Floris Engelkes van Label-up ziet door zijn advieswerk het voor zijn ogen gebeuren: 'De particulieren die wij spreken gaan de huurwoningen die niet in de vrije sector verhuurd kunnen worden, allemaal verkopen. Door het sterk afnemende aanbod huurwoningen zullen de huurprijzen in binnensteden dus door het dak gaan.'

‘Er blijft in de binnensteden niets over voor de politieagent en de verpleegster. Woningen in die binnensteden worden óf in de vrije huursector geplaatst of tegen een hoge prijs uitgepond.’ Dat zegt Floris Engelkes, oprichter en eigenaar van Label-Up, een bedrijf dat particuliere beleggers adviseert op het gebied van woningverduurzaming en het woningwaarderingsstelsel (wws). ‘Beleggers komen nu in paniek naar ons toe. Ze gaan er eigenlijk van uit dat ze hun woningen moeten verkopen. Door de recent geïntroduceerde WOZ-cap, aankomende wijzigingen in het woningwaarderingsstelsel (middenhuurregulering) en wijzigingen in box 3 zien ze het niet meer zitten.’

Eengezinswoningen
Uit de inventarisatie van hun bezit - Label-Up adviseert beleggers met enkele woningen tot family offices met zo’n 1000 woningen – blijkt dat heus niet al het bezit van particuliere beleggers niet meer rendabel zal zijn. Woningen die met de nieuwe regulering geen 187 wws-punten zullen krijgen en die daardoor niet (meer) in de vrije sector vallen, kunnen vaak door beperkte verbeteringen zodanig de woningen verduurzamen dat ze wel boven die grens uitkomen. Dat geldt vooral voor eengezinswoningen buiten de grote steden: weliswaar hebben die vaak een relatief lagere WOZ-waarde, maar de oppervlakten zijn vaak groter, er is buitenruimte en zijn vaak tegen niet al te hoge kosten te verduurzamen.   

Maar dat geldt niet voor de kleinere appartementen in de kernen van de grote steden: ‘We zien dat met name oudere appartementen met een oppervlakte tot en met ongeveer 60 m2 het grootste gevaar lopen niet langer meer in de vrije sector te vallen als de nieuwe regels ingaan. Het kleine oppervlakte in combinatie met een lastige verduurzamingsopgave is hier de oorzaak van. Omdat deze appartementen vaak in de binnensteden van de grote steden te vinden zijn en zeer gewild zijn, hebben ze nu vaak hoge huurprijzen. Als een belegger dan ineens terug moet naar 600 à 700 euro per maand, dan is dat een forse sprong. Het probleem is nog groter als de belegger de woning nog niet lang geleden heeft gekocht en flink heeft gefinancierd. Dan lonkt uitponden des te meer, zeker omdat verkoop op de vrije markt plaatsvindt en dus tegen de hoofdprijs zal zijn.’

Engelkes denkt bovendien dat beleggers dat sneller zullen doen dan de beleidsmakers van te voren hebben ingeschat: ‘Veel van dit soort beleggers werken toch met korte huurcontracten of verhuren aan expats of young professionals die sowieso korter huren; uitponden kan dus snel gaan.’

Goudmijn
De verkopen die door beleggers worden overwogen, zullen volgens Engelkes dus vooral plaatsvinden in de binnensteden. De woningen die niet door de particuliere verhuurders worden verkocht, zullen aangepast worden om in de vrije huursector te komen. Engelkes: ‘Dan heb je als verhuurder een goudmijn in handen. Er verdwijnt aanbod van de markt door het uitponden en er kan moeilijk aanbod bijkomen als gevolg van het ‘opkoopverbod’ dat recentelijk is geïntroduceerd in veel gemeenten.’ De Wet Opkoopbescherming zorgt ervoor dat het voor particulieren lastiger wordt woningen aan te kopen en die te bestemmen voor de verhuur. Concurrentie van institutionele beleggers hebben de particuliere beleggers ook niet, want institutionelen hebben weinig bezit in de binnensteden. Corporaties hebben wel voorraad in de binnensteden, maar die verhuren voornamelijk in het sociale segment en hebben lange wachtlijsten. De huurprijs van de woningen in de vrije huursector zullen dus flink worden opgetrokken, is de verwachting van Engelkes.

'De minister gaat er van uit dat de woningmarkt een statische markt is. Maar dat is natuurlijk niet zo'

Dat de middenhuur zal verdwijnen uit de binnensteden en alleen nog maar huurwoningen in het hoge en lage segment zullen overblijven, is het gevolg van een denkfout van De Jonge, vindt Engelkes: ‘De Jonge heeft de verwachting dat met zijn Wet Betaalbare huur de huurprijzen van 300.000 woningen gemiddeld met 190 euro per maand zullen dalen en dat daarmee de betaalbaarheid van huurwoningen zal verbeteren. De minister gaat er echter van uit dat de woningmarkt een statische markt is. Maar dat is natuurlijk niet zo, beleggers kijken scherp naar hun rendement. Dus onderzoeken ze of ze hun woningen kunnen optimaliseren voor het wws zodat ze de woningen in de vrije sector kunnen verhuren. En als dat niet kan, gaan ze uitponden. Wij hebben nog geen beleggers gesproken die overwegen hun verhuurde woningen aan te houden als die niet in de vrije sector verhuurd kunnen worden. Huurprijzen zullen dus niet gaan dalen, maar juist flink stijgen. De woningen worden natuurlijk dan wel verduurzaamd omdat dit een gemakkelijke manier is om te voldoen aan de wws-punten. Klimaat- en energieminister Jetten zal tevreden zijn, maar De Jonge vist naast het net.’

Lagere leegwaarde
Dat het aanbod van huurwoningen in de binnensteden beperkt wordt, heeft nu al een zeer opmerkelijk gevolg, ziet Engelkes: ‘De prijs van de woning in verhuurde staat op dit soort locaties is nu hoger dan de leegwaarde. Dat hebben we nog nooit gezien. Ook is er ineens veel interesse in rijksmonumenten: puur omdat het een rijksmonument is, zijn er al veel wws-punten te scoren. Daarmee is een woning vrij gemakkelijk in de vrije sector te trekken.’

'Wij hebben veel beleggers gesproken die op basis van die snelle check al overwogen om de portefeuille uit te ponden'

Engelkes denkt wel dat er meer van de kleinere appartementen in de binnensteden in de vrije huursector terecht zouden kunnen komen en dat er minder uitgepond hoeft te worden, dan veel beleggers nu denken. Engelkes: ‘Onze ervaring is dat beleggers vaak zelf een huurpuntentelling doen op internet. Die komt vaak heel slecht uit, omdat beleggers veel informatie niet hebben en niet precies weten hoe deze huurpuntentelling uitgevoerd moet worden. Wij hebben veel beleggers gesproken die op basis van die snelle check al overwogen om de portefeuille uit te ponden en dat is zonde. In veel gevallen is uitponden namelijk niet nodig.’

Volgens Engelkes kan dat label toch vaak relatief gemakkelijk verbeterd worden en is dat ook lonend: ‘Met isoleren en dubbel glas toepassen, kom je al een heel eind. Het grote voordeel van investeren in duurzaamheid is dat de woning meer punten krijgt. Omdat de WOZ-waarde voor een derde meetelt, gaat die waarde dan ineens ook meer meetellen. En dat tikt aan, want de WOZ-waardes in de binnensteden zijn flink hoog.’