan: “Onze doelstelling was om alles wat nog bruikbaar was zo goed mogelijk te herstellen, en alles wat we nieuw moesten toevoegen, zo modern en eigentijds mogelijk te maken. Zodat je precies kunt zien wat er in 2016 is aangepast en je een duidelijk contrast hebt.” Zo zijn de geplaatste erkers zo modern mogelijk gemaakt, maar staan ze precies op dezelfde plek als de vroegere technieklokalen. Historisch en modern naast elkaar.”
Ook in het ontwerp van de nieuwbouw is rekening gehouden met de omgeving. Van der Ven: “Ik heb een scan gemaakt van de huizen in Brielle, wat zijn de karakteristieken en hoe is de gevelopbouw? En daar hebben we een moderne en geabstraheerde twist aangegeven in ons ontwerp.” Zo hebben alle huizen hun eigen stoepje en heeft ieder huis andere details.
Trots
Delnoij vertelt tot slot: “De kracht van het plan is niet alleen het ontwerp, maar ook dat het zoveel verschillende doelgroepen bedient, dankzij de mix aan woningen. En mede dankzij het proces van co-design en co-creatie hebben we een mooi project neergezet waar we trots op zijn.”
In het eerste kwartaal van 2017 wordt fase 1 opgeleverd, in november 2017 fase 2.
Laatste nieuws
- 23-08-2024 14:20 Grote beleggers investeren nauwelijks in nieuwe woningen, maar Wbh niet grootste issue
- 23-08-2024 13:43 Weg vrij voor deelgebied 5 in Merwedekanaalzone: Tot 4.250 woningen mogelijk
- 23-08-2024 12:27 Alex Invest koopt winkelruimte in Woonmall Alexandrium
- 23-08-2024 11:26 Opmerkelijk: Voor dit nieuwbouwproject zijn 'incentives' nodig om kopers te trekken
- 23-08-2024 11:06 Raad van State stelt bezwaarmakers tegen 250 woningen in Tilburg in ongelijk
- 23-08-2024 09:21 Starters vragen vaker naar familiehypotheek en schenkingsvrijstelling, na afschaffing jubelton
- 23-08-2024 08:48 CBS over detailhandel: Non-food sector groeit, omzet supermarkt daalt
- 22-08-2024 16:42 IVBN-directeur: ‘Woningmarkt heeft heel fragiel punt bereikt, overheid moet nu stimuleren’
- 22-08-2024 16:12 Ondernemers en investeerders die elkaar helpen is de bewezen kracht van Mogelijk
- 22-08-2024 14:00 Bestemmingsplan voor 48 appartementen in Geldermalsen onherroepelijk
- 22-08-2024 11:31 Hightechbedrijf huurt 1.370 m2 in Eindhoven
- 22-08-2024 10:21 Scapino opent winkels in vier oude panden van Bristol
- 22-08-2024 09:19 Huurders blijven vaker zitten door achterblijvend aanbod van topkwaliteit kantoorruimte
- 22-08-2024 08:42 Twee nieuwe huurders voor City Center Tilburg
- 22-08-2024 08:42 Sam Heijkoop en Marnix Uri naar VanWonen
- 22-08-2024 06:00 Boissevain: DNB, geef banken de ruimte hun marges op peil te houden
- 22-08-2024 00:00 Koopwoningen bijna 11 procent duurder, grootste stijging in twee jaar
- 21-08-2024 18:57 Jos Baeten (a.s.r.): ‘Helft van onze woningportefeuille komt door huurwet in gereguleerde segment’
- 21-08-2024 15:57 Voormalig bankgebouw in Driebergen mag getransformeerd worden naar woningen
- 21-08-2024 14:03 Gemeenteraad Maashorst aan zet voor bijna 100 woningen
- 21-08-2024 12:51 A.s.r. investeert niet in nieuwe huurwoningen door Wet betaalbare huur
- 21-08-2024 12:13 Meierijstad geeft groen licht voor bouw flexwoningen voor 500 arbeidsmigranten
- 21-08-2024 11:32 Elan Wonen trekt stekker uit plannen voor verdichting in Haarlem-Meerwijk
- 21-08-2024 10:56 StartDock huurt ruim 1.800 m2 aan Keizersgracht in Amsterdam
- 21-08-2024 10:47 Ronald van der Zalm keert terug naar Cushman & Wakefield
- 21-08-2024 10:06 Montea boekt in Nederland 22 miljoen omzet in eerste helft van het jaar
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.