Lydia Buist, directeur Gebiedsontwikkeling SchieDistrict: 'Je hebt het pas door als je het ziet'

Rondom station Schiedam Centrum verrijst een dynamisch stuk stad. Door de gemeentelijke gebiedsontwikkeling SchieDistrict krijgt het wonen, werken, leven en verblijven hier een enorme impuls: ongeveer 4.500 woningen erbij, een campusontwikkeling, een transitie van bedrijventerreinen, de bouw van een hotel en mogelijk een nieuw station in Noord. De Schie meandert als een blauw lint langs alle ontwikkelingen. Maar waar anderen een harde grens zien, ziet Lydia Buist ruimte. 'Gebiedsontwikkeling begint voor mij niet met stenen, maar met de vraag: wat kan hier ontstaan als je alles durft te verbinden?'

Door Edwin Venema, contentmanager HPP

Als directeur Gebiedsontwikkeling SchieDistrict werkt Buist aan een van de meest veelzijdige stedelijke transformaties van dit moment in Nederland. Wonen, werken, mobiliteit, maakindustrie, onderwijs en leefkwaliteit moeten hier samenkomen. Het typeert haar werkwijze: niet denken in beperkingen, maar in systemen; niet kiezen voor de korte termijn, maar bouwen aan iets dat generaties meegaat. Altijd vanuit de overtuiging dat gebiedsontwikkeling mensenwerk is.

Van milieu naar regie
EV: Je bent begonnen in milieu en regelgeving in Maassluis. Wat trok je daarin aan?
LB: Vooral idealisme. Ik was cum laude afgestudeerd in chemische technologie en kon eigenlijk overal werken maar dacht: het kan zo niet doorgaan op deze planeet. Ik wilde iets met milieu en duurzaamheid doen. Vandaar dat ik bewust voor de overheid heb gekozen.

EV: Wanneer verschoof jouw rol van inhoud naar regie?
LB: Eigenlijk al vrij snel. Na twee jaar was ik plaatsvervangend afdelingshoofd. Ik ben mijn hele leven bezig met de balans tussen regie en inhoud, want ik hou écht van de inhoud. De regie daaromheen moet je kunnen voeren als je die inhoud kent, zo zit ik in elkaar.

EV: Hoe kijk je terug op de jaren daarna bij de gemeente Schiedam onder andere als clustermanager?
LB: Die managementfuncties! Dat heeft zo lang geduurd vanuit loyaliteit: mensen niet in de steek willen laten. Maar ik zat te ver van de inhoud af, en dat is gewoon niks voor mij. Uiteindelijk heeft de gemeentesecretaris mij de baan aangeboden van de toenmalige directeur Riek Bakkervoor het doortrekken van de A4. Met Schiedam in Beweging heb ik daarmee de eerste grote gebiedsontwikkeling in Schiedam opgestart. En ben ik gebleven, want ik dacht: dit is hier ook bijzonder!

SchieDistrict: 165 hectare stedelijke transformatie
EV: Wat maakt SchieDistrict uniek in Nederland?
LB: Iedere gebiedsontwikkeling begint met een maatschappelijk probleem. Ondernemers op het bedrijventerrein konden geen personeel krijgen en hadden geen ruimte om te groeien, terwijl aangrenzende wijken een hoge werkloosheid kenden. Als je die maatschappelijk relevante aspecten bij elkaar pakt en de vraag stelt hoe je fysiek aan die problematiek kunt bijdragen, dan krijg je dit type ontwikkeling.

EV: Er zijn 36 juridische procedures gevoerd. Hoe ga je om met weerstand?
LB: In het begin was dat lastig. Ondernemers zeiden doodleuk: 'Jij bent de zevende hier die langskomt. We wachten wel drie maanden, dan ben jij ook weer weg'. Waarop ik zei: ik heb hiervoor getekend, ik ga helemaal niet weg. Ik heb ontzettend veel tijd gestoken in gesprekken. Die oprechte interesse in mensen maakt dat ze je op een gegeven moment als mens gaan zien, niet alleen als verlengstuk van de overheid. En ik ga altijd direct met een kantoor in het gebied zitten, ter plekke, niet vanuit het stadskantoor.

EV: Hoe verbind je de maatschappelijke opdracht met de businesscase?
LB: De businesscase van de woonontwikkeling staat hier diep onder water, en als gemeente mag je zo niet rekenen. Je moet de gemeenteraad uitleggen dat het inderdaad geld kost, maar dat het niet anders kan. Als we straks zo’n 4.000 woningen hebben rondom het station, gaan al die bewoners OZB betalen. Dát is de businesscase van later. En marktpartijen snappen de ‘badkuip’ ook heel goed; hun bereidheid om te investeren vóórdat er rendement is, verbindt hen juist.

Agile werken en zichtbare resultaten
EV: Hoe ga je om met de lange doorlooptijden van gebiedsontwikkeling?
LB: Ik heb er bewust voor gekozen om ‘agile’ te werken: iedere zes maanden een resultaat, en dat vieren we ook gewoon. We zijn in 2018 gestart. Het eerste woongebouw is al opgeleverd, we hebben 30 gronduitgiften gedaan op de bedrijventerreinen, de eerste woontoren is in aanbouw, het hotel is in aanbouw. Je ziet dat er van alles in beweging is.

EV: Hoe wordt de nieuwe buurt verbonden met de rest van de stad?
LB: De buurt hoeft op zichzelf niet volledig te zijn, maar moet zo aan de stad verbonden zijn dat er cross-overs komen. Er is geen supermarkt op Schieveste zelf, maar onder de Horvathweg tussen wijk Oost en Schieveste, zodat je die verbinding echt krijgt. Schieveste ligt op een ov-knooppunt van jewelste. De parkeernorm is 0,3. Er worden circa 600 studentenwoningen gebouwd; Schiedam heeft daarvoor een convenant met Delft gesloten.

Duurzaamheid zonder greenwashing
EV: Hoe ga jij om met duurzaamheid?
LB: Ik ben niet van de greenwashing. Het moet een totaalplaatje zijn. Op de bedrijventerreinen vragen wij een GPR 8, inclusief gezondheid van medewerkers, vastgelegd in ons omgevingsplan. Toen ik de buurt Harga ontwikkelde, heeft de gemeente Schiedam besloten geen gas aan te leggen, destijds bijzonder, want de wet schreef dat nog voor. Ook het naastgelegen Van der Valk-hotel heeft geen gas, net als de nieuwe sportparken. Dat werkt prima. Subsidies voor zonnepanelen kun je beter inzetten om de woningvoorraad van corporaties te upgraden naar een hoger energielabel. Dat heeft meer effect.

Communiceren op het juiste moment
EV: Je communiceerde in het begin bewust weinig over de gebiedsontwikkeling. Waarom?
LB: Een gebiedsontwikkeling is gedoemd te mislukken op het moment dat je begint te communiceren dat je iets gaat doen, en er twee jaar later nog niks te zien is. In het begin moet je op je handen zitten. Maar als er wél iets te zien is, helpt dat de gebiedsontwikkeling én de perceptie van mensen enorm.

EV: Jij bent al lang verbonden aan de Advisory Board van Holland Property Plaza. Wat zie jij als de grootste uitdaging voor het netwerk?
LB: Het voordeel van zo’n netwerk is dat je mensen op persoonlijke basis leert kennen. Dat is echt een meerwaarde. De uitdaging voor HPP is tweeledig: we zijn op zoek naar een koers -wat willen we nu precies zijn?- en tegelijkertijd is de uitdaging om wat we al zijn, niet te verliezen. Die twee zaken staan op gespannen voet met elkaar.

Slotgedachten
LB: Mensen onderschatten hoeveel werk er in een gebiedsontwikkeling gaat zitten. Van de buitenkant ziet het er soms makkelijk en gelikt uit. Maar je moet een rechte rug houden, zeker in het begin. Misschien is het feit dat je overal bestand tegen moet zijn de paradox, aan de andere kant is het ook de motor om door te gaan, enthousiast te blijven, de energie erin te houden. En om ook mensen te begeleiden en te laten leren kijken. Want als je eenmaal op een bepaalde manier hebt leren kijken, kun je er nooit meer anders naar kijken.

EV: Dat is misschien wel de beste slotzin van dit gesprek, dit Cruyffiaanse inzicht…
LB: Je hebt het pas door als je het ziet!