Zijn de banken nog open?

Zijn de banken nog open? Dat is een van de vragen die tijdens de Provada werden behandeld. Vastgoedfinancieringsexperts Roel van de Bilt en Rob Wismans van Debta gaan in deze tweewekelijkse blog dieper in op deze vraag.

We hebben net een geslaagde Provada achter de rug. Tijdens een paneldiscussie bij de Kroonenberg Groep kwam een prangende vraag aan bod: 'Zijn de banken nog open?' De vraag is echter niet of ze open zijn, maar waarvoor ze open zijn en onder welke voorwaarden. Het debat, met vertegenwoordigers van ING, NIBC en Debta, leidde tot een duidelijke conclusie: natuurlijk zijn de banken nog open. Herfinancieringen en het compenseren van aflossingen vereisen jaarlijks miljarden om de portefeuilles op peil te houden. Vastgoedfinanciering is op dit moment een winstdrager van banken. En zonder toestroom gaat de winstcapaciteit van banken simpelweg omlaag.

NIBC meldde onlangs dat het wil doorgroeien van 1,9 miljard naar 4 miljard euro en geeft aan dat ze goede resultaten boeken in deze relatief 'droge' markt, Deutsche Hypo en ING presenteerden net voor Provada nog even een grote syndicaatsdeal. En Rabobank kondigde onlangs aan dat er ruimte is voor miljardengroei. Kortom, banken zijn open, maar de relevante vraag is waarvoor en onder welke condities.

Open, maar onder welke voorwaarden?
Hoewel banken hun best doen om aan de wensen van de klant tegemoet te komen, kunnen ze niet om de economische realiteit heen (zie ook: Roerige periode vastgoedsector houdt in 2024 aan) De rente is gestegen en in sommige sectoren zijn prijzen flink gecorrigeerd. Dit heeft consequenties voor financieringsvoorstellen, die nu hogere tarieven omvatten. Bovendien kan de lening of verlenging onder druk komen te staan vanwege de betaalbaarheidsanalyse, oftewel de mate waarin de cashflow de rente en aflossing kan dragen.

Deze strengere voorwaarden zijn vaak het gespreksonderwerp wanneer klanten het moeilijk hebben. Daarbij komen nog eens de aangescherpte eisen op het gebied van compliance, de toenemende verwachtingen rondom ESG-normen, en de groeiende verwachtingen van de kwaliteit van de organisatie van de klant. Ook de druk op banken door de vernieuwing van risicomodellen voor commercieel vastgoed, zoals voorgesteld in Basel IV, heeft invloed. Die invloed zal de komende tijd meer en meer zichtbaar worden. Deze dynamiek in de huidige markt in Nederland, maar ook in het buitenland dragen eveneens bij aan de terughoudendheid van banken om bepaalde vastgoedcategorieën of regio's te financieren.

Geen verrassingen, maar wel uitdagingen
Het mag geen verrassing zijn dat banken niet tegen de stroom in zullen zwemmen om gunstige financieringsvoorwaarden te bieden op het moment dat het financierings-technisch iets kritischer wordt. Bereid je als belegger of ontwikkelaar voor op deze ontwikkelingen. Zorg ervoor dat je huis op orde is en begin ruim van tevoren met de voorbereiding van je financieringsaanvraag. Als je op tijd begint, heb je ook tijd om alternatieven te overwegen, banken of niet-gereguleerde financiers. De liquiditeit is er, maar de voorwaarden variëren. Houd vooral de regie over je eigen financieringsvraagstuk en wees realistisch over de eventueel gewenste aanpassingen dan is het antwoord voor veel partijen toch simpel: de bank is ook voor jou open! Daarbij kunnen ook andere niet-gereguleerde financiers een rol spelen door deelfinanciering van het meer risicovollere stuk of integrale overname van het geheel.

Wees realistisch en houd de regie
Banken zijn open en bereid tot financiering, maar de eisen zijn strenger geworden. Verwacht geen wonderen of uitzonderlijke goedwilligheid, zelfs niet als je al 100 jaar klant bent. De voorwaarden veranderen, niet in de laatste plaats door de hogere rente. Dit kan geen verrassing zijn. Bereid je als belegger of ontwikkelaar voor op deze realiteit, zorg dat je de juiste stappen zet en begin tijdig met je financieringsvoorbereiding. En speel het spel. Houd de regie over je eigen financieringsvraagstuk! Door een duidelijke aanpak en realistische verwachtingen te hanteren, kunnen beleggers en ontwikkelaars de weg vinden naar succesvolle financiering, zelfs in een veranderende en uitdagende markt. En waarbij voor een deel of het geheel de 'bank' ook een 'non-bank' kan zijn. De sleutel ligt in voorbereiding en proactief handelen.

Roel van de Bilt en Rob Wismans zijn partner bij vastgoed financieringsadviesbureau Debta en delen tweewekelijks hun kennis van de markt met de lezers van VJ en schrijven over belangrijke actuele ontwikkelingen.