Ted Rommelse (Ooms Makelaars): ‘De commerciële plint is beslist geen bijzaak’

Vaak gaat de volle aandacht bij binnenstedelijke nieuwbouw uit naar de woonverdiepingen, terwijl de invulling van de commerciële plint pas laat in het ontwikkeltraject aan bod komt. Volgens Ted Rommelse (directeur van Ooms Makelaars, partner in Dynamis) is dat een gemiste kans. ‘De begane grond is financieel misschien ondergeschikt aan de etages erboven, maar is strategisch bepalend voor de kwaliteit van het gebouw én het gebied op de lange termijn. Het is dus beslist geen bijzaak.’

Wat is een levendige plint?
Het begrip ‘levendige plint’ wordt in de sector veelvuldig gebruikt, maar wat betekent dat concreet eigenlijk? Voor Rommelse gaat dat over een diverse invulling die zowel de bewoners van het gebouw als de buurt bedient, en waar ook buiten kantooruren activiteit is. ‘Dat hoeft niet per se een kroeg te zijn, maar kan ook een restaurant zijn dat tot tien uur open is.

Eigenheid scoort; eenheidsworst redt het niet
Rommelse werkt al sinds 1996 bij Ooms en maakte de overgang van de woningmakelaardij naar commercieel vastgoed in 2002. Door zijn ervaring met nieuwbouw en gebiedsontwikkeling kijkt hij anders naar mixed-use complexen dan veel traditionele bedrijfsmakelaars. ‘Ik denk mee vanuit het ontwikkelperspectief. Dus niet alleen: welke partijen kunnen hier huren? Maar ook: past het ontwerp wel bij de beoogde functies? En zijn die formules over tien jaar nog steeds succesvol? Want eigenheid scoort; eenheidsworst redt het niet.’

Van aanbod- naar meer vraaggedreven
In zijn werkzame leven heeft Rommelse de winkelmarkt fundamenteel zien veranderen. In de jaren negentig was er nog sprake van overprogrammering. ‘Het bouwen van winkels was relatief goedkoop: drie betonnen muren, een dak erboven en een glazen pui ervoor,’ schetst hij. ‘Veel steden kregen dezelfde ketens. Je liep van de Albert Heijn naar de V&D langs de Blokker en de Xenos.’

De kredietcrisis bracht een kentering vanaf 2009. Meer ketens vielen om dan voorheen, consumentengedrag veranderde, het speelveld draaide. ‘Ontwikkelaars zijn toen van aanbod- naar meer vraaggedreven gaan werken, een positief gevolg van de moeilijkere marktomstandigheden.’ Die verschuiving vraagt om vroegere betrokkenheid van de makelaar. ‘Dan kunnen we het beste adviseren over doelgroep, concept en indeling, en samen een toekomstbestendiger product neerzetten. We gaan daarbij altijd voor een win-win-winsituatie: voor eigenaar, huurders en (buurt)bewoners.’

Kleine ontwerpkeuzes, grote gevolgen
Soms ziet Rommelse dat de commerciële plint toch nog te laat wordt meegenomen in het ontwikkelproces. Eeuwig zonde, vindt hij, want ogenschijnlijk kleine ontwerpkeuzes kunnen grote gevolgen hebben. ‘Als je betonkolommen een paar centimeter verschuift, wil een supermarktbelegger of -gebruiker misschien wel een miljoen meer betalen. En het ontbreken van een rolstoeltoegankelijke entree kan een ruimte volstrekt onbruikbaar maken.’

Hetzelfde geldt bijvoorbeeld voor luchtbehandeling, elektra en opknipbaarheid van bedrijfsunits: het zijn thema’s die niet onbesproken mogen blijven. Later zijn ze namelijk niet of nauwelijks nog aan te passen. ‘We zien regelmatig commerciële ruimtes die te groot of te ondiep zijn, of om andere redenen ongeschikt voor winkels en horeca. Dan wordt verkoop of verhuur heel lastig.’

Strategische schakel tussen gebouw en stad
Daartegenover staan natuurlijk ook voldoende succesverhalen. Als voorbeeld noemt hij een tender in Papendrecht waar Ooms vroeg aan het ontwikkelteam werd toegevoegd. ‘We hebben daar actief meegedacht over de doelgroep en het concept. We deden aan storytelling en omschreven vervolgens een jong ondernemerskoppel dat ongedesemd brood, streekproducten en koffie wilde verkopen, en met hun aanbod en filosofie perfect binnen dit plaatje paste. We hebben contact opgedaan met een kandidaat die naadloos paste bij dat verhaal en dat leidde tot veel punten van de beoordelingscommissie.’

Volgens Rommelse vergroot die aanpak de kans op succes aanzienlijk. ‘Als je als ontwikkelaar alleen zegt: wij bouwen in eerste instantie woningen en we denken later nog wel na over de plint, dan sta je bij een beoordelingscommissie met 1-0 achter. Het is geen restpost onder de woontoren, maar een strategische schakel tussen gebouw en stad. Wie dat serieus neemt, vergroot niet alleen de kans op verhuur, maar bouwt aan een gebied dat ook over tien jaar nog relevant is.’

Vroegtijdige matchingskracht
Het team van Ooms informeert potentiële huurders regelmatig over toekomstige gebiedsontwikkelingen, zodat zij daarop kunnen anticiperen. En dat meedenken houdt niet op bij een eventueel daaruit volgende transactie. ‘Als er bijvoorbeeld zes gebouwen worden ontwikkeld over een bepaalde periode, kun je samen met huurders vooruitdenken. Misschien start een formule in fase één op een tijdelijke plek en verhuist bij voorkeur later naar een betere zichtlocatie. Als je dat samen goed organiseert, zit de prikkel voor de ondernemer in meer aanloop en voor de eigenaar in een sterker totaalconcept.’