Minder geld van private equity naar vastgoed, meer naar infrastructuur

In de eerste helft van 2022 hebben private vastgoedfondsen aanzienlijk minder kapitaal opgehaald dan een jaar geleden. De investeringen in infrastructuur, een beleggingscategorie met bijna dezelfde karakteristieken als vastgoed, zijn echter fors gestegen.

Dat meldt data-analyse bureau Pitchbook dat gespecilaliseerd is in private equity en onderdeel is van Morningstar. Eerder al constateerde Realfin dezelfde trend zoals VJ rapporteerde. 

Pitchbook meldt op basis van voorlopige cijfers dat er in H1 2022 slechts 123 fondsen gelanceerd werden tegen 230 in de vergelijkbare periode een jaar eerder. Dat verbaast de analisten omdat in tijden van inflatie vastgoed vanwege de huurindexering altijd als veilige belegging werd gezien. In H1 2022 werd echter $63,2 miljard opgehaald tegen $104,0 miljard in H1 2021. Dat is aanzienlijk minder dan de markt in eerdere instantie had verwacht. 

Tegelijk zien de analisten dat terwijl private quity minder enthousiast is over vastgoed, infrastructuur meer kapitaal heeft aangetrokken. De asset class vastgoed maakte in H1 2022 7,3% uit van de totale investeringen van private equity, in H1 2021 was dat nog 10,8%. De investeringen in real assets fondsen groeide in diezelfde periode echter van 9,9% in H1 2021 naar 14,5% in H1 2022. Van het gedeelte dat naar real asset fondsen ging, ging 96,2% naar infrastructuur.

De analisten denken dat private equity ondanks de inflatie-hedge eigenschappen van vastgoed, toch afgeschrikt wordt door de stijgende rente. Bovendien ziet ook private equity dat de spreiding tussen vraag- en aanbodprijzen bij vastgoed steeds groter wordt. Het zou kunnen lonen om even te wachten tot de markt zich op een lager niveau herstelt.

Maar de analisten zien ook iets anders: door Covid is ook duidelijk geworden dat vastgoed niet de veilige haven is zoals altijd gedacht. Inflatie, neergaande economie en renteverhogingen zouden dus best meer dan gedacht hun weerslag op deze beleggingscategorie kunnen hebben. Infrastructuur, dat evenals vastgoed bescherming biedt tegen inflatie, is in de corona-periode echter wel stabiel blijven presteren. Evenals vastgoed biedt infrastructuur beleggers ook een keur aan beleggingsmogelijkheden van core tot opportunistisch. 

Tegelijk geven de analisten aan dat de huidige rendementen voor private equity op vastgoed misschien wel lager zijn, maar dat hiermee de situatie eigenlijk alleen maar normaliseert. De IRR's waren de afgelopen tijd met bijna 25% (24,8% eind 2021) zo hoog, dat ook met een daling nog steeds goede rendementen zijn te behalen.