EXCLUSIEF Het eerste interview met Ymere-CEO Karin Laglas!

Ymere kan de komende tijd circa honderd miljoen euro per jaar investeren. Tweederde is bestemd voor de bouw van nieuwe sociale huurwoningen. De rest wordt gestoken in de bestaande voorraad. Tenminste als het Sociaal Huurakkoord geen roet in het eten gooit. “Als het huurakkoord beleid wordt, dan zal dat onze investeringsruimte ernstig aantasten”, zo voorziet directievoorzitter Karin Laglas.

- Dit interview is exclusief voor de abonnees van WoningmarktNL.com. Nog geen lid? Voor slechts 295 euro leest uw gehele bedrijf een jaar lang alles over de woningmarkt!-

Laglas verruilde de TU Delft vorig jaar voor het voorzitterschap van de directieraad van Ymere. Daarvoor werkte Laglas onder meer bij MAB. “Het werken aan de gebouwde omgeving, de plekken waar stad en samenleving samenkomen, is de rode draad in mijn werkende leven. Wonen hoort daarbij.” Zij bespeurt in de volkshuisvestingssector veel pijn. “Ik wil niks afdoen aan de geconstateerde misstanden, maar ook binnen onze organisatie hebben veel mensen moeite met het heersende sentiment. Het lijkt soms alsof het de afgelopen jaren allemaal waardeloos was, maar onze corporaties hebben ook veel goeds gedaan.”

Tijden veranderen

De nieuwe Woningwet maakt de volkshuisvesting niet ineens helemaal anders, meent Laglas. “Tijden veranderen. We hebben nadrukkelijk op die verandering geanticipeerd. Ymere neemt huurders heel serieus. Wellicht kan het nog een beetje beter, maar er ligt een goede overeenkomst met onze huurdersorganisatie. We maken al jaren prestatieafspraken met gemeenten. Dat is ineens niet allemaal anders geworden.”

Wel ziet zij de investeringsruimte van haar corporatie in vergelijking met het verleden sterk krimpen. “We praten mede door de Verhuurderheffing over heel andere bedragen dan mijn voorganger, maar ik schaam me niet voor dat volume. Honderd miljoen is veel geld. Daarmee kunnen we een betekenisvolle bijdrage leveren aan ‘goed wonen’ in de Noordvleugel van de Randstad.” Dat geld wordt wel anders besteed. “We kiezen wat betreft de bestaande voorraad vaker voor hoogniveau renovatie. Renovatie gaat sneller dan sloop/nieuwbouw, is minder kapitaalsintensief en is in de uitvoering veel duurzamer. Via de weg van renovatie blijven de huren ook beter betaalbaar. Dat is ontzettend belangrijk; wij zijn er juist voor de mensen die een betaalbaar huis nodig hebben.”

Flink bijbouwen

Ook moet volgens Laglas flink worden bijgebouwd. “De druk op ons werkgebied is groot. De wachtlijsten voor het verkrijgen van een sociale huurwoning zijn lang. Dat betekent dat we op locaties als de Houthavens en Overhoeks sociale huurwoningen moeten bijbouwen.” De Amsterdamse corporaties hebben zich in de jongste prestatieafspraken met de gemeente en de huurders vastgelegd op een jaarlijkse productie van minimaal 1200 woningen. Of Ymere een passende bijdrage kan leveren, is omgeven met onzekerheid. De haalbaarheid is sterk afhankelijk van het toekomstige huurbeleid. “Minister Blok heeft zich in hoofdlijn achter het Sociaal Huurakkoord van Aedes en Woonbond geschaard. Daarin wordt tot onze spijt geen rekening gehouden met regionale verschillen. Als het huurakkoord beleid wordt, dan kost ons dat veel geld.”

De komende maanden werkt haar corporatie aan de verankering van de maatschappelijke werkelijkheid in een nieuw ondernemingsplan. “Het afgelopen voorjaar hebben we intensief met onze stakeholders gesproken. Aan de eerste teksten van onze nieuwe strategie wordt gewerkt.” Voor het einde van het jaar verwacht zij duidelijkheid zijn over onder meer taak, structuur, prioriteiten en de manier waarop Ymere een bijdrage kan leveren aan de beschikbaarheid van voldoende betaalbare huurwoningen. Over de precieze inhoud houdt Laglas zich op de vlakte, maar op allerlei gebieden is volgens haar enige vorm van bijsturing noodzakelijk. “In het verleden hebben we op verzoek van gemeenten veel koop- en vrije sector huurwoningen gebouwd. Dat is onder de nieuwe Woningwet lastig. De bouw van nieuwe sociale huurwoningen zien we onverminderd als onze verantwoordelijkheid. Die nemen we dus ook in beheer, maar voor de rest zullen we doorgaans samenwerking zoeken met commerciële partners. Dan doen we nu al. Voor de verdere ontwikkeling van Overhoeks in Amsterdam Noord werken we samen met Amvest.” Al vraagt Laglas zich wel af of de markt belangstelling zal hebben voor kleine herontwikkelingslocaties. “Beleggers tonen veel belangstelling voor de bouw van betaalbare vrije sector huurwoningen. Maar wil de markt meedoen aan de bouw van elf vrije sectorhuurwoningen ergens in Amsterdam Nieuw- West? Ik moet dat nog zien.” Ymere beschikt uit het verleden over omvangrijke grondposities. “Ook daarvoor is een plan in de maak. Nu al verkopen we soms stukjes grond.”

Groot werkgebied

Veel zaken moeten de komende maanden nog worden uitgezocht. Wellicht ontstaat discussie over de aanwezigheid van Ymere in Alkmaar of Leiden, maar de directievoorzitter lijkt vast te houden aan één grote corporatie met eigen ontwikkelcapaciteit rond de oude kernen Amsterdam en Haarlem. Opsplitsing in kleinere zelfstandige werkeenheden is zeker niet aan de orde. “Zo groot is de afstand tussen Almere en Haarlem nou ook weer niet. Bovendien is het een samenhangend gebied met heel verschillende woonsferen.” Een grote corporatie kent in haar ogen allerlei schaalvoordelen. “We kunnen de eigen organisatie meer body geven. En een dergelijke schaal helpt om in het digitale tijdperk de dienstverlening aan de huurders verder te verbeteren.”

Ymere kan zich ook eigen ontwikkelcapaciteit permitteren, meent Laglas. “Onze schaal rechtvaardigt dat. We beraden ons in het licht van de nieuwe Woningwet nog op de precieze invulling van die ontwikkelactiviteiten.  Daar kan ik nu inhoudelijk niks over zeggen.” 

Door: Bert Pots 

Karin Laglas is net als alle andere corporatie-CEO's in de running voor de titel Beste Corporatieleider van 2015! Ook uw stem uitbrengen? Dat kan hier!