Luc Joosten (a.s.r.): ‘Kruisverbanden leggen om aan het hokjes-denken te ontsnappen’

Bij ontwikkelingen lukt het de sector steeds beter om verschillende vastgoedsegmenten onder één dak te realiseren. Maar institutionele investeerders werken nog steeds met vooraf strikt gedefinieerde asset class-hokjes. Luc Joosten van a.s.r. pleit er in deze column voor om hokjes af te breken zodat er iets mooiers voor terug gebouwd kan worden.

Hokjes denken remt creativiteit en vernieuwing in de vastgoedsector. De neiging om de wereld in te delen in separate categorieën zorgt voor overzicht en een zekere mate van controle, in ieder geval gevoelsmatig. Helaas houdt de werkelijkheid zich echter niet, of in ieder geval nooit lang aan menselijke indelingen en ons vermogen om hierop aan te passen schiet regelmatig te kort. De wereld draait door en we zullen als vastgoedsector innovatief en flexibel van geest moeten zijn om oplossingen te blijven bieden voor uitdagingen in het echte leven. Niet alleen denkend vanuit risico’s, maar zeker ook gedreven door het benutten van kansen. Hoog tijd dus om in te zien dat kennis van en begrip voor diverse perspectieven nodig is om progressie te boeken.

Breder palet
Binnen vastgoedsegmenten en ontwikkelingen lukt het steeds beter om over hokjes heen te kijken en kruisverbanden te leggen. Bijvoorbeeld door het verrijken van traditionele investeringscategorieën zoals woningen met sub-segmenten als studentenhuisvesting, co- en senior living, of het combineren van verschillende vastgoedcategorieën onder één dak of binnen één mixed use ontwikkeling. Leidend tot beter functionerende gebouwen en gebieden is deze trend internationaal al langer gaande, maar ook in Nederland is deze beweging duidelijk zichtbaar. Ik denk dat we het er snel over eens zijn dat de Zuidas een prettiger plek is geworden nu de laatste jaren ruimte is geboden aan andere dan werk-gerelateerde functies, en dat de steden vragen om een breder palet aan woonconcepten dan standaard een- en meergezinswoningen, al dan niet gedreven door de huidige wooncrisis.

Het slopen van stevig gebouwde scheidingsmuren tussen real assets categorieën is echter nog een heel ander verhaal. Nu begrijp ik waar de focus van het platform Vastgoedjournaal en haar lezers ligt, maar het kan mijns inziens geen kwaad om ons vastgoedwereldbeeld op de proef te stellen. We kunnen immers niet negeren dat het welslagen van vastgoedprojecten steeds duidelijker samenhangt met een goed functionerende omgeving en bijbehorende infrastructuur. Netcongestie, smart buildings en het aansluiten van vastgoed op OV-netwerken zijn slechts enkele voorbeelden dat beide sectoren niet zonder elkaar kunnen. De enorme financieringsopgave vraagt zodoende om een andere benaderingswijze, zowel aan de kapitaalvragers- als verstrekkers zijde.

Krap gedefinieerd allocatiehokje
Institutionele investeerders zijn gespecialiseerd in het nauwgezet compartimenteren van hun asset portefeuilles. Alleen aan vooraf strikt gedefinieerde asset class-hokjes kan tijdens ALM-studies kapitaal worden toegewezen. Echter, ook qua beleggingseigenschappen kennen asset categorieën steeds meer overlap, denk aan sociale infrastructuur, datacenters en grootschalige decentrale energieopwekking/-levering op en door vastgoedobjecten. Dergelijke hybride beleggingen leiden regelmatig tot dilemma’s en het komt helaas nog te vaak voor dat aantrekkelijke investeringen niet kunnen worden gedaan omdat ze niet voldoen aan een te krap gedefinieerd allocatiehokje. Om deze reden zijn er steeds meer internationale investeerders die werken met een real assets allocatie, een benaderingswijze die in Nederland navolging verdient. Het doel heiligt de middelen; het gaat immers om de investeringskarakteristieken die leiden tot een nagestreefd risicorendementsprofiel, niet de betiteling die wij als professionals ooit bedacht hebben. Om nog maar te zwijgen over megatrends zoals demografische veranderingen en decarbonisatie. Hierop inspelen legt de fundering onder toekomstbestendige portefeuilles, maar menselijk bedachte asset classes werken eerder beperkend dan stimulerend waardoor kansen worden gemist.

Win-win combinatie
Investment managers doen er goed aan om ook hun steentje bij te dragen door na te denken over beleggingsproducten welke voldoen aan deze behoefte. Niet alleen op asset-, maar vooral ook op portefeuilleniveau dus. Er bestaan wereldwijd steeds meer voorbeelden waarbij platforms zoals JP Morgan en Fiera Capital vastgoed en infrastructuur bij elkaar brengen, leidend tot vernieuwende fondsen. Hierin wordt diversificatie geboden door beide activaklassen op te nemen die doorgaans verschillende risicoprofielen en inkomstenstromen hebben. Vastgoedinvesteringen genereren huurinkomsten en stijgen in waarde, terwijl infrastructuurinvesteringen stabiele, lange termijn kasstromen bieden vanwege hun essentiële aard. De combinatie kan interessant zijn voor beleggers en vastgoedobjecten direct voorzien van functionerende infrastructuur klinkt sowieso als risico verlagend en zodoende een win-win.

Natuurlijk zal de ontwikkeling en implementatie van dergelijke nieuwe structuren en denkwijzen in de praktijk uitdagend zijn, maar wanneer een hang naar overzicht en controle leidt tot hogere risico’s en gemiste kansen lijkt het mij evident dat er iets moet gebeuren. Want zeker in de vastgoedsector geldt: soms moet er eerst een hok(je) worden afgebroken voordat er iets mooiers terug kan worden gebouwd.

Luc Joosten is managing director van a.s.r. real assets investment partners