Evidente privaatrechtelijke belemmering beperkt maximale invulling

Voor de beoordeling van een verzoek om planschadevergoeding dient te worden bezien of de aanvrager als gevolg van de wijziging van het planologische regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is wat betreft het oude planologische regime niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van dat regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Dit uitgangspunt geldt evenzeer voor de vaststelling van de eventuele waardevermindering. Slechts wanneer realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om te oordelen dat van voormeld uitgangspunt afgeweken moet worden. 

De Drie Torens

Bij besluit van 11 oktober 2007 heeft het college van burgemeester en wethouders van Rijswijk krachtens artikel 19 lid 1 WRO vrijstelling verleend van de bepalingen van het ter plaatse geldende bestemmingsplan ‘Steenvoorde 1’ en een bouwvergunning verleend voor de bouw van 132 appartementen, verdeeld over drie torens met elk vijftien bouwlagen. De torens worden onderling verbonden door middel van een aaneengesloten onderlaag van drie bouwlagen, die op de begane grond commerciële ruimten en daarboven woningen bevat. Het project, dat publiek bekend staat als de Drie Torens, is gelokaliseerd aan de  Sir Winston Churchilllaan/P.A. van der Steurlaan. 

Aanvraag planschadevergoeding

Ten gevolge van het besluit van 11 oktober 2007 stellen twee aanvragers planschade te hebben geleden. Daartoe hebben zij aangevoerd dat de Drie Torens dichter op de Sir Winston Churchilllaan worden gebouwd en dat de bebouwing fors hoger is dan voorheen mogelijk was. Daarnaast zal de inbreuk op de privacy volgers aanvragers groter zijn dan voorheen, omdat de inkijk in de woningen en tuinen is toegenomen, mede door de functiewijziging van kantoren naar woondoeleinden. 

Het college kent op advies van de SAOZ bij onderscheiden besluiten van 15 maart 2012 aan aanvragers een tegemoetkoming in planschade toe van € 130.000,--, te vermeerderen met de wettelijke rente. 

Bezwaar, beroep en hoger beroep

Hiertegen wordt bezwaar gemaakt door een derde. Alhoewel de uitspraak dit niet vermeldt, betreft dit zeer waarschijnlijk de ontwikkelaar die de planschadevergoeding dient te betalen op grond van een planschadeovereenkomst met de gemeente Rijswijk. Dit bezwaar wordt – nadat de SAOZ opnieuw om advies is gevraagd – bij besluit van 25 september 2012 ongegrond verklaard. Daartegen stelt de derde beroep in bij de Rechtbank Den Haag. 

De rechtbank overweegt dat, hoewel het bestemmingsplan bebouwing tussen de woontorens niet uitsluit, met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten dat in de planperiode in de tussenliggende ruimtes tussen de woontorens nog zal worden gebouwd. De ruimte die na voldoening aan onder meer de eisen van het Bouwbesluit en eventuele andere beperkingen, zoals evidente privaatrechtelijke beperkingen, nog zal resteren voor de oprichting van kantoorruimte is immers zo gering dat de feitelijke bebouwing nadere invulling van de bestemming illusoir maakt, aldus de rechtbank. Zij heeft het besluit van 25 september 2012 om die reden vernietigd en het college opgedragen te onderzoeken in hoeverre het voordeel dat is ontstaan door de openingen tussen de woontorens van invloed is op de vastgestelde tegemoetkomingen in de planschade.

Tegen deze uitspraak stellen zowel het college als aanvragers hoger beroep in bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Waarom het college dit doet, is mij overigens een raadsel. Immers, welk belang dient het college hiermee anders dan het belang van aanvragers? 

Evidente privaatrechtelijke belemmering

De Afdeling overweegt dat ingevolge artikel 5:108 lid 1 BW de appartementseigenaars jegens elkander verplicht zijn de bouw, de inrichting van het gebouw of de inrichting of aanduiding van de grond tot stand te brengen en in stand te houden in overeenstemming met het daaromtrent in de akte van splitsing bepaalde. Het college heeft niet betwist, aldus de Afdeling, dat oprichting van kantoorruimte in de open ruimte tussen de twee torens toestemming zal behoeven van alle appartementseigenaars alsmede eventuele zakelijk gerechtigden dan wel medewerking van het bestuur van de Vereniging van Eigenaren, en daarop volgende wijziging van de splitsingsakte(n). Evenmin heeft het college betwist, zo overweegt de Afdeling, dat uit te sluiten valt dat deze situatie, waarbij op de wijze als hiervoor vermeld toestemming wordt gegeven voor een zodanig ingrijpende verbouwing, zich zal voordoen.

De Afdeling oordeelt dan ook dat de rechtbank in deze evidente privaatrechtelijke belemmering in dit geval terecht aanleiding heeft gezien om een maximale invulling van de planologische mogelijkheden onder het nieuwe regime uit te sluiten, waarbij de Afdeling refereert aan een eerdere uitspraak van 14 januari 2009 in zaak nr. 200801990/1 (LJN BG9782).  

De tegemoetkomingen in de planschade moet dus worden verminderd met het voordeel dat is ontstaan door de openingen tussen de woontorens, zodat toepassing wordt gegevens aan de bestuurlijke lus.

Naschrift

De feitelijke (on)uitvoerbaarheid is het meest voorkomende argument dat wordt aangevoerd om te stellen dat de realisering van een bestemming c.q. maximale invulling van planvoorschriften met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid uitgesloten zou zijn (onder meer ABRS 18 januari 2006 in zaak nr. 200503134/1, LJN AU9825). Andere argumenten zijn dat onverbindende planregels (ABRS 24 augustus 2011 in zaak nr. 201100142/1/H2, LJN BR5661), bepalingen van privaatrechtelijke aard, zoals een erfdienstbaarheid (ABRS 14 januari 2009 in zaak nr. 200801998/1, LJN BG9782), burenrechtelijke bepalingen en milieunormen (ABRS 15 maart 2006 in zaak nr. 200505208/1, LJN AV5057) aan de realisering van een bestemming c.q. maximale invulling van planvoorschriften in de weg kunnen staan.

Wouter van Galen is advocaat/partner bij De Advocaten van Van Riet. Hij heeft een advies- en procespraktijk, waarin de nadruk ligt op (geschillen op) het gebied van het omgevingsrecht, onteigeningsrecht en overheidsaansprakelijkheid. Wouter is te bereiken per e-mail vangalen@vanvanriet.nl of op het volgende telefoonnummer: + 31 (0)30 – 263 50 50.