Stof de Groninger akte maar weer af!

Medio december 2022 wordt duidelijk dat de financiering voor de aankoop van het vastgoed niet rond gaat komen voor het jaareinde of op 31 december 2022 om 16:00 uur zit je bij de notaris om te passeren voor een vastgoedtransactie en de koopsom komt maar niet binnen. Wat ga je dan doen?

Een paar weken of een dag uitstel is eind 2022 niet zonder financiële gevolgen. Met de jaarwisseling gaat het tarief van de overdrachtsbelasting (niet (eigen) woningen) van 8 % naar 10,4 %. Bij een koopprijs van 5 miljoen euro kan passeren in 2022 of 2023 een verschil van 120.000 euro uitmaken.

De levering onder ontbindende voorwaarde
In de praktijk is de zogenaamde Groninger akte ontwikkeld. Een Groninger akte is een akte van levering onder één of meerdere ontbindende voorwaarden. Het systeem van betalen bij de overdracht bij de notaris wordt losgelaten. De betaling vindt bij een Groninger akte niet plaats op het moment dat de akte van levering wordt ondertekend bij de notaris maar op een later, door partijen overeengekomen, moment. De levering vindt in dat geval plaats onder de ontbindende voorwaarde van het op die latere datum niet hebben betaald van de koopprijs. Dit is mogelijk omdat voor het moment van heffing van de overdrachtsbelasting het tijdstip dat de akte van levering wordt gepasseerd bepalend is, ongeacht of de akte wordt ingeschreven in de openbare registers danwel dat de betaling plaatsvindt.

De formulering van de ontbindende voorwaarden moet juist en duidelijk gebeuren. Er dient voor gewaakt te worden dat partijen geen controle hebben over (het moment van) in werking treden van ontbindende voorwaarde. Op het moment dat een ontbindende voorwaarde in werking treedt keert het vastgoed namelijk automatisch (van rechtswege) terug naar de verkoper (juridisch gezien is er sprake van overgang in plaats van overdracht). Wel dient nog een akte te worden ingeschreven dat de ontbinende voorwaarde is ingetreden zodat de openbare registers weer in overeenstemming zijn met de feitelijke situatie. Dit geldt overigens ook indien de koopprijs tijd wordt voldaan, dan wordt van dit feit ook aan akte bij de openbare registers ingeschreven zodat het voor derden

Nb. vanuit het perspectief van de overdrachtsbelasting heeft er na het inwerking treden van de ontbindende voorwaarde geen overdracht plaatsgevonden en kan de reeds betaalde overdrachtsbelasting door koper teruggevraagd worden.

Voorbeeld van een ontbindende voorwaarde voor wat betreft de niet betaling van de koopprijs
De onderhavige levering geschiedt onder de ontbindende voorwaarde dat de koopprijs niet (volledig) op 14 januari 2023 door koper is voldaan middels een overboeking naar de kwaliteitsrekening van de notaris.

Het risico bij bovenstaande ontbindende voorwaarde is dat als er op 15 januari 2023 wordt betaald de ontbindende voorwaarde is ingetreden zonder dat partijen hier invloed op hebben. Met de volgende toevoeging* ondervang je dat nadeel.

De onderhavige levering geschiedt onder de ontbindende voorwaarde dat de koopprijs niet (volledig) op 14 januari 2023 door koper is voldaan middels een overboeking naar de kwaliteitsrekening van de notaris.

Bovenstaande ontbindende voorwaarde is de meest eenvoudige variant waarbij nog een korte periode wordt gecreëerd voor koper om aan zijn betalingsverplichting te voldoen. In de wet treffen wij geen materiële vereisten aan met betrekking tot het overeenkomen van een dergelijke ontbindende voorwaarde. Wel zullen partijen tezamen met de adviseurs/notaris de exacte voorwaarden dienen te formuleren en te bepalen of een (ontbindende) voorwaarde na verloop van de termijn van rechtswege in vervulling dient te gaan of dat (één der) partijen een beroep op het vervullen van de voorwaarde dient te doen. Wanneer dit laatste is overeengekomen, moet worden geformuleerd op welke wijze dat beroep dient te geschieden. In het voorbeeld komt dit ook terug.

Aandachtspunten
Het financiële voordeel van de Groninger akte is evident, echter het is wel van belang tijdig de bestaande financier hierin te betrekken, omdat de bestaande lening niet kan worden afgelost uit de transactie om het moment van passeren van de akte. De bestaande hypotheek blijft op het geleverde object rusten totdat de koopprijs is betaald, de bestaande financier dient toestemming te verlenen voor het passeren van de Groninger akte. Zonder deze toestemming mag de notaris de akte niet passeren.

Daarnaast dienen goede afspraken te worden gemaakt over de ongedaanmakingsverplichtingen die ontstaan bij de inwerkingtreding van de ontbindende voorwaarde. Niet limitatief, de koper ontvangen huur- en waarborgsommen, maar ook de gemaakte kosten voor onderhoud/herstel dienen verrekend te worden tussen koper en verkoper. De vraag die daarbij ook speelt is wie welke kosten zal dragen terzake de ontbinding.

Afsluitend
HVK Stevens heeft veel ervaring met het opstellen van Groninger akten, het invullen en aankleden van de verschillende ontbindende voorwaarden en hoe om te gaan met de ongedaanmakingsverplichtingen. Indien u in de laatste twee maanden van 2022 vastloopt met een vastgoedtransactie neem contact met hen op.

Dit was een bijdrage van Hylke Faber, kandidaat-notaris bij het vastgoedteam van HVK Stevens te Amsterdam. Heeft u vragen of opmerkingen? Stuur dan een e-mail naar h.faber@hvkstevens.com of bezoek de website.