Jaaroverzicht logistiek vastgoed: beperkte leegstand zorgt voor huurgroeimogelijkheden

Logistiek vastgoed is de laatste jaren uitgegroeid tot één van de meest gewilde beleggingscategorieën onder investeerders. De opgelopen inflatie lijkt die trend alleen maar te versterken. Door de lage leegstand en tekort aan ontwikkelgrond lijkt huurgroei hier nog mogelijk. In dit overzichtsartikel blikt VJ terug op de afgelopen 12 maanden.

Terwijl 2021 werd afgesloten met recordbedragen aan beleggingsvolumes in Nederlands logistiek vastgoed, ging het feest in de eerste twee maanden van 2022 nog even door met grote beleggingstransacties. Grote deals werden vooral ook gedaan door grote internationaal opererende asset managers die inkochten voor hun logistieke vastgoedfondsen. Denk aan PGIM Real Estate die in februari twee panden kocht van Dudok Real Estate van in totaal 106.236 m² vvo verdeeld over Rotterdam (60.000 m²) en Dordrecht (46.000 m²). Ook Edmond de Rothschild Real Estate IM kocht 4 logistieke objecten in Eindhoven, Tiel, Helmond en Waddinxveen van in totaal 79.000 m2 voor het Edmond de Rothschild Euro Industrial Real Estate Fund.

In maart nog werd bekend dat LaSalle IM bijna 74.000 m² deels nog in aanbouw zijnde distributieruimten in Venlo had gekocht. LaSalle had al bezit in Venlo maar wilde de aanwezigheid in deze logistieke hotspot nog meer vergroten. Ook Schroders Capital kocht zich voor het Gateway Fund in op een hotspot. De asset manager verwierf 500.000 m² grond op businesspark GDC Noord in Eindhoven. De gronden bieden plek aan acht logistieke gebouwen en zijn verpacht aan een aantal partijen waarvan Prologis de grootste is. De onderliggende erfpachtcontracten hebben een looptijd van gemiddeld nog 76 jaar.

Maar in de maanden daarna kwam de klad er ietwat in: investeerders hielden even hun kruid droog toen Rusland in februari Oekraïne binnentrok. Maar de huiverigheid van beleggers om te investeren gold niet alleen voor logistiek vastgoed – alle beleggingscategorieën werden even gemeden. In de wandelgangen werd gehoord dat ook logistieke deals werden heronderhandeld en soms afgeblazen als gevolg van de stijgende rente: eerder afgesproken prijzen konden door het duurder geworden vreemd vermogen niet meer worden nagekomen. Aanvangsrendementen stegen in zes maanden tijd van laag in de drie procent voor core vastgoed naar laag tot midden in de vier procent. 

Desondanks werden er in de zomer nog de nodige deals gemeld. Garbe en Union Investment lieten in juni weten een turnkey logistieke ontwikkeling in Rotterdamse haven voor € 85 miljoen gekocht te hebben van Dudok Real Estate van bijna 40.000 m2. Het object is volledig verhuurd aan Neele-Vat die het complex ook als hoofdkantoor zal gebruiken en een huurtermijn van 15 jaar afsprak. Boreal Investment Management (Boreal IM) kocht in een joint venture met Cadillac Fairview zes logistieke gebouwen van in totaal 97.292 m2 in de Seinehaven in Rotterdam. In juli kocht Union Investment een ontwikkeling van 47.000 m2 op XL Business Park Twente in Almelo van een samenwerking tussen Heembouw en Stellar Development. Stellar is verantwoordelijk voor de verhuur van het distributiecentrum. In augustus breidde Montea zijn Nederlandse portefeuille uit met drie distributiecentra van in totaal ruim 68.000 m2 in Zeewolde, Almere en Zwijndrecht.

Researchrapporten over de beleggingsmarkt geven aan dat investeringen in logistiek en industrieel vastgoed ook in 2022 nog steeds in trek zijn. Weliswaar was 2021 een erg sterk jaar voor wat betreft het investeringsvolume voor logistiek, maar volgens onder meer JLL was het dealvolume in deze sector wederom het grootst van alle sectoren. Volgens Savills weerspiegelden vooral de eerste maanden van het jaar de stevige trek van de investeerders voor logistiek vastgoed.

In de laatste maanden waren er echter ook de nodige transacties te melden. Zo heeft het Hines European Core Fund (HECF) in december zes volledig verhuurde logistieke activa in Aalsmeer, Honselersdijk en Rijnsburg aangekocht van in totaal 92.000 m2. En rondde Invesco Real Estate de verkoop af van 68.000 m2 aan vastgoed op bedrijventerrein Lage Weide in Utrecht. De koper is de Nederlandse vastgoedontwikkelaar Intospace.

De transacties tonen aan dat logistiek vastgoed onder beleggers ondanks alles toch poulair blijft. Dat blijkt ook uit een enquête van Savills onder vastgoedbeleggers met een totaal belegd vermogen in de EME-regio van meer dan 500 miljard euro. Deze investeerders antwoordden grootschalige distributiecentra en stedelijke logistiek behoren tot de vijf belangrijkste sectoren waar ze wel in willen blijven beleggen. Met de opgelopen  inflatie staan vooral de sectoren met groeipotentieel voor huurinkomsten bovenaan die lijst.

Huurgroei verwachten beleggers zeker voor logistiek vastgoed, de gebruikersmarkt is nog steeds sterk en leegstand uitzonderlijk laag. Volgens JLL is die voor prime vastgoed inmiddels onder 1 procent gezakt. Gebruiksdeals zijn het afgelopen jaar dan ook door blijven lopen. Zo verhuurde DHG voor oplevering 107.000 m2 zijn volledige Smartlog-ontwikkeling in de Botlek aan VDH Warehousing, Barsan Global Logistics en Fox Global Logistics. Van Acht Koel- & Vriesopslag verhuurde in Veghel 30.000 m2 aan een retailer en Frasers Property Industrial heeft de speculatieve ontwikkeling Frasers Park Roermond van bijna 50.000 m² verhuurd aan een Amerikaanse logistieke dienstverlener.

De krapte op de markt voor distributieruimte is onder meer zo groot omdat er weinig grond beschikbaar is voor logistieke vastgoedontwikkelingen. De stikstofruimte om te bouwen is beperkt, veel gemeenten hebben vooral een focus op woningbouw, de elektriciteitsnetwerken zitten op veel plekken vol waardoor nieuwe gebruikers geen aansluiting meer kunnen krijgen. Daar komt bij dat er vooral aan het begin van dit jaar de discussie speelde over de verdozing van het landschap. Reden voor logistieke vastgoedpartijen om branchevereniging Dilas op te richten om de lobby richting politiek Den Haag te coördineren.  

Voor logistieke vastgoedontwikkelaars zelf is het zaak nog te ontwikkelen locaties te spotten en aan te kopen. Inmiddels moeten ze daarbij creatief te werk gaan. Zo denkt DHG dat Vlissingen wel eens een nieuwe hotspot zou kunnen worden, heeft daar dus grond aangekocht en inmiddels heeft de eerste verhuur er plaats gevonden. Logicor wist een perceel van 80.000 m2 te verwerven in Lansingerland dat nog niet is gezoneerd en op termijn moet gaan profiteren van infrastructurele verbeteringen. En VDG toonde zich in zijn nopjes met de aankoop van 40.000 m2 grond op bedrijventerrein Park15 Logistics in de regio Arnhem-Nijmegen. Inmiddels lopen er al gesprekken met potentiële gebruikers hiervoor.