Column: Dutch resi: International play will stay!

Natuurlijk waren er naast deze en andere politieke interventies op de woningmarkt ook economische redenen waarom de Nederlandse woningmarkt in internationaal perspectief zo aantrekkelijk werd. Zo heeft de Nederlandse woningmarkt een relatief hoog direct rendement in vergelijking met bijvoorbeeld Duitsland, hebben de Nederlandse huurders in Europees perspectief gezien een uitstekende betalingsmoraal en zijn de verwachtingen voor stijgingen in indirect rendement ook gunstig na de 20-30% lagere waarde ten opzichte van begin crisis.

2014: Proof of the pudding
In 2014 kwamen internationale investeerders in serieuze omvang naar Nederland. Niet limitatief noem ik Patrizia, Round Hill Capital, Aventicum, Heitman, LaSalle IM en BNP Paribas REIM. De Duitse fondsen van Bouwfonds IM waren hun tijd al ver vooruit en begrepen al eerder dat er een grote window of opportunity in Nederland lag.
Ik kan minstens nog 20 buitenlandse partijen noemen die in Nederlandse woningen wilden investeren, maar geen product konden bemachtigen. Verkopers waren woningcorporaties en institutionele Nederlandse partijen die hun exposure op verhuurdersheffing wilden reduceren door woningen onder de liberaliseringsgrens te verkopen. Gekscherend werd in 2014 al eens gezegd dat de buitenlandse woninginvesteerders goed waren voor het '2e hands bezit' van Nederlandse corporaties en institutionele beleggers. Ook hier waren de Duitse fondsen van Bouwfonds IM een uitzondering omdat zij ook al in nieuwbouw en transformatie, '1e hands bezit' dus, belegden.

First half 2015: 'Kopfschmerzen" & "Headaches'
De eerste 6 maanden van 2015 vertonen eerste tekenen van een 'red ocean' veroorzaakt door:
- Grotere hoeveelheid beschikbaar kapitaal: zowel de buitenlandse investeerders als de Nederlandse institutionele partijen hebben miljarden opgelijnd om in Nederlandse woningen te investeren. Recent was een Nederlandse institutionele partij (Amvest) de grotendeels buitenlandse concurrentie zelfs voor bij de tender van het pensioenfonds van de fysiotherapeuten.
- Lage debt: de extreem lage rentestand, mede dankzij quantitative easing (QE), zorgt ervoor dat Nederlandse private equity en buitenlandse partijen die gebruikmaken van gearing nog makkelijker bij de bel kunnen. Naast Nederlandse banken hebben ook Duitse banken en buitenlandse debt fondsen de Nederlandse woningmarkt in het vizier.
- Allocatie aan vastgoed: door QE zijn obligaties nog minder interessant geworden, waardoor vastgoed in diverse ALM studies een hoger percentage toebedeeld krijgt. Met andere woorden er is een nog grotere instroom van pensioen- en verzekeringsgeld voor vastgoed, en dan is de Nederlandse (middensegment) huurwoningmarkt qua risico/rendementsprofiel zeer aantrekkelijk.
- Tekort aan product: er zijn in voorjaar 2015 helaas nog geen substantiële portefeuilles groter dan 1.000 woningen op de markt en corporaties pakken nog niet substantieel door zoals verwacht (30-40% van hun totale bezit in periode van 5-10 jaar zou een gemiddelde verkoop van circa 70.000 woningen per jaar betekenen).
Het verkrijgen van product, een bestaande Nederlandse woningportefeuille, is door bovenstaande trends (tijdelijk) lastig te noemen. Waar in de crisis het adagium 'cash is king'van toepassing was, kan nu worden gesproken over 'product is king'.

Second half 2015: competition on new-built resi
De internationale woninginvesteerders van het eerste uur wilden vaak pas met nieuwbouw beginnen zodra hun platform van bestaande woningen een gewenste omvang zou bereiken. Omdat dit op korte termijn lastiger blijkt te zijn dan verwacht, concentreren zij zich ook op ontwikkelopgaven. Zo tekende Patrizia met de gemeente Den Haag recent een contract, en heeft Round Hill al aangekondigd in de pers om ook substantieel in ontwikkelingen te willen stappen. Natuurlijk ontstaat ook hier weer een nieuwe red ocean, waar Nederlands institutioneel en buitenlandse investeerders elkaar gaan concurreren. Overigens goed voor de Nederlandse ontwikkelaars en aannemers. De bouwprijzen en grondprijzen gaan naar verwachting in rap tempo stijgen.

2016 and beyond: roadmap to a mature international Dutch residential market
Het is duidelijk dat zowel de nieuwbouw als bestaande woningmarkt is betreden door buitenlandse investeerders. Dit is niet een 'hype' maar kent een blijvende 'substance'. Vorig jaar mocht ik tijdens de Provada een internationaal panel moderaten en was al de conclusie dat de Nederlandse woningmarkt de Duitse woningmarkt achterna gaat. De Duitse woningmarkt is al 10-15 jaar eerder internationaal doorgebroken en kent inmiddels al diverse beursgenoteerde woningbeleggers.

Dit laatste lijkt mij nog een mooie voor uw en mijn pensioen: op de beurs kunnen beleggen in Nederlandse woningen. Wie weet, nog een paar jaar wachten en dan is het zover! Ook met ons pensioen komt het vast goed!

Invite
Mocht u meer willen weten over de volgende stap van buitenlandse woninginvesteerders in Nederland, dan bent u van harte uitgenodigd om tijdens de Provada aan te schuiven op dinsdag 2 juni, 15.15-16.00 uur in het International Business Forum (Hal 10). De sessie heet: 'Next step foreign resi investors'.

Een column van Lars Rompelberg, Partner Fakton Capital
Bekijk hier het hele programma van Fakton.