LVDH in gesprek met intermediairs: ‘Studentenhuisvesting is terug op de radar’

Studentenhuisvesting heeft weer de volle aandacht van beleggers. De combinatie van een structureel tekort, een gunstige positie binnen het WWS-puntensysteem en de aanhoudende vraag vanuit (internationale) studenten zorgt ervoor dat dit segment opvalt. Tijdens een rondetafelgesprek van LVDH Finance in Forum Groningen bespraken elf intermediairs uit het noorden de kansen, risico’s en toekomst van studentenhuisvesting. Dat deden ze onder leiding van algemeen directeur Jeroen Immink en accountmanager Jasper Bezemer.

‘Studentenkamers zijn weer interessant’
Vooral de invoering van de Wet betaalbare huur heeft volgens de deelnemers een duidelijke verschuiving veroorzaakt. Waar veel beleggers voorheen kozen voor zelfstandige appartementen, groeit nu juist de belangstelling voor studentenkamers. ‘De prijzen van studentenkamers stonden jarenlang nagenoeg stil’, zegt Thomas Peters van Eijgen Finance Groningen Stad. ‘Recent stegen de huren fors, door het Woningwaarderingsstelsel voor Onzelfstandige woonruimten (WWSO) en eventuele verduurzamingsinvesteringen. Daardoor zijn studentenkamers weer interessant geworden als belegging.’

Martijn Zaal van Veni Groningen ziet diezelfde ontwikkeling. ‘Kamers in Groningen worden tegenwoordig vaak voor 500 tot 600 euro verhuurd en in monumentale panden soms zelfs voor 800 tot 900 euro.’ Volgens Martin Kuperus van Medior Financieel Advies speelt schaarste daarbij een belangrijke rol. ‘Mensen betalen die bedragen omdat er te weinig aanbod is. Dat geldt zeker voor buitenlandse studenten.’ Tegelijkertijd wordt het steeds lastiger om nieuw aanbod toe te voegen. ‘Het is bijna onmogelijk geworden om nog vergunningen te krijgen voor nieuwe kamers’, aldus Martijn Zaal.

‘Groningen staat vaak in de top vijf’
Ook voor financiers biedt Groningen een aantrekkelijke vastgoedmarkt. De combinatie van een grote studentenpopulatie, structurele vraag en beperkte uitbreidingsmogelijkheden zorgt voor zekerheid. ‘Bij de meeste financiers staat Groningen in de top vijf van studentensteden’, zegt Thomas Peters. ‘Met ruim 60.000 studenten per jaar blijft het een interessante markt.’ Vooral panden die goed verduurzaamd zijn of kunnen worden, liggen volgens hem goed in de markt.

Martin Kanon van Financieringsgilde Groningen ziet dezelfde ontwikkeling. ‘Vooral binnen de Diepenring blijven studentenpanden aantrekkelijk. Wel zie je dat veel van die panden op termijn groot onderhoud nodig hebben.’ Andere steden die volgens de deelnemers kansen bieden zijn onder meer Enschede, Nijmegen, Leiden en Delft. De combinatie van onderwijsinstellingen, een historische binnenstad en een sterke regionale economie maakt ze aantrekkelijk.

‘De markt wordt steeds professioneler’
Alle intermediairs zien ondertussen een verdere professionalisering van de vastgoedmarkt: kleinere beleggers stappen vaker uit, terwijl grotere en beter gekapitaliseerde partijen juist kansen zien. Martin Kanon merkt dat beleggers daarbij steeds kritischer naar hun eigen bezit kijken. ‘Het is goed om je portefeuille af en toe kritisch onder de loep te nemen’, zegt hij. 'Soms is het gewoonweg verstandig om een deel te verkopen en op zoek te gaan naar betere rendementen, oftewel portfolio-optimalisatie.’ Pascal Geraets van Financiering Vastgoed houdt zich ook vaak met dergelijke vraagstukken bezig. ‘We zitten er uiteindelijk ook voor het rendement van onze opdrachtgevers’, zegt hij.

Sjon van Veen van Eijgen Finance Groningen ziet dat beleggers zich voor kapitaal steeds vaker wenden tot alternatieve financiers. ‘Die markt is nog relatief jong, maar ontwikkelt zich snel. Er komen steeds meer mogelijkheden bij.’ Het gaat daarbij volgens Ruud Sunder van Credion en Valor niet zozeer om nieuwe aanbieders, maar recent vooral om nieuwe oplossingen. ‘Na jaren van verbreding, begint het financieringslandschap zich nu te verdiepen.’ Paul Rodenburg van NL Investeert merkt daarbij op dat financieringsvraagstukken steeds complexer worden en dat beleggers daardoor meer behoefte hebben aan specialistisch advies van intermediairs.

‘Verduurzaming gebeurt vooral voor de punten’
Verduurzaming is inmiddels een van de belangrijkste onderdelen van vastgoedfinanciering, maar de motivatie erachter is volgens de deelnemers vaak pragmatisch. ‘Veel beleggers doen het vooral voor de WWS-punten’, zegt Martin Kuperus. ‘Dat levert uiteindelijk een hogere huur op.’ Martijn Zaal vult aan dat ook financiers daarin een rol spelen. ‘Verduurzaming levert vaak betere financieringsvoorwaarden op. Die twee financiële prikkels gaan hand in hand.’

Volgens Wesley Buning van Financieringsgilde blijkt verduurzaming in de praktijk alleen niet zo eenvoudig als vaak gedacht. ‘Het hangt sterk af van het type vastgoed’, zegt hij. ‘Een appartement vraagt iets anders dan een pand of complex met meerdere woningen. Het blijft maatwerk.’

‘Wel verschuivingen, maar geen stilstand’
Ondanks alle regelgeving, fiscale veranderingen en onzekerheden overheerst aan tafel een positieve toon. De deelnemers verwachten dat de vraag naar studentenhuisvesting de komende jaren hoog blijft, zeker in Groningen. Er is sprake van een chronisch tekort en ze zien dat niet snel opgelost worden. Volgens Jeroen Immink van LVDH laat het gesprek vooral zien dat vastgoedondernemers zich blijven aanpassen aan veranderende omstandigheden. ‘Nieuwe regels zorgen voor verschuivingen, maar niet voor stilstand.’

Over LVDH
LVDH Finance biedt vastgoedfinancieringen van 1 ton tot 50 miljoen euro, met een looptijd tussen 6 maanden en 5 jaar. Dit was het eerste van drie rondetafelgesprekken die LVDH dit jaar voor intermediairs organiseert.