SER: Woningmarkt zucht onder hoge hypotheekschuld en gebrekkige huurmarkt

Er moet een samenhangende aanpak komen om de problemen in de woningmarkt, bankwezen en pensioenstelsel aan te pakken. Pas dan kan de Nederlandse economie, die het nu slechter doet dan de omringende landen, weer in stabieler vaarwater komen. Dit is één van de uitkomsten van een macro-economische verkenning van de Sociaal-Economische Raad (SER) naar de huidige knelpunten van onze economie.

De SER waarin onafhankelijke kroonleden, werkgevers en werknemers zitting in hebben, zegt het volgende: Nederland komt slechts moeizaam uit de huidige crisis. De groei blijft achter en de werkloosheid loopt op. Onze economie is procyclisch geworden: hard omhoog als het goed gaat, maar ook hard geraakt tijdens een recessie. Dit zien we ook terug in het vertrouwen van consumenten en ondernemers en in de grote terugval van de binnenlandse bestedingen. De problemen vinden hun oorsprong in drie sectoren:

-de woningmarkt, met een hoge hypotheekschuld en een gebrekkig functionerende huurmarkt;

-de banken, met de afhankelijkheid van buitenlandse financiering en de noodzaak om hun kapitaal- en balansposities te versterken en;

-het pensioenstelsel, met zijn grote gevoeligheid voor financiële schokken en de rente ontwikkeling.

Dalende huizenprijzen: het risico van een negatieve spiraal

Een belangrijke aanjager van de problemen is de huizenprijsdaling. Onze woningmarkt kan hier niet goed mee omgaan. Dalende huizenprijzen leiden tot lagere bestedingen, die op hun beurt de prijzen verder onder druk zetten. Dalende huizenprijzen leiden ook tot een vermindering van de waarde van het onderpand voor hypotheken, waardoor de financiering van hypotheken moeilijker wordt, de hypotheekrente oploopt, verhuismobiliteit afneemt en huizenprijzen verder dalen. Maar deze negatieve spiraal kunnen we doorbreken door een samenhangende aanpak.

Nederlandse hypotheekrente hoog vergeleken met andere landen

De hypotheekrente is in Nederland nu ongeveer één procentpunt hoger dan in ons omringende landen. Hiervoor zijn verschillende verklaringen die deels samenhangen. Banken kunnen de Nederlandse hypotheekschuld moeilijker financieren op de internationale kapitaalmarkt. De concurrentie op de hypotheekmarkt is afgenomen. En banken zijn bezig hun kapitaalpositie te versterken en worden daardoor beperkt bij nieuwe kredietverlening. Dit laatste raakt overigens vooral ondernemers en werknemers in het MKB, omdat zakelijke kredieten risicovoller zijn dan hypotheekleningen.

Pensioenen: kapitaaldekking heeft voor- en nadelen

Nederland beschikt over het hoogste pensioenvermogen van de EU-landen. Kapitaaldekking heeft een aantal voordelen. Zo spaart iedereen voor zichzelf en een land met kapitaaldekking heeft meer risicodragende, lange-termijn besparingen tot zijn beschikking. Echter, onze pensioenpotten zijn zo groot geworden, dat het opvangen van negatieve financiële schokken de hele economie raakt. Pensioenfondsen moeten immers voor het herstel van dekkingsgraden de pensioenpremies verhogen en soms zelfs overgaan tot afstempeling van pensioenrechten. Beide zijn slecht voor het consumentenvertrouwen en de binnenlandse bestedingen.

-Geleidelijk toewerken naar een evenwichtigere verhouding tussen hoogte van de hypotheek en de waarde van de woning (Loan To Value-ratio), zoals gebruikelijk is in de ons omringende landen. Voor nieuwe hypotheken is in de afgelopen jaren een eerste stap gemaakt. Uiteindelijk is een verder daling van LTV’s onontkoombaar, maar de timing hiervan luistert gezien de recessie nauw. Een daling van LTV’s vergt ook meer mogelijkheden om te sparen voor een eigen woning.

-Toewerken naar een stabielere financiering van hypotheken: trek voor langlopende hypotheken meer langlopende financiering aan.

-Creëer een huurmarkt voor de midden en hogere inkomens door toe te werken naar een gelijk speelveld tussen huren en kopen.

-Een wat hoger aandeel Nederland in de beleggingen van pensioenfondsen kan een impuls geven aan de Nederlandse economie en een stabielere basis bieden voor de financiering van de hypotheekschuld. Van Dijkhuizen heeft hier waardevolle voorstellen voor gedaan. Verder is het met het oog op groei en werkgelegenheid van belang om een goede kredietverlening aan het MKB veilig te stellen.

-Daarnaast is een wederopstanding van de onderhandse kapitaalmarkt voor leningen aan het MKB welkom.

-Het huidige pensioencontract en de spelregels er omheen versterken de pieken en dalen van de economie als geheel. Het onlangs overeengekomen nieuwe pensioencontract kan in combinatie met het in de Hoofdlijnennota voorziene beleid tot een stabieler stelsel leiden. In aanvulling hierop zou de discontovoet binnen bepaalde randvoorwaarden minder gevoelig moeten worden voor de conjunctuur en daarmee meer stabiliserend werken.