Wordt nieuwbouw echt kleiner? Niet helemaal.

'Nieuwbouw steeds kleiner', kopte RTL Nieuws woensdag. Een ook hier op VJ viel te lezen dat er volgens het onderzoek van RTL sprake is van een trendbreuk en de gemiddelde nieuwe woning vorig jaar tot 20 m2 kleiner was. Maar hier zit de crux, schrijft woningmarktonderzoeker bij Brainbay Rogier Weck: De gemiddelde woning bestaat niet. Dus, worden nieuwbouwwoningen echt kleiner? Weck gaat in deze bijdrage voor VJ dieper in op de materie.

Het RTL-onderzoek maakt gebruik van CBS-cijfers, die inzicht geven in het gemiddelde aantal vierkante meters per vergunde woning. Wat, naast de daling in 2023, opvalt in de cijfers voor koopwoningen is de piek in 2022. Nieuwbouw werd toen gemiddeld juist groter. De huidige scherpe daling compenseert dus vooral de toename in het jaar ervoor. Toch lijkt de gemiddelde oppervlakte van nieuwe woningen wel degelijk af te nemen. Maar wederom, wat zegt zo'n gemiddelde oppervlakte eigenlijk?

Een lager gemiddelde betekent niet per se kleinere woningen
Een daling van dat gemiddelde betekent niet automatisch dat de nieuwbouwwoningen zelf kleiner worden. Stel je voor dat we dit jaar precies dezelfde woningen bouwen als vorig jaar, maar alle appartementen worden dubbel zo vaak gebouwd. Door het toegenomen aandeel appartementen zal de gemiddelde oppervlakte lager uitvallen, terwijl de individuele woningen precies even groot zijn. Dit noemen onderzoekers een samenstellingseffect: de samenstelling van de groep verandert, wat het gemiddelde beïnvloedt, zonder dat de individuele waarden veranderen.

CBS-data schiet tekort
Of nieuwbouwwoningen echt kleiner worden of dat we hier te maken hebben met een samenstellingseffect, is moeilijk te achterhalen met de openbare CBS-data over bouwvergunningen. Deze cijfers bevatten geen gedetailleerde uitsplitsingen naar woningtype en locatie. Voor het antwoord kijk ik naar nieuwbouwwoningen die door makelaars te koop zijn gezet. Data die ik als woningmarktonderzoeker bij Brainbay voor handen heb. Hoewel de bouwvergunningen en de woningen die te koop worden gezet niet een-op-een vergelijkbaar zijn, kunnen beide datasets wel waardevolle inzichten bieden in markttrends.

Hoe zit het nu echt?
Allebei is waar. Een deel van de nieuwbouwwoningen wordt inderdaad kleiner, alleen de daling wordt versterkt door een samenstellingseffect.

Eerst het samenstellingseffect: de bouw van woonhuizen neemt al jaren af, terwijl appartementen een steeds grotere rol spelen in de nieuwbouw. Bovendien worden echt grotere woonhuizen en appartementen minder vaak gebouwd. Deels door de beleidsmatige focus op binnenstedelijk en betaalbaar bouwen, en deels doordat de markt voor duurdere nieuwbouw een dip doormaakte in 2022 en 2023. Al deze ontwikkelingen zorgen dat de nieuwbouw voor een groter deel uit kleinere woonvormen bestaat, waardoor de gemiddelde oppervlakte daalt.

Toch worden de gebouwde woningen ook echt kleiner. Uitgesplitst naar woningtype en locatie zien we dat dit in steden geldt voor alle typen woningen. Het kleiner worden van stadsappartementen is zelfs al jarenlang aan de gang. Buiten de steden worden vooral appartementen en rijtjeshuizen kleiner, terwijl vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen even groot blijven. Het kleiner worden van nieuwe woningen is echter minder drastisch dan het RTL-onderzoek doet vermoeden: zo'n 6 m2 voor appartementen en 9 m2 voor rijtjeswoningen.